Das beste Wesen, zum von von Immobilien zu halten
Vielleicht ist DIE am häufigsten gestellte Frage von mir ", was die beste für real-estate ist Investitionen zu verwenden Wirtschaftseinheit?" Meine Empfehlung zu den meisten Leuten ist, daß eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (ein "LLC") das beste Wesen für diese Art des Gebrauches ist. Ist hier, warum:
-- ausgezeichneter Verbindlichkeit Schutz für Manager und Mitglieder
-- Fließen-durch Besteuerung auf LLC Profiten und Verlusten
-- Fähigkeit, Eigenschaften in und aus einem LLC mit minimalen Steuerkonsequenzen zu bringen
-- persönlicher Wert-Schutz durch das Pfändungsbeschlußverfahren (für Nevada LLCs)
Verbindlichkeit Schutz.
Ein LLC ist einer C-Korporation ("C-c-corp") oder einer Vor-Kapitel S Korporation ("S-s-corp") dadurch ähnlich, daß es als unterschiedliches korporatives Wesen besteht. Es stellt vollen Verbindlichkeit Schutz zu seinen Offizieren und Direktoren (angerufen "Manager") und seine Aktionäre zur Verfügung (angerufen "Mitglieder"). Entweder als Manager oder Mitglied sind Sie nur für das Geld verantwortlich, das Sie in das LLC investiert haben und nicht persönlich verantwortlich gefunden werden können für irgendwelche Schulden, die durch das LLC genommen werden. Betrachten Sie die Gefahren verbunden mit dem Besitzen von von Immobilien, besonders Mieteigenschaften. Pächterverletzungen. Eindringlinge verletzten während auf freiem Land. Nicht autorisiertes Entleeren oder Speicherung der gefährlichen Vergeudung. Alle diese konnten eine ernste Gefahr zu Ihrem finanziellen Wohl, wenn Sie die Eigenschaft in Ihrem Namen direkt hielten, sogar mit Versicherung aufwerfen. Eigenschaft in Ihrem eigenen Namen zu besitzen bedeutet, daß im Falle Sie geklagt werden und schuldig fanden, alles, das Ihre Versicherungspolice nicht herauskommt aus Ihre eigene Tasche umfaßt. Ein LLC Wesen zwischen Sie und diese persönliche Haftung zu setzen bedeutet, daß Ihre persönlichen Werte geschützt bleiben.
Fließen-Durch Besteuerung.
Anders als einen C-c-corp zahlt ein LLC nicht Einkommenssteuern. Es ist "fließen-durch" das Wesen und bedeutet, daß, wie ein S-s-corp, den Mitgliedern die Steuer auf den Profiten (sowie die Tilgungen auf irgendwelchen Verlusten) durch geführt werden und auf ihren einzelnen persönlichen Steuererklärungen besteuert.
Fließen-durch Besteuerung wird wichtig, wenn Sie entscheiden, eine Eigenschaft zu verkaufen, oder wandelt sie in persönlichen Gebrauch um. Ist hier ein schnelles Beispiel von, was einem $400.000 Profit auf Immobilien nach Steuern geschieht. Für dieses Beispiel nehmen wir, daß Ihr persönlicher Steuersatz auf den empfangenen Geldern 39.1% sein würde, die obere Steuergruppe an:
C CORPORATION:
Bruttogewinn: $400.000
Kleiner: Körperschaftssteuer: -136.000
Teilsumme: $264.000
Gezahlt Ihnen als Dividend:$264,000
Kleiner: Steuer, die Sie auf Dividende zahlen: -103.224
Reingewinn zu Ihnen: $160.775
LLC
Bruttogewinn: $400.000
Gezahlt Ihnen: $400.000
Kleiner: Steuer, die Sie auf Profit zahlen: -156.400
Reingewinn zu Ihnen: $243.600
Mühelosigkeit des Verkaufes.
LLC haben einen Extravorteil über einem S-s-corp (oder einem C-c-corp) wo Sie eine Eigenschaft in persönlichen Gebrauch umwandeln möchten, oder handeln ihn (benannt einen "wie-freundlichen Austausch" und abhängig von speziellen Richtlinien) für ein anderes Haus des ähnlichen Wertes. Wenn Sie in einem S-s-corp die Umwandlung oder den Handel der Eigenschaft gehalten werden, gelten Sie als einen Verkauf mit den angeschlossenen Steuerkonsequenzen. Gehalten in einem LLC, gibt es keine Steuerkonsequenzen zum Umwandeln oder zum Handeln der Eigenschaft.
Wert-Schutz.
Wenn man ein LLC verwendet, um Immobilien zu halten, ist es sehr wichtig, daß Sie auch komplette Eigenschaft Versicherungsdeckung erreichen. Im Falle eines Prozesses, der gegen das LLC von einem Pächter verletzt wird auf den Voraussetzungen oder geholt wird, glauben Sie ihm, oder nicht, sogar von einem Eindringling auf Ihrem Land, kann gute und komplette Versicherung Sie langfristig speichern Geld. Sie kann die Eigenschaft selbst sogar speichern, wenn ein Antragsteller das LLC erfolgreich klagen und gewinnen sollte. Wenn das LLC keine Versicherungsdeckung im Platz hatte, kann ein Gericht die Eigenschaft bestellen, die verkauft wird, um das Urteil des Antragstellers zu zahlen. Jedoch wenn ein Prozeß gegen Sie persönlich geholt wird, und Versuche eines Antragstellers, Werte zu ergreifen, die Sie durch ein LLC, die Richtlinien halten, seien Sie ein wenig unterschiedliches.
Pfändungsbeschlüsse.
Ein Pfändungsbeschluß arbeitet auf die gleiche Art und Weise wie ein Pfandrecht -- es ist eine Verpflichtung, Geld gesetzte Überwerte zu zahlen. Der Pfändungsbeschluß übermittelt keine wählenden Rechte, jede mögliche Fähigkeit, die Entscheidungen des LLC zu steuern oder die Fähigkeit, damit ein Gläubiger das LLC zwingt, um Profitverteilungen zu bilden. Der Pfändungsbeschluß bewilligt dem Gläubiger das Recht bloß, einen Teil der Profite des LLC zu empfangen, bis das Urteil vollständig zahlend ist. Und, in einer ziemlich ironischen Torsion, werden die Gelder, die durch einen Urteilsgläubiger durch einen Pfändungsbeschluß empfangen werden, als Einkommen behandelt und besteuert.
Unter Nevada Gesetz ist ein Pfändungsbeschluß die alleinige zugelassene Methode für die Gläubiger, die persönlich Sie klagen, um Ihre Werte in Angriff zu nehmen, die in einem LLC gehalten werden. So zum Beispiel, wenn Sie ein Nevada Bewohner sind und ein Tagesgeschäftskonto haben, werden ein Boot und ein Duplex, das in einem LLC gehalten wird und persönlich geklagt, ein Gläubiger würde in der LageSEIN nicht, Ihre Werte zu ergreifen. Sie würden anstatt einen Pfändungsbeschluß über Ihren Mitgliedschaft Interessen am LLC erreichen müssen und erlauben würden ihnen, einen Teil Einkommen zu empfangen erworben durch dieses LLC. Wenn das LLC kein Einkommen erwarb, dann würde es keine verteilt zu werden geben Profite.
Leider können die Pfändungsbeschlußgesetze in anderen Zuständen möglicherweise nicht wie Nevada so stark sein. Für die von Ihnen, die nicht in Nevada wohnen oder die Eigenschaft in einem anderen Zustand halten, der nicht starke Pfändungsbeschlußgesetze anbietet, schlagen wir mit zwei LLCs vor. Das erste LLC wird im Zustand gebildet, in dem Ihre Eigenschaft lokalisiert und Titel hält wird. Das zweite LLC wird in Nevada gebildet und ist eine passive haltene Firma und hält alle Interessen des ersten LLC. Sie halten der Reihe nach Interessen des Nevada LLC. Was im Falle eines Prozesses geschieht, der gegen Sie ist geholt wird persönlich, daß keine Angelegenheit in, welchem Zustand ein Prozeß geholt wird, muß ein Gläubiger schließlich nach Nevada kommen zu versuchen, die Werte zu ergreifen und läuft dann oben gegen das Pfändungsbeschlußverfahren. Er kostet wenig mehr zum Satz oben und behält, aber, wenn Sie wirklich versuchen, sich ein Ziel so klein zu bilden, wie möglich, es ist eine ziemlich kosteneffektive Lösung bei.
Ein abschließender zu betrachten Punkt während bezüglich der Pfändungsbeschlüsse soll den Zahl- oder Dollarwert der Eigenschaften begrenzen, die in einem LLC gehalten werden. Wenn Sie einige Eigenschaften halten lassen in einem LLC und Sie, vom Einkommenstrom abzuhängen, dann könnte ein Pfändungsbeschluß, der gegen dieses LLC erteilt wurde, eine Hauptunterbrechung zu Ihrem Einkommen verursachen.
Empfehle ich mich überhaupt NICHT, ein LLC für real-estate Holdings zu verwenden? Gelegentlich. Z.B. setzt Kalifornien eine zusätzliche Konzessionssteuergebühr für LLCs mit Einkommen über $250.000 pro Jahr fest. So wenn Ihr LLC Eigenschaften sehr stark Einkommen-erwerben hält, konnten Sie herauf das Zahlen von von Extrasteuern wickeln. Um das zu vermeiden, können wir empfehlen daß Sie eine Kommanditgesellschaft verwenden, da sie nicht die Extravorrechtgebühr hat, die auf seinem Einkommen erhoben wird. Jedoch wenn Sie Ihre Kommanditgesellschaft mit einem korporativen General Partner laufen lassen, dann haben Sie die Archivierung und die Betriebskosten für zwei Wesen in Kalifornien, anstatt das, zum von von zwei Konzessionssteuergebühren nicht zu erwähnen.
Ein anderes Beispiel könnte eine Situation sein, wohin das Wesen für Nachlassplanungzwecke benutzt werden wird, Ihre Fülle durch zu führen dem folgenden Erzeugung, und Sie sehen möglicherweise Mühe auf dem Horizont mit Ihren Kindern voraus, die Steuerung wünschen, sobald sie ein Majorität Interesse gewonnen haben.
Kommanditgesellschaften sind ein viel älteres Wesen als LLCs, und der Gesetzüberschuß, wie die Kommanditgesellschaft kontrolliert ist, ist viel vereinbart. Ein General Partner kann nicht in den meisten Fällen entfernt werden, es sei denn sie schuldig von den ernsten misdoings oder von betrügen die Kommanditgesellschaft gefunden werden. In einem LLC jedoch ist das Gesetz nicht, wie vereinbart. Und, obwohl Sie funktionierende Vereinbarung Ihres LLC so stark zeichnen konnten, wie möglich, Ihnen Steuerung über täglichen Betrieben zu geben, selbst nachdem Sie Majorität Anrechte am LLC auf Ihre Kinder gebracht haben, gibt es noch eine Wahrscheinlichkeit, daß die Zicklein in der LageSIND, ein gutes zugelassenes Argument vor einem sympatischen Richter zu bilden und die funktionierende Vereinbarung beiseite setzen zu lassen.
Garrett Sutton, Esq. hat unzählige Einzelpersonen und Geschäft Inhaber auf Wertschutzstrategien beraten. Zu mehr Information und einem kompletten Überblick über die wirkungsvollsten Gebräuche von LLCs und Kommanditgesellschaften, besuchen Sie bitte http://www.sutlaw.com
Artikel Quelle: Messaggiamo.Com
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