Immobilien: Kunden Vertreter, Verkäufer-Mittel u. Doppelmittel (definiert und erklärt)
Es gibt verhältnismäßig neues und nicht immer gut verstandenes üblich in den Immobilienverkäufen; es wird Kunde Agentur oder Mittel des Kunden genannt. Bis vor kurzem stellten Realtors und Mittel normalerweise den Verkäufer, in der Opposition zum Kunden, während der Immobilienverhandlung dar. Sogar arbeitete der Grundstücksmakler, der Sie von Haus zu Haus fuhr, nicht wirklich in Ihrem Namen. Durch Gesetz wurde das Mittel angefordert, auf der Seite des Verkäufers zu arbeiten, um den höchsten Preis und die besten Bedingungen für den Verkäufer -- Periode zu erhalten! Einige Mittel bearbeiten noch auf diese Weise.
In den letzten Jahren zuerst hat das Gesetz und jetzt die Praxis der Darstellung geändert. Wir haben einen völlig anderen Satz Wahlen und Vereinbarungen, wenn wir Immobilien kaufen. Diese Wahlen waren vorher durch große Firmen oder wohlhabende Einzelpersonen nur vorhanden und verwendet. In der Vergangenheit würde der Kunde den Repräsentanten eines Kunden erhalten, indem er normalerweise stundenweise eine Gebühr herauf Frontseite und zahlte, bis die Verhandlung komplett war.
Zwanzig fünf Jahren, als persönlichem Mittel für wohlhabende Klienten und Firmen, lud ich und bearbeitete auf einen Durchschnitt von 20 Stunden ein Woche für $30 pro Stunde, plus Unkosten, plus 10% der Verhandlung (oder als ich das Vertreter vor des Kunden, eine Gebühr mit $2.000 Haltern war, zum mit zu beginnen und dann $30 pro Stunde und 10% der Menge unterhalb des aufgeführten Preises, daß ich in der LageWAR, für meinen Kunden zu erreichen. Wenn es die betroffene Finanzierung gab, wurde ich auch gezahlt, um die beste Finanzierung zu finden und zu erhalten).
Das hat drastisch geändert. Als Mittel eines Kunden fängt eine Unterzeichnung auf Mittelvertrag eines Kunden von meinem Kunden die Verhandlung an. Normalerweise ist die gleiche ursprüngliche Kommissionsgebühr, die vom Verkäufer gezahlt worden sein würde, aufgeteilt und geht, das Mittel des Kunden zu zahlen halb. In einigen Fällen stellt das verkaufende Mittel keine Gebühr auf das Kunden Mittel oder eine sehr verringerte Gebühr, wie jene Agenturen, die 2% oder 3% oder 4% die Kommissionen zu den Verkäufern annoncieren, usw. auf. In diesem Fall hebt der Kunde gerade die fehlende Kommission auf und an der Regelung kommt ein anderes 4% oder 5% aus die Verhandlung heraus und geht zu uns als Mittel des Kunden. Mit anderen Worten gibt es eine Garantie von uns, daß wir NUR für Sie den Kunden bearbeiten und im Austausch Sie uns eine Kommission von 5% garantieren - welchem normalerweise bereits kümmert wird, oder mindestens Teil von ihm, in der Kommission um des Verkäufers.
Ich kann diese Abteilung der Gebühren für Sie auf Papier herausziehen notfalls, wenn wir das erste mal treffen. Endergebnis; Sie zahlen nicht irgendwie mehr und Sie erhalten die absolute beste Darstellung.
Die Agenturanordnung des Kunden fängt mit dem Ausgangsinterview an, fährt durch eine Ausgangsvorwähler der Eigenschaften, Vertrag Vermittlungen nachzuforschen und anzusehen fort und dann abzuschließen. Dieses kulminiert mit der abschließenden Regelung und der Übertragung der Kapital für Eigenschaft. Der Kunde kann beschließen, ein Mittel zu haben, das spezifisch am Darstellen seiner besten Interessen festgelegt wird.
Das große Teil für den Kunden ist, daß he/she den Nutzen von Dekaden der Erfahrung und des professionellen Wissens, von allen unsere Anschlüsse und von Renommee mit jenen Anschlüssen erhält und nichts bis Endrunde Ende der Verhandlung zahlt. Wo Sie den bestmöglichen professionellen Service sonst erhalten und nichts zahlen können, bis es komplett und zufriedenstellend ist. Wille Ihr Doktor, Rechtsanwalt, Buchhalter, Maurer oder Tischler tun den... NEIN. Wir, wenn Sie mit uns zuerst Vertrag abschließen. Andernfalls stellen wir den Verkäufer an Ihren Unkosten dar! Dieses ist von allen Realtors durch Gesetz zutreffend. Welches wurden Sie mögen?
Vor kurzem Immobiliengesetze in praktisch jedem Zustand werden neu geschrieben, um zuzugeben und vorzuschlagen, daß der Kunde seinen eigenen spezifischen Repräsentanten haben. Wenn Sie der Kunde sind und das Mittel eines Kunden haben, versucht Ihr Mittel, Ihnen das beste Abkommen möglich zu erhalten, selbst wenn das NICHT im besten Interesse des Verkäufers ist.
Erlaubterweise: "Agentur des Kunden" ist ein Verhältnis, in dem der Grundstücksmakler FÜR Sie mit anvertrauter Verantwortlichkeit arbeitet (finanzielle und zugelassene Verantwortlichkeit). Das Mittel wird dann erlaubterweise nur zum Kunden gesprungen und seine gesamte Loyalität und Untertanentreue dem Kunden alleine verdankt.
In der Vergangenheit und glätten Sie die meisten der Zeit heute, alle Grundstücksmakler und Vermittler stellen den Verkäufer alleine dar; den höchsten Preis für den Verkäufer erhalten. Tatsächlich MÖGEN Mittel des Verkäufers möglicherweise NICHT völlig alle freigeben, die sie über eine Eigenschaft zum Kunden wissen, während sie den höchsten Preis suchen. Das Verhältnis eines Vermittlers und des Vertreters wird beim Schreiben mit dem Verkäufer aufgebaut, wenn die Eigenschaft für Verkauf in der "Auflistung Vereinbarung" verzeichnet wird.
In Delaware werden wir angefordert, jede Person zu geben, die wir mit bearbeiten; Kunde oder Verkäufer; eine schriftliche Erklärung betreffend ist Agenturstatus. Wir schriftlich professionell Broschüren, die die "Agentur des Verkäufers" beschreiben und sie ist gegenüber von "Agentur des Kunden". Diese Agenturfreigabe muß, im Schreiben, am ersten bedeutenden Kontakt des Mittels mit dem Kunden oder dem Verkäufer erklärt werden.
Vertreter in unserem Büro sprechen mit vielen Langstreckenkunden über dem Telefon. Wir müssen, wenn wir schließlich in der Person treffen, freigeben und feststellen, welche Position wir mit der Person nehmen, die wir mit sprechen. Einige Mittel arbeiten meistens als Mittel des Verkäufers; einige arbeiten meistens als Mittel des Kunden und einige arbeiten als Doppelmittel (wo wir als voller Repräsentant zum Kunden und zum Verkäufer dienen). Unabhängig davon die Rolle, die das Mittel -- sie nimmt, sollte durch alle betroffenen Vertreter, Kunden und Verkäufer völlig und vollständig zu wissen -- und sie sollte im Schreiben sein.
Lassen Sie uns jetzt dieses Vorwärts wieder setzen:
Mittel Des Verkäufers: hat die volle und komplette und alleinige Aufgabe, zum des besten Abkommens für den Verkäufer zu erhalten. Das Mittel des Verkäufers wird NUR dem Kunden materiellen Sachverhalt über die Eigenschaft darlegen gelassen. Es ist üblich, damit einen zusammenarbeitenden Vermittler und ein Vertreter zur Agentur des Verkäufers ein subagent ist, die durch die Maklertätigkeit hergestellt wird, die den schriftlichen Vertrag mit dem Verkäufer zum Verkauf die Eigenschaft hat.
Mittel Des Kunden: hat die volle, komplette und alleinige Aufgabe, zum des besten Abkommens für den Kunden zu erhalten. Das Mittel des Kunden kann irgendwelche und alle Informationen übermitteln, die auf jede mögliche Art und Weise, einschließlich eingehende Untersuchungen über den Verkäufer oder die Eigenschaft eingeholt werden.
Doppelmittel: muß zu beiden Parteien erlaubterweise und finanziell loyal sein. Doppelagentur tritt auf, wenn Vertrag Immobilienagentur abgeschlossen wird, um ein Haus zu verkaufen. Das bedeutet, daß sie die Auflistung haben und ein Mittel von dieser gleichen Maklertätigkeit, Funktion als Repräsentant eines Kunden, diese Auflistung zeigt. Doppelagentur muß und im vereinbarten Schreiben von allen Parteien freigegeben werden. Einige Leute glauben, daß Doppelagentur möglicherweise ein Interessenkonflikt ist. Sie kann sein, es sei denn das Mittel zu allen Parteien völlig ehrlich ist und sie und in Übereinstimmung mit dieses Verhältnis völlig bewußt sind. Hier ist der gesamte Zweck des Doppelmittels, das bestmögliche Abkommen, in allen, die es Bestandteile, ist für den Kunden und den Verkäufer zu erhalten.
Es gibt, im allgemeinen, zwei Hauptbeschaffenheiten der Mittel des Kunden. Ist zuerst das Vertreter, dem nur und immer Kunden darstellt. Das andere ist das Mittel, das jede Verhandlung und jeden Kunden in Betracht zieht, bevor es diese Entscheidung trifft. Ein Vertreter, das normalerweise während das Mittel eines Kunden arbeitet, zum Beispiel NICHT einen bestimmten Kunden als Mittel dieses Kunden aus einem Grund oder anderen darstellen wünschen kann. Der Grund ist normalerweise einer irgendeines Beschaffenheit Unterschiedes. Wie ich ihn setze, beim Sprechen mit einem Kunden, den ich darstellen möchte ", ich bin Ihr Gladiator. Ich tue Schlacht in Ihrem Namen und auf Kosten von und gegen den Interessen von, dem Verkäufer und dem Vertreter des Verkäufers."
Das Mittel des Kunden muß ehrlich noch sein, aber er braucht, nicht angemessen zu sein. Zum Beispiel wenn das Mittel des Kunden in der LageIST, herauszufinden, daß der Verkäufer in der grossen finanziellen oder persönlichen Mühe ist und daß der Verkäufer eine kleine Hypothek auf der Eigenschaft hat, oder daß es irgendeinen schwebenden Stichtag für das Verkaufen der Eigenschaft gibt, dann erklärt das Mittel des Kunden dem Kunden. Verwenden sie diese zusammen Informationen, um für den Kunden an den Unkosten des Verkäufers... sie sehr viel zu erhalten, die möglich ist.
Wenn ich ein Kunde war, würde ich nicht sogar erwägen, eine Immobilienverhandlung ohne das Mittel eines Kunden zu tun, um in meinem Namen zu fungieren. Ich schlage vor, daß Sie klug sind, dasselbe zu tun. Wenn es ausführliche und umfangreiche Vermittlungen gibt, die erfolgt werden müssen; wie einzigartige und schwierige Bezeichnungen, über die dann verhandelt werden müssen (seiend der Kunde) würde ich fragen, daß der Kunde und der Verkäufer sind, mich als Doppelmittel zu haben. Was auch immer Ihre Wahl, es, beim Schreiben mit Ihrem Mittel sein sollte und zu allen betroffenen Parteien bekannt muß.
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