Valutazione di bene immobile di base
Dato l'interesse corrente (osilo dicono l'isteria) connesso con l'investimento nella sporcizia e nelle costruzioni, ho pensato che per i nostri lettori potrebbe essere interessante avere un manuale rapido e grossolano sulla valutazione di bene immobile. La mia prospettiva viene a partire dagli anni nell'industria così come un certo tempo che impara al ginocchio di alcune di migliori menti del bene immobile nell'accademia.
Separerò (ad un certo grado) l'investimento nella sua residenza, per consumo, dall'investimento nel bene immobile per divertimento ed il profitto. Il motivo per questa separazione è che gran parte del programma di utilità o del valore della sua casa è bloccato nel piacere uno ottiene dal vivere in esso, o dal consumo esso. Anche se ci sono determinati colpi di ego a possedere le grandi costruzioni, un complesso della struttura - se, il valore si è associato con terra, appartamenti, gli edifici per uffici ed i magazzini è bloccati nel flusso di denaro che forniscono o che forniranno. [Quel complesso della struttura entra giocare con grande, i beni del trofeo - non ne non invitare c'è ne dei nostri lettori a comprare la piramide di TransAmerica o il Sears Tower, ma ci è una discussione interessante quanto a perché quelle costruzioni meritano i premi sopra i loro competitori vicini - quella discussione dovranno avvenire ad un altro tempo.]
Il primo principio di base da capire è che tutto il bene sia soltanto importante al grado a cui fornirà il flusso di denaro al relativo proprietario. È importante vedere gli edifici per uffici, non come edifici per uffici, ma come macchine della creazione di affitto. Uno dovrebbe vedere la terra, non come sporcizia, ma come opzione per costruire ed affittare fuori o vendere - e così, genera il flusso di denaro.
“Ma, JS, come posso decidere che cosa pagare quei flussi di denaro?„ E “JS, che cosa se i flussi di denaro sono imprevedibili o sono duri da valutare?„ Sento le vostre domande e sono quelle buone. E ecco perché ci sono modi diversi di valutare il valore dei beni reali.
Ci sono quattro sensi di base approssimarsi al valore di una costruzione o di un pezzo di terra. Ci sono il metodo scontato di flusso di denaro, o DCF, ci è il metodo di tasso della protezione, ci è il metodo di costo di rimontaggio e ci è il metodo paragonabile. Ciascuno presenta i relativi propri vantaggi e svantaggi.
DCF
L'analisi scontata di flusso di denaro o l'analisi di DCF non è unica al bene immobile; infatti, funziona con la maggior parte del tutto il capitale fisso. DCF è il processo di previsione dei flussi di denaro in avanti per un certo periodo realistico (tutto l'analista di attività bancarie di investimento avrà agito in tal modo i molti DCFs di dieci anni che lui o lei li vederà nel loro sonno) solitamente cinque o dieci anni ed allora di sconto dei quei flussi di denaro di nuovo al presente per trovare il valore corrente della costruzione. Non sto andando ottenere dentro agli angoli più riposti di scelta del tasso di sconto adatto (ma forse uno dei miei colleghi cronisti vuole) ma bastarlo dire che il tasso di sconto adatto dovrebbe contenere per spiegare la garanzia relativa dei flussi di denaro futuri (o più precisamente, il rischio connesso con i flussi di denaro specifici a questo bene). I flussi di denaro comprendono gli affitti o i contanti che saranno sputano fuori così come il valore terminale (o il valore che la costruzione andrà a prendere ad una vendita (inferiori costi di transazione) alla conclusione dell'analisi). Sotto è un esempio di un'analisi di DCF. Avviso come si potrebbe stimare molto diversamente la costruzione secondo il suo tasso di sconto. Supponga che il prezzo della domanda per la costruzione è $150 - forse questo non sarebbe così grande investimento. Sviluppando un modello semplice sopra eccella e perdere tempo con i flussi di affitto ed i valori terminali mostrerà quanto sensibile queste analisi sono persino ai piccoli cambi.
I vantaggi a questo tipo di valutazione sono che se siete relativamente sicuro circa i flussi di denaro futuri e capite il costo allineare del vostro capitale così come il tasso di sconto corretto per questo tipo di bene, quindi uno può ottenere una buona idea di che cosa offrire o di che cosa sareste disposto a pagare un bene. Naturalmente, gli svantaggi sono che se qualcuno può predire esattamente qualche cosa per i dieci anni futuri, voglio incontrarlo e comprarli qualche cosa che vogliano - valgono il mio peso in oro (nessun piccolo numero lo assicuro). Inoltre, scegliere il giusto tasso di sconto è un'arte e non una scienza, come tale, è non solo difficile, ma è inoltre incline be è riparata con. O cioè molti dei miei colleghi (e di JS non è essere dato come più meglio di chiunque altro) come pure io stesso hanno funzionato indietro per ottenere al prezzo della domanda. O abbiamo fatto il modello ed allora abbiamo scelto il tasso di sconto per arrivare ad un valore che in effetti farà l'industria delle costruzioni.
Non favorisco generalmente questo tipo di valutazione. È troppo sensibile a giudizio/errori e non contiene per spiegare i capricci del mercato. Ulteriormente, questo metodo non funziona bene con terra, costruzioni libere, le occasioni di ricostruzione o alcun tipo di bene che non ha flusso di denaro o estremamente difficile predire i flussi di denaro.
Tasso della protezione
Il metodo di capitalizzazione o il metodo di tasso della protezione è simile al metodo di DCF. Infatti, è realmente appena una scorciatoia per il metodo di DCF. La seguente equazione spiega che cosa un tasso della protezione è:
Primo ‚ del ’Âà del † di NOI ÃÆ'à di anno· Prezzo d'acquisto della costruzione = tasso della protezione
Il NOI è reddito di gestione netto. Il NOI è basicamente flusso di denaro da una costruzione, a parte il servizio di debito e le imposte sul reddito (tasse di bene immobile). Come esempio, se prendiamo la costruzione dall'analisi di cui sopra di DCF ed ammettiamo un prezzo d'acquisto di $100 e un NOI di $10, il tasso della protezione è 10%. [$10/$100 = .10 o 10%]. Per utilizzare la protezione valuti il metodo per scoprire che cosa pagare una costruzione, una soltanto deve capire due cose, il NOI previsto per l'anno dopo l'acquisto ed il tasso della protezione per i simili beni (e questo significa solitamente gli inquilini) nel mercato. Se deconstruct questo metodo comincia ad assomigliare ad una valutazione di DCF - ma quelle somiglianze e perché possono o possono o fare senso è conservata più meglio per una colonna successiva.
Il NOI è reddito di gestione netto. Il NOI è basicamente flusso di denaro da una costruzione, a parte il servizio di debito e le imposte sul reddito (tasse di bene immobile). Come esempio, se prendiamo la costruzione dall'analisi di cui sopra di DCF ed ammettiamo un prezzo d'acquisto di $100 e un NOI di $10, il tasso della protezione è 10%. [$10/$100 = .10 o 10%]. Per utilizzare la protezione valuti il metodo per scoprire che cosa pagare una costruzione, una soltanto deve capire due cose, il NOI previsto per l'anno dopo l'acquisto ed il tasso della protezione per i simili beni (e questo significa solitamente gli inquilini) nel mercato. Se deconstruct questo metodo comincia ad assomigliare ad una valutazione di DCF - ma quelle somiglianze e perché possono o possono o fare senso è conservata più meglio per una colonna successiva. Nel bene immobile commerciale, questo è il metodo più comune di citazione dei prezzi della proprietà o di parlare delle valutazioni. I mediatori parleranno delle costruzioni “che vendono ad una protezione 8.„ Quello significa che una costruzione ha venduto a 12.5x il relativo primo anno NOI. Stia attento a delineare fra “NOI sul posto„ e “NOI sporgente„ o “pro forma.„ Inoltre stia attento a predire esattamente gli apporti di capitali stati necessari per mantenere una costruzione affittata o affittare-in grado. Poiché i tassi della protezione contengono soltanto per spiegare NOI, non si differenziano spesso fra le costruzioni che richiedono le quantità enormi di capitale e di di lavoro di continuare ed un che non facciano.
Questa è generalmente una grande scorciatoia per decidere se una costruzione vale la pena di fare più lavoro sopra. L'analisi di tasso della protezione è appena un punto di partenza nella decisione del che cosa offrire per una proprietà. Ma che capisce la protezione del mercato i tassi (o tasso medio della protezione che i beni stanno vendendo con) è un metrico molto importante. Disporrei questo come il metodo di secondo meglio per stimare il bene immobile.
Analisi dei costi del rimontaggio
L'analisi dei costi del rimontaggio è esattamente che cosa suona come. Il costo di rimontaggio è il costo per ricreare quel bene esatto in quella posizione esatta. Una buona analisi dei costi del rimontaggio non solo conterrà per rappresentare i valori di terra e costi di costruzione ma anche profitto dello sviluppatore e costo di trasporto il debito della costruzione.
Anche se i mediatori dicono spesso che “questo sta andando vendere sotto costo di rimontaggio„ non è spesso il caso ed anche, quello non è solitamente un metrico relativo. Il costo di rimontaggio è sembrare a rovescio metrico ed uno che non contiene per spiegare la cosa più importante, che cosa la costruzione potrà guadagnare ora. Ricordi, contanti è re.
Dirò che questo metodo è generalmente inutile. La discussione che se comprate qualcosa nell'ambito di costo di rimontaggio, “voi può ottenere soltanto la ferita se nessuno costruisce mai ancora qui„ è misera. Se siete acquisto in un mercato vibrante con alta volatilità, questa discussione potrebbe avere certo merito. Ma a meno che stiate ottenendo un affare del fuori-mercato o ci è una certa ragione che altri compratori informati non sono stati informati dell'affare che state esplorando, dovreste chiederti perché potete comprare qualcosa a costo di rimontaggio sotto.
Analisi paragonabile
Ciò è il metodo più importante per stimare qualunque tipo di bene, ma è particolarmente utile nel bene immobile. Il metodo paragonabile o il metodo dei comp. sta cercando semplicemente i beni nel mercato che sono simili a quello che siete acquistante ed esaminante che cosa hanno venduto con sopra a per piede quadrato, per acro o per base dell'unità. Se stiate pagando più, quindi tutto altrimenti nel mercato, ci dovrebbe essere un buon motivo. E se stiate pagando di meno, calcoli fuori perché.
Questo metodo è la cosa migliore affinchè “duro stimi i beni„ come le costruzioni libere, la terra e le case residenziali. Per quegli articoli, i flussi di denaro sono inesistenti o troppo difficili da valutare. È incluso in questo metodo di valutazione un tema centrale, quello del mercato efficiente. A condizione che ci sia ampi offerenti e rilevazione relativamente giusta del mercato i prezzi a cui i beni sono stati commercio sono probabilmente la migliore indicazione del loro valore.
Se avete domande più specifiche circa un altro metodo o circa qualcosa in questo articolo, non esiti prego a redigere me o il post-it a http://www.whatbubble.com.
J.S. L'argento è un investitore e un co-redattore-in-capo del bene immobile a whatbubble.com. Se vogliate inviare le vostre proprie osservazioni, o fate qualunque rispondere a domande finanziarie da un esperto per libero o se vogliate leggere appena più a questo proposito vogliate visitano http://www.whatbubble.com. Se desiderate ristampare questo articolo, lo chiediamo manteniamo tutti i collegamenti.
Fonte dell'articolo: Messaggiamo.Com
Related:
» Rocket Spanish!» The Woman Men Adore...
» 500 Lovemaking Tips & Secrets
» All Types Of Wedding Speeches
Webmaster prendi il Codice Html
Aggiungi questo articolo al tuo sito ora!
Webmaster invia i tuoi Articoli
Nessuna registrazione richiesta. Compila il form e i tuoi articoli sono nella Directory di Messaggiamo.Com
