Évaluation d'immobiliers de base
Etant donné l'intérêt courant (osez-moi disent l'hystérie) lié à l'investissement dans la saleté et les bâtiments, j'ai pensé qu'il pourrait être intéressant que nos lecteurs aient un manuel rapide et sale sur l'évaluation d'immobiliers. Ma perspective vient des années dans l'industrie aussi bien qu'une certaine heure apprenant au genou de certains des esprits meilleurs d'immobiliers dans le milieu universitaire.
Je séparerai (à un certain degré) l'investissement dans sa résidence, pour la consommation, de l'investissement en immobiliers pour l'amusement et le bénéfice. La raison de cette séparation est qu'une grande partie de l'utilité ou de la valeur de sa maison est fermée à clef dans le plaisir un obtient de la vie dans lui, ou de le consommer. Bien qu'il y ait certaines courses de moi à posséder de grands bâtiments, un complexe d'édifice - si vous, la valeur liée à la terre, aux appartements, aux immeubles de bureaux et aux entrepôts est fermée à clef dans la marge qu'ils fournissent ou fourniront. [Ce complexe d'édifice entre pour jouer avec grand, les capitaux de trophée - je ne m'attendrais à ce qu'aucun de nos lecteurs achète la pyramide de TransAmerica ou le Sears Tower, mais il y a un argument intéressant quant à pourquoi ces bâtiments méritent des primes au-dessus de leurs concurrents voisins - cette discussion devront avoir lieu à une autre heure.]
Le premier principe de base à comprendre est que n'importe quels capitaux sont seulement valables au degré auquel ils fourniront la marge à son propriétaire. Il est important de voir des immeubles de bureaux, pas comme immeubles de bureaux, mais en tant que machines de création de loyer. On devrait voir la terre, pas comme saleté, mais comme option pour construire et louer dehors ou se vendre - et ainsi, créent la marge.
« Mais, JS, comment peux je décider quoi payer ces marges ? » Et « JS, ce qui si les marges sont imprévisibles ou sont difficiles d'estimer ? » J'entends vos questions, et elles sont les bonnes. Et c'est pourquoi il y a différentes manières d'évaluer la valeur des biens corporels.
Il y a quatre manières de base de rapprocher la valeur d'un bâtiment ou d'une parcelle. Il y a la méthode escomptée d'écoulement d'argent, ou de DCF, il y a la méthode de taux de chapeau, il y a la méthode de coût de remplacement et il y a la méthode comparable. Chacun a ses propres avantages et inconvénients.
DCF
L'analyse escomptée d'écoulement d'argent ou l'analyse de DCF n'est pas unique aux immobiliers ; en fait, cela fonctionne avec la plupart de n'importe quel bien capital. DCF est le processus de prévoir des marges en avant pour une certaine période réaliste (n'importe quel analyste de banque d'investissement aura fait tellement des beaucoup DCFs de dix ans que lui ou elle les verra dans leur sommeil) habituellement cinq ou dix ans et d'escompter alors ces marges de nouveau au présent pour trouver la valeur courante du bâtiment. Je ne vais pas entrer aux coins et recoins de choisir le taux d'escompte approprié (mais peut-être un de mes chroniqueurs semblables veulent) mais qu'il suffise de dire que le taux d'escompte approprié devrait rentrer pour rendre compte la sécurité relative des futures marges (ou plus avec précision, le risque lié aux marges spécifiques à ces capitaux). Les marges incluent les loyers ou l'argent comptant qui sera crachent dehors aussi bien que la valeur terminale (ou la valeur que le bâtiment cherchera à une vente (moins de coûts de transaction) à la fin de l'analyse). Est ci-dessous un exemple d'une analyse de DCF. Notification comment on pourrait évaluer le bâtiment très différemment selon son taux d'escompte. Supposez que le prix demandé du bâtiment est $150 - peut-être ce ne serait pas un si grand investissement. En établissant un modèle simple excelez dessus et jouer du violon des écoulements de loyer et des valeurs terminales montrera combien sensible ces analyses sont même à de petits changements.
Les avantages à ce type d'évaluation sont que si vous êtes relativement sûr au sujet des futures marges et comprenez le coût réel de votre capital aussi bien que le taux d'escompte correct pour ce type de capitaux, alors on peut avoir une bonne idée de quoi offrir ou de ce que vous seriez disposé à payer des capitaux. Naturellement, les inconvénients sont que si quelqu'un peut exactement prévoir n'importe quoi pendant les dix années à venir, je veux les rencontrer et les acheter quelque chose qu'elles veulent - elles valent mon poids en or (aucun petit nombre je vous assure). En outre, le choix du bon taux d'escompte est un art et pas une science, en soi, il est non seulement difficile, mais il est également enclin soit bricolé avec. Ou en d'autres termes, plusieurs de mes collègues (et de JS n'est pas être donné comme mieux que n'importe qui d'autre) comme moi-même ont fonctionné vers l'arrière pour obtenir au prix demandé. Ou nous avons fait le modèle et avons puis choisi le taux d'escompte afin d'arriver à une valeur qui fera en fait l'industrie du bâtiment.
Généralement je ne favorise pas ce type d'évaluation. Elle est trop sensible au jugement/aux erreurs et ne rentre pas pour rendre compte les caprices du marché. En plus, cette méthode ne fonctionne bien avec des terrains, des constructions vides, des occasions de reconstruction ou aucun type de capitaux qui n'ont aucune marge ou extrêmement difficile de prévoir des marges.
Taux de chapeau
La méthode de capitalisation ou la méthode de taux de chapeau est semblable à la méthode de DCF. En fait, c'est vraiment juste un raccourci pour la méthode de DCF. L'équation suivante explique ce qu'est un taux de chapeau :
Premier ‚ d'’Âà de † de l'année NOI ÃÆ'÷ Prix d'achat de bâtiment = taux de chapeau
Le NOI est le revenu d'exploitation net. Le NOI est fondamentalement marge d'un bâtiment, à l'exclusion de service de la dette et d'impôts sur le revenu (impôts immobiliers). Comme exemple, si nous prenons le bâtiment de l'analyse ci-dessus de DCF et nous assumons un prix d'achat de $100 et un NOI de $10, le taux de chapeau est 10%. [$10/$100 = .10 ou 10%]. Afin d'utiliser le chapeau évaluez la méthode pour découvrir quoi payer un bâtiment, un doit seulement comprendre deux choses, le NOI prévu pendant l'année après achat et le taux de chapeau pour les capitaux semblables (et ceci signifie habituellement des locataires) sur le marché. Si vous deconstruct cette méthode elle commence à ressembler à une évaluation de DCF - mais ces similitudes et pourquoi elles peuvent ou peuvent ne pas se comprendre mieux est sauvées pour une colonne postérieure.
Le NOI est le revenu d'exploitation net. Le NOI est fondamentalement marge d'un bâtiment, à l'exclusion de service de la dette et d'impôts sur le revenu (impôts immobiliers). Comme exemple, si nous prenons le bâtiment de l'analyse ci-dessus de DCF et nous assumons un prix d'achat de $100 et un NOI de $10, le taux de chapeau est 10%. [$10/$100 = .10 ou 10%]. Afin d'utiliser le chapeau évaluez la méthode pour découvrir quoi payer un bâtiment, un doit seulement comprendre deux choses, le NOI prévu pendant l'année après achat et le taux de chapeau pour les capitaux semblables (et ceci signifie habituellement des locataires) sur le marché. Si vous deconstruct cette méthode elle commence à ressembler à une évaluation de DCF - mais ces similitudes et pourquoi elles peuvent ou peuvent ne pas se comprendre mieux est sauvées pour une colonne postérieure. En immobiliers commerciaux, c'est la méthode la plus commune d'indiquer des prix de propriété ou de parler des évaluations. Les courtiers parleront des bâtiments « commerçant à un chapeau 8. » Cela signifie qu'un bâtiment s'est vendu à 12.5x sa première année NOI. Faites attention à tracer entre « le NOI sur place » et NOI « projeté » ou le « pro forma. » Faites attention également à prévoir exactement des apports en capital requis pour maintenir un bâtiment loué ou louer-capable. Puisque les taux de chapeau rentrent seulement pour rendre compte NOI, ils souvent ne différencient pas entre les bâtiments qui exigent des quantités massives de capital et de de travail de continuer et ceux qui ne font pas.
Généralement c'est un grand raccourci pour décider si un bâtiment vaut d'effectuer plus de travail dessus. L'analyse de taux de chapeau est juste un point de départ en décidant quoi offrir pour une propriété. Mais les taux de chapeau du marché d'arrangement (ou le taux moyen de chapeau lesquels les capitaux avaient exploité) est un métrique très valable. Je placerais ceci comme méthode du deuxième meilleur pour évaluer les immobiliers.
Analyse du coût de remplacement
Est exactement l'analyse du coût de remplacement à de ce que cela ressemble. Le coût de remplacement est le coût pour recréer ces capitaux exacts dans cet endroit exact. Une bonne analyse du coût de remplacement rentrera non seulement pour expliquer des valeurs de terre et des coûts de bâtiment mais également bénéfice de réalisateur et coût comptable la dette de construction.
Bien que les courtiers disent souvent que « ceci va commercer au-dessous du coût de remplacement » ce n'est souvent pas le cas et aussi, ce n'est habituellement pas un métrique approprié. Le coût de remplacement est sembler en arrière métrique et un qui ne rentrent pas pour rendre compte la chose la plus importante, ce que le bâtiment pourra gagner en ce moment. Rappelez-vous, argent comptant est roi.
Je dirai que généralement cette méthode est inutile. L'argument qui si vous achetez quelque chose sous le coût de remplacement, « vous peut seulement obtenir le mal si personne ne construit jamais ici encore » est minable. Si vous êtes des achats sur un marché vibrant avec de haute volatilité, cet argument pourrait avoir un certain mérite. Mais à moins que vous obteniez une affaire d'au loin-marché ou il y a une certaine raison de croire que d'autres acheteurs au courant n'ont pas été mis au courant de l'affaire que vous explorez, vous devriez se demander pourquoi vous pouvez acheter quelque chose au coût de remplacement ci-dessous.
Analyse comparable
C'est la méthode la plus importante pour évaluer n'importe quel type de capitaux, mais il est particulièrement utile en immobiliers. La méthode comparable ou la méthode d'élém. recherche simplement les capitaux sur le marché qui sont semblables à celui que vous êtes acquérant et regardant ce qu'elles ont commercé pour dessus a par pied carré, par acre ou par base d'unité. Si vous payez plus, alors chacun autrement sur le marché, il devrait y a une bonne raison. Et si vous payez moins, figurez dehors pourquoi.
Cette méthode est la meilleure pour que « dur évalue des capitaux » comme les constructions vides, les terrains et les maisons résidentielles. Pour ces articles, les marges sont inexistantes ou trop difficiles à estimer. Inclus dans cette méthode d'évaluation est un thème central, celui du marché efficace. À condition qu'il y ait les soumissionnaires suffisants et la révélation relativement juste du marché les prix auxquels les capitaux ont été commerce sont probablement la meilleure indication de leur valeur.
Si vous avez des questions plus spécifiques au sujet d'une autre méthode ou au sujet de quelque chose en cet article, veuillez ne pas hésiter à écrire moi ou le post-it à http://www.whatbubble.com.
J.S. L'argent est un investisseur et un Co-rédacteur-dans-chef d'immobiliers chez whatbubble.com. Si vous voudriez signaler vos propres commentaires, ou faites répondre n'importe quelles questions financières par un expert pour libre ou si vous voudriez lire juste plus à ce sujet veuillez visitent http://www.whatbubble.com. Si vous souhaitez republier cet article, nous vous demandons maintenons tous les liens.
Source D'Article: Messaggiamo.Com
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