Basic Immobilienbewertung
Angesichts des derzeitigen Interesses (ich wage zu sagen Hysterie) mit der Anlage in Schmutz und Gebäuden verbunden, ich dachte, es wäre für unsere Leser interessant, die eine schnelle, schmutzige Handbuch für Immobilienbewertung. Meine Perspektive kommt aus den Jahren in der Branche als auch einige Zeit das Lernen am Knie einige der besten Köpfe in Immobilien academia.I wird (bis zu einem gewissen Grade) investiert in ein separates Wohnhaus, für den Verbrauch von Investitionen in Immobilien für Spaß und Profit. Der Grund für diese Trennung ist, dass ein Großteil der Nutzen oder Wert eines Eigenheimes in den Genuss ein gesperrt wird vom Leben in, oder konsumieren sie. Zwar gibt es Ich bestimmte Schläge zu besitzen, große Gebäude, ein Gebäude-Komplex - wenn man so will, ist der Wert mit dem Boden verbunden, Wohnungen, Büro-und Lagergebäude in der Kapitalflussrechnung sie bieten oder bereitstellt gesperrt. [Das Gebäude ist in komplexen, mit großen, Trophäe Vermögenswerte spielen - ich würde nicht erwarten, dass jeder unserer Leser zu sein meinen die Transamerica Pyramid oder den Sears Tower, aber es ist ein interessantes Argument, warum die Gebäude verdienen Prämien über ihre Wettbewerber in der Nähe - dieser Diskussion müssen an einem anderen Ort, Zeit in Anspruch nehmen.] Das erste Grundprinzip zu verstehen ist, dass alle Aktiva nur wertvoll für den Grad der Cash-Flow wird bereitzustellen, um ihren Besitzer. Es ist wichtig, zu öffentlichen Gebäuden zu sehen, nicht als Bürogebäude, sondern als Miete Schaffung Maschinen. Man sollte Landes zu sehen, nicht als Schmutz, sondern als eine Option zu bauen und zu vermieten oder zu verkaufen -- und damit Cash-Flow zu schaffen. "Aber, JS, wie kann ich entscheiden, was für diese Cashflows zu zahlen?" Und "JS, was ist, wenn die Cashflows unvorhersehbar sind oder schwer zu schätzen? Ich höre deine Fragen, und sie sind gut. Und Deshalb gibt es verschiedene Möglichkeiten prüfen, um den Wert des realen assets.There gibt vier grundlegende Möglichkeiten zur Angleichung der Wert eines Gebäudes oder Grundstücks. Es ist das Discounted Cash Flow-Methode oder DCF, gibt es die Cap Rate-Methode gibt es die Ersatz-Cost-Methode und es gibt die vergleichbaren Methode bestimmt. Jedes hat seine eigenen Vor-und disadvantages.DCFDiscounted Cash-Flow-Analyse oder DCF-Analyse nicht nur auf Immobilien; in der Tat, es funktioniert mit fast jedem Capital Asset. DCF ist der Prozess der Planung erwarteter Cashflows nach vorn für einige realistische Zeit (alle Investment-Banking-Analytiker so viele 10-jährige DCFS getan haben, dass er oder sie werden sehen, wie sie im Schlaf) in der Regel fünf oder zehn Jahren und dann Diskontierung dieser Cashflows in die Gegenwart zurück, um den aktuellen Wert des Gebäudes zu finden. Ich werde nicht in die Vor-und Nachteile davon zu bekommen, Auswahl der geeigneten Diskontsatz (aber vielleicht einer meiner Kollegen Kolumnisten wird), sondern es genügt zu sagen, dass die entsprechenden Diskontsatz zu ergreifen, um die relative Bürgschaft in Höhe von der künftigen Cashflows, Rechnung zu tragen (oder genauer gesagt, das Risiko im Zusammenhang mit dem Cash-Flows der spezifisch auf diese Anlageklasse). Die Cash-Flows sind die Mieten oder der bar zu spucken und wird der Endwert (oder den Wert, dass das Gebäude wird holen bei einem Verkauf (abzüglich Transaktionskosten) am Ende der Analyse). Unten ist ein Beispiel für eine DCF-Analyse. Beachten Sie, wie könnte man Wert des Gebäudes sehr unterschiedlich, je nachdem auf einer der Diskontsatz. Angenommen, die Preisvorstellung für den Bau ist $ 150 - vielleicht nicht so eine große Investition sein würde. Building ein einfaches Modell für Excel und das Hantieren mit Miete fließt und Terminal-Werte, wie sensibel diese Analysen zeigen, sind auch kleine changes.The Vorteile für diese Art der Bewertung ist, dass, wenn Sie relativ sicher über die künftigen Cash-Flows und zu verstehen, die tatsächlichen Kosten Ihres Kapitals sowie die korrekte Diskontsatz für diese Art der Vermögenswerte, dann kann man sich eine gute Vorstellung davon, was zu bieten oder das, was man bereit sein, für einen Vermögenswert zu zahlen. Natürlich sind die Nachteile sind, dass, wenn jemand etwas genauer vorhersagen kann für die nächsten zehn Jahre, möchte ich ihnen entgegen und kaufen, was sie wollen - sie sind es wert, mein Gewicht in Gold (keine kleine Zahl, die ich Ihnen versichern). Auch die Wahl der richtigen Diskontsatz ist eine Kunst und keine Wissenschaft, die als solche ist es nicht nur schwierig, sondern es ist auch anfällig für mehr gerüttelt werden. Oder in anderen Worten, viele meiner Kollegen (und JS ist nicht als besser als jeder andere gehalten werden) sowie selbst habe nach hinten gearbeitet, um den Verkaufspreis zu erhalten. Oder wir haben getan und dann das Modell gewählt, den Diskontsatz, um auf einen Wert, der in der Tat das Gebäude trade.In allgemeinen machen ankommen, weiß ich nicht sprechen für diese Art der Bewertung. Es ist zu empfindlich, um Urteils / Fehler und nicht nehmen in den Launen des Marktes Rechnung. Darüber hinaus hat diese Methode nicht gut mit dem Land arbeiten, leer stehenden Gebäuden, Sanierung Möglichkeiten oder irgendeine Art von Vermögenswerten, dass kein Cash-Flow hat oder extrem schwer vorherzusagen Cash flows.Cap RateThe Aktivierung Methode oder Cap-Rate-Methode ähnelt der DCF-Methode. In der Tat, es ist wirklich nur eine Kurzform für die DCF-Methode. Die folgende Gleichung erklärt, was eine Mütze ist: First Year NOI ÃÆ'à † â € ™ Ã⠀ šÃ, ist ein · Gebäude Kaufpreis = Cap RateNOI Net Operating Income. NOI ist grundsätzlich Cash-Flow aus einem Gebäude, mit Ausnahme von Zinsen und Ertragsteuern (nicht Grundsteuern). Als Beispiel, wenn wir das Gebäude von der DCF-Analyse vor, und wir gehen von einem Kaufpreis in Höhe von $ 100 und ein NOI von $ 10, die Cap-Rate beträgt 10%. [$ 10 / $ 100 = .10 oder 10%]. Zur Nutzung der Kappe rate Methode, um herauszufinden, was für ein Gebäude zu bezahlen, braucht man nur zwei Dinge zu verstehen, die erwarteten NOI für das Jahr nach dem Kauf und die Cap-Rate für ähnliche Vermögenswerte (und dies bedeutet in der Regel Mieter) in der Markt. Wenn Sie diese Methode beginnt, sich wie ein DCF-Bewertung aussehen zu dekonstruieren - aber diese Ähnlichkeiten und warum sie kann oder auch nicht sinnvoll ist besser für einen späteren column.NOI gespeichert Net Operating Income. NOI ist Cash-Flow im Wesentlichen aus einem Gebäude, mit Ausnahme von Zinsen und Ertragsteuern (nicht zu vermarkten. Wenn Sie dekonstruieren dieser Methode beginnt, wie eine DCF-Bewertung aussehen - aber die Ähnlichkeiten und warum sie machen kann oder auch nicht Sinn ist besser für einen späteren Spalte gespeichert. In der gewerblichen Immobilienfinanzierung, ist dies die häufigste Methode, zitiert die Immobilienpreise oder darüber zu reden Bewertungen. Makler werden über den Handel Gebäude "Vortrag auf ein 8-Cap. Das bedeutet, dass ein Gebäude an der 12.5x verkaufte seine erste Jahr NOI. Achten Sie darauf, zwischen "in Abgrenzung NOI-pro Platz" und "Projektionen" oder "-forma-NOI. Muss auch vorsichtig sein, genau vorherzusagen, Kapitaleinlagen erforderlich, um eine zu halten Gebäude vermietet oder lease-Lage. Da Kappe Preise nur zu ergreifen, um NOI-Konto haben sie oft nicht zwischen Gebäuden, die große Mengen von Kapital und Arbeit benötigen, um mithalten zu können und diejenigen, die nicht zu unterscheiden. In Generell ist dies eine tolle Abkürzung zu entscheiden, ob ein Gebäude im Wert von mehr Arbeit auf. Cap Rate Analyse ist nur ein Ausgangspunkt in der Entscheidung, was für eine Unterkunft bieten. Aber das Verständnis Marktkapitalisierung Preise (oder der durchschnittlichen Cap-Rate, dass die Vermögenswerte gehandelt haben) ist ein sehr wertvolles Metrik. Ich würde dies als die zweitbeste Methode zur Bewertung der realen estate.Replacement Kosten AnalysisThe Wiederbeschaffungskosten Analyse Ort ist genau das, was es sich anhört. Die Wiederbeschaffungskosten sind die Kosten für die exakte Asset genau in dieser Lage wiederherzustellen. Ein guter Ersatz Kostenanalyse werden aber nicht nur um die Grundstückswerte und Baukosten, sondern auch Entwickler-Konto Gewinn-und Transaktionskosten für den Bau debt.Although Makler oft sagen: "Das wird unter Wiederbeschaffungswert" ist es oft nicht der Fall, und auch, dass in der Regel keine relevanten metrische Handel. Die Wiederbeschaffungskosten ist eine rückwärts gerichtete metrische und eine, die nicht zu ergreifen, um das Wichtigste Rechnung, was das Gebäude der Lage sein, sofort verdienen. Denken Sie daran, Bargeld king.I werden sagen, dass im Allgemeinen ist diese Methode wenig hilfreich. Das Argument, dass, wenn Sie etwas kaufen unter Wiederbeschaffungskosten, "Sie können nur Schaden nehmen, wenn niemand baut auch hier ist eine schäbige ein. Wenn Sie kaufen in einem dynamischen Markt mit hoher Volatilität, diese Argument hätte etwas für sich. Aber wenn Sie ein Off-Marktes gerecht zu bekommen oder es liegt ein Grund zu der Annahme, dass andere informierte Käufer nicht gemacht hätte wissen müssen, der Sie viel erkunden, sollten Sie sich fragen, Deshalb können Sie etwas unterhalb Ersatz kaufen cost.Comparable AnalysisThis ist die wichtigste Methode zur Bewertung der jede Art von Vermögenswerten, aber es ist besonders hilfreich in Immobilien. Die vergleichbaren Methode oder comp Methode ist schlicht und einfach auf der Suche nach Vermögenswerten in den Markt, die mit dem angezeigten erwerben und schauen, was sie gehandelt haben auf einer pro Quadratmeter, pro Hektar oder pro Einheit ähnlich sind. Wenn Sie mehr bezahlen, dann alle sonst auf dem Markt, es wäre besser einen guten Grund. Und wenn Sie zahlen weniger, herauszufinden, why.This Methode ist am besten für "schwer Wirtschaftsgüter" wie leer stehende Gebäude, Grundstücke und Wohnhäuser. Für die Posten, Kassenbuch Flüsse sind nicht vorhanden oder zu schwer zu schätzen. Eingebettet in diese Art der Bewertung ist ein zentrales Thema, die der effizienten Marktes. Solange es genügend Bieter und relativ faire Markt Offenlegung der Preise, zu denen Vermögenswerte gehandelt werden wahrscheinlich die beste Hinweis auf ihre value.If Sie noch mehr Einzelheiten über eine andere Methode oder über etwas, das in diesem Artikel, zögern Sie bitte nicht, mir zu schreiben oder per Post an http://www.whatbubble.com.JS Silber ist ein Immobilien-Investor und Co-editor-in-chief am whatbubble.com. Wenn Sie möchten Ihre eigenen Kommentare, per Post oder haben keine finanziellen Fragen beantwortet von einem Experten kostenlos oder wenn Sie möchten einfach mehr zu diesem Thema finden Sie unter http://www.whatbubble.com lesen. Wenn Sie erneut starten möchten, diesen Artikel veröffentlichen, bitten wir Sie behalten alle Links.
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