Assimilável vendas - terrenos abstração
Assimilável melhorou as vendas de propriedades podem ser utilizados para estimar o valor de mercado de terras em plena das aglomerações. Por exemplo, pense em uma área perto downtown Boston, que foi totalmente desenvolvido por mais de 200 anos. Pode ser praticamente impossível localizar as vendas de terrenos baldios nesta área. Uma alternativa é estimar o valor de mercado de terras com base em preço de venda para melhorar propriedades menos o valor de mercado melhorias.
O valor de mercado de um imóvel é composto da soma do valor de mercado dos terrenos eo valor de mercado das melhorias. O valor de mercado das melhorias é a substituição custo novo (RCN), menos amortizações. Cálculo de depreciação para comparáveis vendas pode ser difícil. Componentes de depreciação incluem físico, funcional e externo. Física amortização pode incluir tanto de curta vida depreciação e amortização de longa vida. Funcional amortização pode incluir curáveis e incuráveis. Externas amortização pode incluir fatores econômicos, desfavorável propriedades vizinhas e outras questões externas ao o imóvel.
Assimilável vendas podem ser utilizados para estimar o valor de mercado do terreno, utilizando o seguinte processo: Localize as vendas de imóveis para que o terreno subjacente é semelhante ao tema propriedade. Investigação da venda para determinar se era um braço? comprimento e qualquer operação atípica questões artificialmente influenciado o preço de venda. Efectuar ajustamentos para atípico questões reduz a fiabilidade da terra captação processo.
Estimar o custo de substituição novos (RCN) das melhorias comparáveis para a venda.
Calcular todas as formas de amortização para as melhorias comparáveis sobre a venda.
O valor de mercado das melhorias para o comparável venda é igual a menos o custo de substituição novos todas as formas de amortização.
O valor de mercado do terreno para a venda é igual comparáveis para o valor de mercado do total do imóvel menos o valor de mercado de melhorias. Terreno abstração baseada comparáveis vendas pode ser uma técnica útil em áreas totalmente construída fora. No entanto, esta técnica é menos confiável do que a venda directa de terra devido às estimativas de custo nova substituição e amortização.
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Artigo Fonte: Messaggiamo.Com
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