Основни на оценката на имотите
Като се има предвид сегашната лихва (смея да кажа истерия), свързани с инвестирането в мръсотия и сгради, аз помислих, че може да бъде интересно за нашите читатели да имат бърз, мръсни наръчник за оценка на недвижими имоти. Моята гледна точка идва от години в бранша, както и известно време животът в коляното на някои от най-добрите умове недвижими имоти в academia.I ще отдели (до известна степен), инвестиращи в нечии пребиваване за консумация, от Инвестирането в недвижими имоти за забавление и печалба. Причината за това разделение е, че голяма част от полезност или стойност на жилището е заключено в едно удоволствие получава от които живеят в нея, или да я консумира. Въпреки че има някои черти аз да притежава големи сгради, постройки комплекс - ако щете, на стойност, свързана със земя, апартаменти, офис сгради и складове е заключена в паричните потоци те предоставят или ще предоставят. [Тази сграда се предлага в комплекса да играе с големи трофея активи - не можеше да се очаква някой от нашите читатели, да се купуват на Transamerica пирамида или Сиърс Тауър, но има един интересен аргумент, защо тези сгради заслужават премии над своите конкуренти наблизо - това обсъждане ще трябва да се проведе по друго време.] Първият основен принцип е да се разбере, че всеки актив е само полезна до степента, в която ще предостави паричен поток на собственика му. Това е важно да се види офис сгради, а не като офис сгради, а като машини под наем места. Едно трябва да видите земя, а не като мръсотия, а като опция за изграждане и отдаване под наем или продава - и по този начин създават паричен поток. "Но, JS, как да реша какво да плати за тези парични потоци? И "JS, какво ще стане ако паричните потоци са непредвидими или са трудно да се прецени? Чух вашите въпроси, а те са добрите. И Ето защо съществуват различни възможности за оценка на стойността на недвижимите assets.There са четири основни начина за сближаване на стойността на една сграда или част от земята. Има на дисконтираните парични потоци метод, или ДПП, това е Максимален лихвен процент метод, това е метод разходи за подмяна и там е сравним метод. Всяка от тях има своите предимства и disadvantages.DCFDiscounted паричните потоци анализ или ДПП анализ не е уникален за недвижими имоти; В действителност, тя работи с почти всички капиталови активи. ДПП е процесът на прогнозиране на паричните потоци, предаде за някои реално време (всяка анализатор инвестиционно банкиране ще са направили толкова много 10-годишен ДПП, че той или тя ще ги видим в съня си), които обикновено пет или десет години и след това дисконтиране тези парични потоци към настоящия момент, за да намерите текущата стойност на сградата. Аз няма да получите в на тънкостите на избор на подходящ дисконтов процент (но може би един от моите колеги ще columnists), но е достатъчно да се каже, че подходящ дисконтов процент трябва да предприеме в сметката на относителната сигурност на бъдещите парични потоци (или По-конкретно, рисковете, свързани с паричните потоци, специфични за този актив). Паричните потоци включват наемите или паричните средства, които ще се изплюе, както и крайната стойност (или стойност, че сградата ще донесе на продажба (без разходите по транзакцията) в края на анализа). По-долу е пример за анализ на ДПП. Забележете как можеше да се стойността на сградата много различно в зависимост от нечии дисконтовия процент. Да приемем, че исканата цена за строителната е $ 150 - може би това няма да е такава голяма инвестиция. Изграждане на прост модел на Excel и пилее времето с наем потоци и крайни стойности, ще покаже как тези анализи са чувствителни към дори малки предимства changes.The към този вид оценка са, че ако сте сравнително сигурни за бъдещите парични потоци и разбиране на истинската стойност на капитала си, както и правилното сконтов процент за този вид на актива, тогава може да получите добра представа за това какво да се купува "или това, което бихте желали да платят за даден актив. Разбира се, недостатъците са, че ако някой може да предскаже точно нищо за следващите десет години, аз искам да ги посрещне, и ги купуват всичко, което искат - те са си струва теглото си в злато (не малък брой уверявам ви). Също така, избора на сконтов процент е изкуство, а не за науката като такава, тя е не само трудно, но Необходимо е също така склонни да се tinkered с. Или с други думи, много от моите колеги (и JS не трябва да се проведе, както е по-добре от всеки друг), както и себе си са работили със задна дата да стигнем до прехвърляне на недвижим имот. Или имаме направили модел и след това избрани на дисконтовия процент, за да се стигне до стойност, която в действителност ще направи общ trade.In сграда, не са в полза на този тип оценяване. Все още е твърде чувствителна към съдебното решение / грешки и не взема в сметката на капризите на пазара. Освен това, този метод не работи добре със земята, на свободни сгради, реконструкция възможности или всеки вид активи, което няма паричен поток или изключително трудно да се предвидят пари flows.Cap RateThe капитализация метод или метод на максимален лихвен процент е подобен на метода ДПП. В действителност, тя е наистина само една комбинация за метода ДПП. В следното уравнение обяснява какво ОСП ставка е: Първата година НОИ ÃƒÆ'à † â € ™ Ã⠀ SA, В · Изграждане пазаруване Цена = Cap RateNOI е Нетните приходи от дейността. НОИ е основен паричен поток от сградата, без дългове и данъци за доходите (не недвижими имоти данъци). Като пример, ако вземем на сградата от горе ДПП Анализ и приемем, покупна цена от $ 100 и една НОИ от $ 10, максимален лихвен процент е 10%. [$ 10 / $ 100 = 0.10 или 10%]. За да използвате капачката Методът за да разберете какво да плати за една сграда, е необходимо само да разбере две неща, очакваните НОИ за годината, след покупката и максимален лихвен процент за подобни активи (а това обикновено означава, наематели) в пазар. Ако деконструирам този метод, тя започва да изглежда като една оценка ДПП - но тези прилики и защо може или не може да има смисъл е по-добре запазени за по-късна column.NOI е Нетните приходи от дейността. НОИ е основните парични потоци от сградата, без дългове и данъци за доходите (не на пазара. Ако деконструирам този метод, тя започва да изглежда като една оценка ДПП - но тези прилики и защо те могат или не могат да направят смисъл е по-добре запазени за по-късна колона. В недвижими имоти с търговско, това е най-общ метод за цитиране цените на имотите или говорим за оценки. Брокери ще говорим за търговски сгради "в една капачка 8." Че означава, че една сграда се продават на 12.5x първата година НОИ. Бъдете внимателни, за да се определят между "на място НОИ" и "очаква" или "проформа НОИ." Също така бъдете внимателни, да предскаже точно капиталови вноски, необходими за поддържане на сграда под наем или на лизинг състояние. Защото ОСП ставки само в акаунта НОИ, те често не прави разлика между сгради, които изискват огромно количество капитали и работна ръка за поддържане и тези, които не са. В общо, това е страхотен кратък път да се реши дали една сграда е на стойност правиш още работим. Максимален лихвен процент анализ е само отправна точка да се реши какво да наддават за имота. Но разбирането пазарни цени на ОСП (или Средната максимален лихвен процент, че активите са били за търговия) е много ценен показател. Бих място това като втора най-добрият метод за оценка на недвижими estate.Replacement Разходите AnalysisThe анализ възстановителна стойност е точно това, което Това звучи като. Новият цена е цената да пресъздаде, че точно в този актив, къде точно се намира. Един добър анализ на разходите и замяната не само ще се вземат в предвид на земята ценности и разходите за сгради, но и разработчик отчета за приходите и разходите за извършване брокери строителство debt.Although често казват "това ще търговски долу възстановителна стойност" често не е така и също така, че обикновено не е подходящ показател. В разходи за подмяна е изостанала търси метрични и този, който не взема в сметката на най-важното нещо, което сградата ще бъде в състояние да печелят в момента. Не забравяйте, че паричните средства се king.I ще кажа, че като цяло, този метод е безполезно. Аргументът, че ако си купите нещо по възстановителна стойност, "вие може само да се нарани, ако никой не си изгражда тук отново" е изтъркан един. Ако купувате в най-различни пазари с висока волатилност, това аргумент може да има някои качества. Но, ако не получавате извън пазара сделка или има някаква причина да се смята, че се информират купувачите не са били информирани за сделките си проучване, трябва да се запитате Затова можете да си купите нещо по-долу замяна cost.Comparable AnalysisThis е най-важният метод за оценка на всеки вид актив, но е особено полезно в недвижими имоти. В сравнение със същия метод или метод Comp просто търси активи на пазара, които са подобни на тази, която придобиват и гледаш какво са търгуват за по един за кв. фут, за акър или за единица основа. Ако си плащат повече, тогава всеки иначе на пазара има по-добре да е добра причина. И ако сте по-малко заплащане, да разбера why.This метод е най-доброто за "трудно стойност на активите" като свободни сгради, земя и жилищни домове. За тези позиции, пари в брой потоци са несъществуващи или прекалено трудно да се прецени. Вградени в този метод на оценяване е централна тема, че на ефективен пазар. Така че докато има достатъчно кандидати за търга и относително справедлив пазар разкриване на цената, по която активите са за търговия, са може би най-добрия показател за тяхната value.If имате по-конкретни въпроси за друг начин, или за нещо в тази статия, моля не се колебайте да ми пишете или да го публикувате в http://www.whatbubble.com.JS Сребърна е истински инвеститор имоти и съиздател главните в whatbubble.com. Ако желаете да публикувате вашите собствени коментари, или да имат финансови въпроси отговори от експерт безплатно или ако желаете просто да си прочете повече по този въпрос, моля посетете http://www.whatbubble.com. Ако желаете отново да публикува тази статия, ние ви молим да запазят всички връзки.
Член Източник: Messaggiamo.Com
Related:
» Rocket Spanish!» The Woman Men Adore...
» 500 Lovemaking Tips & Secrets
» All Types Of Wedding Speeches
уебмастъра Вземи Html кодекс
Добави тази статия на вашия сайт сега!
уебмастъра Подайте членове
Не е необходима регистрация! Попълнете формата и статията ви е в Messaggiamo.Com директория!
