Ventas comparables - la extracción de tierras
La mejora de las ventas comparables de propiedades puede ser utilizado para estimar el valor de mercado de la tierra en pleno las zonas edificadas. Por ejemplo, considere la posibilidad de una zona cerca del centro de Boston que ha sido plenamente desarrollado durante más de 200 años. Puede ser prácticamente imposible localizar a las ventas de terrenos baldíos en esta área. Una alternativa es estimar el valor de mercado de la tierra basada en el precio de venta para la mejora de las propiedades menos el valor de mercado de mejoras.
El valor de mercado de una propiedad se compone de la suma del valor de mercado de la tierra y el valor de mercado de las mejoras. El valor de mercado de las mejoras es la sustitución nuevo coste (RCN) menos la depreciación. Cálculo de la depreciación de las ventas comparables puede ser difícil. Incluir componentes de la depreciación física, funcional y externos. Depreciación física puede incluir tanto a corto como a la vida depreciación y amortización de larga duración. Depreciación funcional puede incluir curables e incurables. Depreciación externos pueden incluir los factores económicos, desfavorable propiedades vecinas y otras cuestiones externas a la propiedad.
En comparación, las ventas pueden ser utilizados para estimar el valor de mercado de la tierra utilizando el siguiente proceso: Localice las ventas de los bienes para los que la tierra subyacente es similar a la materia propiedad. La venta de investigación para determinar si se trata de una de armas? y cualquier transacción atípica cuestiones influenciada artificialmente el precio de venta. Haciendo los ajustes para las cuestiones atípicas reduce la fiabilidad de los proceso de extracción de tierras.
Estimación del coste de reposición nuevo (RCN) de las mejoras para la venta comparables.
Calcular todas las formas de amortización de las mejoras en la venta comparables.
El valor de mercado de las mejoras comparables para la venta es igual al costo de reposición nuevo menos todas las formas de amortización.
El valor de mercado de la tierra para la venta es igual comparables para el valor de mercado del total de la propiedad menos el valor de mercado de las mejoras. Tierra basado en la abstracción comparables de ventas puede ser una técnica útil en áreas completamente construida. Sin embargo, esta técnica es menos fiable que las ventas directas de la tierra debido a las estimaciones de costo de reposición nuevo y la depreciación.
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Artículo Fuente: Messaggiamo.Com
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