基本的房地产估价
鉴于目前的利息（我敢说歇斯底里）相关投资泥土和建筑，我想这可能是有趣的为我们的读者有一个快速，肮脏手册房地产估价。我的观点 来自多年的行业，以及一段时间的学习在膝盖的一些更好的房地产头脑中academia.I将单独（在某种程度上）投资人的居住，消费，从 投资于房地产的乐趣和利润。这样做的原因是，许多离职的效用或价值的家已被锁定在一个愉快的生活中得到，或消费它。虽然有 某些自我笔画为拥有大型建筑物，大厦复杂-如果你的价值与土地，公寓，写字楼和仓库已被锁定的现金流动，他们提供或将提供。 [该大厦是在复杂的发挥大，奖杯资产-我不期望我们的读者购买或在泛美金字塔的西尔斯大厦，但有一个有趣的论点，为什么那些 建筑物值得保费其附近的竞争对手-即讨论将必须在另一时间。 ]第一个基本原则是要认识到任何有价值的资产是唯一的程度，它 将提供的现金流来其所有者。最重要的是看到办公楼，而不是办公楼，而是作为创租机。人们应该看到土地，而不是泥土，但作为一种选择，建立和出租或出售- 因此，创造的现金流。 '但是，爵士，我怎么能够决定如何支付这些现金流量？ '和'爵士，如果现金流量是无法预测或难以估计？ '我听到您的问题，他们是很好的。和 这就是为什么有不同的方式，以评估价值的真正assets.There有四个基本途径，以近似价值的建筑物或一块土地。有折现现金流量法，或DCF中，存在着 第速率法，有重置成本法，并有相应的方法。每个人都有自己的优点和disadvantages.DCFDiscounted现金流量分析或折现分析不是唯一的房地产; 事实上，它与最任何资本资产。 DCF法的过程预测现金流动着一些现实的时间内（任何投资银行分析师这样做将有许多10年DCFs他或她 将看到他们的睡眠）通常是5年或10年，然后剔除那些现金流回到目前找到的现值建设。我不打算进入的里里外外的 选择适当的折现率（但也许我的一位研究员专栏作家会） ，但我只想说，适当的折现率应在考虑到相对担保人的未来现金流量（或 更确切地说，相关的风险与现金流量的具体这一资产） 。现金流量，包括租金或现金，将吐出以及终端的价值（或价值的建设将 市值在销售（减去交易费用）结束时的分析） 。下面是一个例子折现分析。通知可能价值如何建设非常不同取决于一个人的折扣率。假设 要价的建设是150美元-这也许不会是这样一个很好的投资。建设一个简单的模型， Excel和顺藤摸瓜租金流动和终端价值观念将显示出敏感的这些分析，以 即使是小规模的changes.The优势，这种类型的估价是，如果你是相对确定的未来现金流量和理解的真实成本的资本，以及正确的折扣率为 类型的资产，那么可以得到一个不错的主意什么投标或您愿意支付的资产。当然，缺点是，如果有人能够准确地预测任何未来十年，我想 以满足他们购买这些东西，他们希望-他们是值得我体重的黄金（不小的数目我向你保证） 。此外，选择合适的贴现率是一门艺术，而不是一门科学，因此，它不仅是困难的，但 它也容易被修补了。或者换句话说，我的许多同事（和爵士是不能举行，作为比任何人都） ，以及自己一直落后去要价。或者我们有 做模型，然后选择贴现率，以便达成一个值，该值实际上将使得建设trade.In一般，我不支持这种类型的估价。这是过于敏感的判断/错误和 没有考虑到到变幻莫测的市场。此外，这种方法不能正常工作以及土地，空置的建筑物，重建的机会，或任何类型的资产，没有现金流或极 难以预料的现金资本flows.Cap RateThe方法或第率方法类似现金流量贴现法。事实上，它其实只是一个快捷方式的现金流量贴现法。以下公式解释了什么是第 率为：第一年河内ÃÆ'à † â € ™ Ã⠀ SA ，一家大厦购买价格=第RateNOI是净营业收入。河内基本上是从现金流建设，不包括债务服务和收入税（不 房地产税） 。作为一个例子，如果我们考虑建设DCF法从上述分析，我们承担购买价格为100美元和河内的10美元，上限为10 ％ 。 [ $ 10 / $ 100 = 0.10或10 ％ ] 。为了使用第 速率法找出支付的建设，一个只需要明白两件事情，预期河内的购买和一年后的第率为类似的资产（这通常意味着租户）的 市场。如果您解构这种方法它开始看起来像一个DCF法估值-但这些相似之处，为什么他们可能会或可能不会作出的感觉是更好的保存以后column.NOI的净营业收入。河内是 基本现金流量从建筑物，但不包括债务服务和所得税（没有市场。如果你解构这种方法它开始看起来像一个DCF法估值-但这些相似之处，为什么他们可能会或可能不会使 感觉是更好地保存以后栏。在商业房地产，这是最常见的方法引用楼价或谈论估值。经纪人将谈论建筑交易8章。那个 就是说，建设出售12.5x第一年河内。小心划定的'就地河内'和'计划'或'形式上的河内。还必须小心准确预测资本的贡献需要保持 建设租赁或租赁能力。因为第利率只在考虑到河内，他们往往不区分建筑物，需要大量的资本和劳动力跟上和那些没有。在 总的来说，这是一个很好的捷径，以决定是否建设是值得做更多的工作。第率的分析仅仅是一个起点，以决定如何争取财产。但是，理解市值率（或 平均第率资产已交易）是一个非常有价值的数据。我想的地方，这是第二个最好的方法的价值真正estate.Replacement成本AnalysisThe重置成本分析正是 这听起来像。重置成本是成本的确切资产重新在这确切位置。一个很好的替代成本分析，不仅考虑到帐户土地价值和建筑成本，而且还开发 利润和成本进行建设debt.Although经纪人常说'这是将贸易低于更替成本，往往并非如此，也，也就是通常不相关的数据。重置成本 是一个落后的指标，并寻找一个没有考虑到到最重要的事情，什么建设将能够获得现在。请记住，现金king.I会说，一般来说，这种方法是 有害无益的。有人认为，如果你买的东西下的重置成本， '你只能受到伤害，如果没有人在这里再次为基础'是一个破旧的一个。如果您购买的一个充满活力的市场的高波动性，这 论点也有一些可取之处。但除非你正在场外市场交易，或有一定的理由相信，其他告知买家没有意识到你正在探索处理，你应该问问自己 为什么你可以买到的东西在低于更替cost.Comparable AnalysisThis是最重要的方法进行估价的任何类型的资产，但它是特别有用的房地产。比较法或比较法 仅仅是寻找资产在市场上是一个类似于你是获取和寻找他们的交易的每平方英尺，每英亩或每单位的基础。如果你付出更多，那么每个人都 别人在市场上，有更好的是一个很好的理由。如果你是少花些钱，找出why.This方法是最好的'硬资产的价值，就像空置的建筑物，土地和住宅。对这些项目，现金 流动是不存在或难以估算。在这个嵌入式的估价方法是一个中心主题，即高效率的市场。只要有足够的投标者和相对公平的市场披露的 在资产价格已贸易可能是最好的说明他们的value.If您有更具体的问题，另一种方法，或对某些本文中，请不要犹豫收件箱 或发邮件给http://www.whatbubble.com.JS银是房地产投资与合作的主编在whatbubble.com 。如果您想发布您自己的意见，或有任何财务问题回答了专家 免费或如果您想刚才读更多关于这个问题，请访问http://www.whatbubble.com 。如果你想重新发布本文中，我们请你保留所有的联系。
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