Základné ocenenie nehnuteľnosti
Vzhľadom k súčasnému záujmu (trúfam si povedať, hystéria), spojených s investovaním do hliny a budov, já myslel, že to môže byť zaujímavé pre našich čitateľov, aby sa rýchlo, špinavé príručky o oceňovanie nehnuteľností. Môj pohľad pochádza z rokov v priemysle, ale aj nejaký čas na učenie kolená niektorých lepších nehnuteľností v mysliach academia.I oddelí (do istej miery), ktoré investujú do vlastného bývania, na spotrebu, ze investovania do nehnuteľností pre zábavu a zisk. Dôvodom tohto rozdelenia je, že veľkú časť alebo úžitkovej hodnoty vášho domu, je zamknutý v potešenie sa mu dostáva od života v ňom, alebo ju konzumuje. I keď existujú niektoré ego ťahy na vlastné veľké budovy, budova areálu - ak chcete, je hodnota spojená s pozemky, byty, kancelárske budovy a sklady v uzamknutej cash flow, ktoré poskytujú alebo budú poskytovať. [Táto stavba komplexu príde hrať s veľkými trofej majetok - by som nečakal žiadne z našich čitateľov, ktoré majú byť nákup TransAmerica Pyramid alebo Sears Tower, ale tam je zaujímavý argument, prečo sú objektov si zaslúži prémie nad svojimi konkurentmi okolie - že diskusia sa bude musieť konať v inom čase.] prvý základný princíp pochopiť, že každé aktívum je iba cenné, do akej miery je poskytne peňažné toky, aby svojho majiteľa. Je dôležité vedieť, kancelárske budovy, nie ako kancelárske budovy, ale ako vytváranie prenájom strojov. Jeden by mal vidieť krajinu, nie ako špina, ale ako možnosť stavať a prenajímať alebo predať -- , A teda vytvárať cash flow. 'Ale, JS, ako to môžem rozhodnúť, čo platí pre tieto peňažné toky?' A 'JS, čo v prípade, že peňažné toky sú nepredvídateľné a je ťažké odhadnúť?' Počul som, že vaše otázky, a oni sú dobrí. A to je dôvod, prečo existujú rôzne spôsoby, ako posúdiť hodnotu skutočných assets.There sú štyri základné spôsoby, ako sa zbližujú hodnota budovy alebo pozemku. Tam je diskontované cash flow alebo metódou diskontovaných peňažných tokov, je Cap Hodnotiť metóda, je metóda reprodukčnej obstarávacej cenou a je porovnateľnou metódou. Každý z nich má svoje výhody aj disadvantages.DCFDiscounted peňažných tokov diskontovaných peňažných tokov alebo analýza nie je jedinečné nehnuteľnosti; v skutočnosti, to funguje s väčšinou všetkých investičného majetku. DCF je proces plánovania peňažných tokov vpred pre niektoré realistické časové obdobie (žiadne investičné bankové analytik bude musieť urobiť toľko 10-rok DCFS, že on alebo ona bude vidieť v ich spánku), zvyčajne päť alebo desať rokov, a potom sa diskontovanie týchto peňažných tokov späť do súčasnosti k nájdeniu aktuálnu hodnotu budovy. Nebudem sa dostať do jemnůstky výber vhodnej diskontnej sadzby (ale možno jeden z mojich kolegov publicistov bude), ale stačí povedať, že vhodná diskontná sadzba by mala brať do úvahy, aby relatívna záruka budúcich peňažných tokov (alebo presnejšie povedané, riziko spojené s peňažnými tokmi sú špecifické pre tento majetok). Peňažných tokov zahŕňajú nájomné alebo hotovosti, ktoré budú vyplivnout, ako aj konečnej hodnoty (alebo hodnotu, že budova bude priniesť na predaj (nižšie transakčné náklady) na konci analýzy). Nižšie je uvedený príklad analýzy DCF. Všimnite si, ako by sa dalo hodnota budovy veľmi rozdielne v závislosti na niečiu diskontnej sadzby. Predpokladajme, že požadovaná cena za budovy je $ 150 - snad to nebude tak veľkú investíciu. Stavebné jednoduchý model na excel a pohrával si s nájomné tokov a koncových hodnôt, ukáže, ako citlivá týchto analýz sú aj malé changes.The výhody tohto typu ocenenia je, že ak ste pomerne istí budúce peňažné toky a pochopiť skutočnú cenu svojho kapitálu, ako aj správne diskontná sadzba pre tento typ aktíva, potom človek príde dobrú predstavu o tom, čo ponúknuť, alebo to, čo by ste bol ochotný zaplatiť za majetok. Samozrejme, že nevýhody sú, že ak niekto dokáže presne predpovedať niečo pre nasledujúcich desať rokov, chcem im v ústrety a kúpia im čo chcú - sú to stojí za to moja zlata (nie malý počet Uisťujem vás). Tiež výber správnych diskontná sadzba je umenie a nie vedy, ako takej, to je nielen ťažké, ale je tiež náchylný k vrtal. Alebo inými slovami, veľa mojich kolegov (a JS sa nesmie konať tak, ako lepšie ako ktokoľvek iný), rovnako ako sám som pracoval späť sa dostanete na požadovanú cenu. Alebo sme urobiť model a potom volia diskontnú sadzbu s cieľom dosiahnuť hodnotu, ktorá bude v skutočnosti vykonávať stavebné trade.In všeobecne nemám prospech tohto typu ocenenia. Je to príliš citlivá vec / chyby a neberie do úvahy, aby rozmary trhu. Navyše táto metóda nefunguje dobre s pozemkami, prázdne budovy, sanácie, alebo iného druhu majetku, ktorý nemá cash flow alebo extrémne ťažké predpovedať, v hotovosti flows.Cap RateThe Kapitalizácia metóda alebo cap sadzbu metóda je podobná metóde DCF. V skutočnosti, to je naozaj len skratkou pre metódu DCF. Nasledujúce rovnice vysvetľuje, čo čiapky kurz: Prvý rok NOI ÃÆ'à † â € ™ à € SA, · Stavebné Kúpna cena = Cap RateNOI je Čisté prevádzkové výnosy. NOI je v podstate peňažný tok z budovy, s výnimkou úrokov z dlhu a daní z príjmov (nie daní z nehnuteľnosti). Ako príklad, ak vezmeme v budove z vyššie uvedených DCF analýzy a budeme predpokladať, že kúpnu cenu 100 dolárov a 10 dolárov NOI, čiapky sadzba je 10%. [$ 10 / $ 100 =, 10 alebo 10%]. Aby bolo možné použiť viečko sadzba metódou zistiť, čím zaplatiť za budovy, stačí, keď sa pochopiť dve veci, očakávané začatie nového vyšetrovania za rok po zakúpení a cap sadzbu pre podobný majetok (a to zvyčajne znamená nájomcovi) vo trhu. Ak sa táto metóda spochybniť to začne vyzerať ako ocenenie DCF - ale tie podobnosti a prečo sa môže alebo nemusí dávať zmysel, je lepšie uložiť pre neskoršie column.NOI je Čisté prevádzkové výnosy. NOI je v podstate peňažný tok z budovy, s výnimkou úrokov z dlhu a daní z príjmov (nie trhu. Ak máte spochybniť tento spôsob to začne vyzerať ako ocenenie DCF - ale tie podobnosti a prečo sa môže alebo nemôže vykonať zmysle je lepšie uložiť pre neskoršie stĺpca. V oblasti komerčných nehnuteľností, je to najčastejší spôsob citovania cien nehnuteľností, alebo hovoria o ocenenie. Makléri budú hovoriť o obchodných budov 'na 8 čiapky.' Ktorý Znamená to, že predaj domu na 12.5x prvý rok NOI. Dávajte pozor, aby definovali medzi 'v-miesto NOI' a 'plánovaný' alebo 'pre-forma NOI.' Tiež dávajte pozor, aby presne predpovedať, kapitálové fondy sú potrebné na udržanie budove prenajaté alebo lease-schopný. Vzhľadom k tomu, čiapky sadzby len do účtu NOI, často nerozlišujú medzi budovami, ktoré vyžadujú obrovské množstvo práce a kapitálu držať krok, a tie, ktoré nie. Všeobecne možno povedať, je to veľký short-rezané rozhodnúť, či budova stojí za to urobiť viac práce. Cap sadzba analýza je len východiskovým bodom pri rozhodovaní o tom, čo sa uchádzať o nehnuteľnosti. Ale porozumenie sadzby trhovou kapitalizáciou (alebo Priemerná cap sadzbu, že majetok bol pre obchodovanie) je veľmi cenný metrický. Já bych to miesto ako druhý najlepší metódou oceňovania reálnych estate.Replacement Náklady AnalysisThe náhradu trov analýza je presne to, čo to vyzerá. Reprodukčné obstarávacou cenou je cena, ktorá sa opäť presne majetok v tomto presnú polohu. Dobrá náhrada analýzy nákladov nielen brať do úvahy, aby zemný hodnoty a nákladov na výstavbu, ale aj pre vývojárov účtovný zisk a náklady na výstavbu debt.Although makléri často hovoria 'to bude obchodovať pod reprodukčné náklady' je to často nie je a aj to, že obvykle nie je relevantná metrický. Reprodukčnej obstarávacej cenou je späť hľadá metrické a jeden, ktorý neberie do úvahy, aby to najdôležitejšie, čo sa budova bude môcť zarobiť hneď. Pamätajte si, že je hotovosť king.I budú hovoriť, že vo všeobecnosti, táto metóda je nápomocné. Argument, že ak si kúpite niečo pod reprodukčnej obstarávacej cene, 'môžete získať len ublížiť, ak nikto stavia tu opäť' je jeden otrhaný. Ak kupujete v žiarivých trhu s vysokou volatilitu, toto Argument by mohla mať isté opodstatnenie. Ale ak ste získali off-trhové riešenia, alebo existuje nejaký dôvod sa domnievať, že informujú kupujúci neboli informovaní o dohodu sa objavujú, mali by ste si položiť Preto si môžete kúpiť niečo na nižšie náhradné cost.Comparable AnalysisThis je najdôležitejší spôsob oceňovania majetku akéhokoľvek druhu, ale to je užitočné najmä v oblasti nehnuteľností. Porovnateľná metóda alebo metóda comp je jednoducho hľadá aktív na trhu, ktoré sú podobné tomu, ktorý máte získať a pri pohľade na to, čo majú obchodovať v prepočte na štvorcový meter, na aker alebo na jednotku. Ak platíte viac, potom sa všetci Ostatné v trhu, je, že je to dobrý dôvod. A ak platíte menej, zistiť, why.This metóda je najlepšie pre 'tvrdý až k hodnote aktív', ako prázdne budovy, pozemky a obytné domy. Pre tie položky, hotově toky sú non-neexistujúce alebo príliš ťažké odhadnúť. Zakotvené v tejto metódy ocenenia je ústrednou témou, ktoré efektívneho trhu. Tak dlho, kým je dostatok záujemcov a relatívne spravodlivé trhové sprístupnenie cien, za ktoré boli aktíva obchodovania sú pravdepodobne najlepším ukazovateľom ich value.If máte konkrétnejšie otázky týkajúce sa iným spôsobom alebo o niečom, čo v tomto článku, prosím neváhajte a napíšte mi alebo ju na http://www.whatbubble.com.JS Striebro je realitný investor a co-editor-in-šéf na whatbubble.com. Ak by ste chceli písať svoje vlastné komentáre, alebo ak máte nejaké finančné odpovedal na otázky expert zadarmo alebo ak chcete sa len viac na túto tému nájdete na http://www.whatbubble.com. Ak si prajete, aby opätovne-publikovať tento článok, žiadame Vás zachovať všetky odkazy.
Článok Zdroj: Messaggiamo.Com
Related:
» Rocket Spanish!» The Woman Men Adore...
» 500 Lovemaking Tips & Secrets
» All Types Of Wedding Speeches
Webmaster si html kód
Pridajte tento článok do svojich webových stránok sa!
Webmaster Pošlite svoj článok
Nie nutná registrácia! Vyplňte formulár a Váš článok je v Messaggiamo.Com Adresár!
