Bene immobile: Compratori agente, agente dei venditori & agente doppio (definito e spiegato)
Ci è una pratica relativamente nuova e non sempre bene capita nelle vendite del bene immobile; è denominato agenzia del compratore o agente del compratore. Fino a poco tempo fa i realtors e gli agenti hanno rappresentato solitamente il venditore, nell'opposizione al compratore, durante la transazione del bene immobile. Neppure l'agente di bene immobile che li ha guidati dalla sede alla sede allineare non stava lavorando al vostro favore. Da legge, l'agente è stato richiesto lavorare al lato del venditore per ottenere il prezzo più elevato ed i termini migliori per il venditore -- periodo! Alcuni agenti ancora funzionano questo senso.
Durante gli ultimi anni, in primo luogo la legge ed ora la pratica della rappresentazione è cambiato. Abbiamo un insieme interamente differente delle opzioni e degli accordi quando stiamo comprando il bene immobile. Queste opzioni erano precedentemente soltanto disponibili ed utilizzate dalle grandi aziende o dagli individui ricchi. Nel passato, il compratore otterrebbe il rappresentante del compratore pagando una tassa sulla parte anteriore e solitamente rapidamente all'ora, fino a che la transazione non fosse completa.
Venti cinque anni fa, come agente personale per i clienti e le aziende ricchi, ho caricato e lavorato una media di 20 ore un la settimana per $30 all'ora, più le spese, più 10% della transazione (o quando ero l'agente del compratore, una tassa dei $2.000 fermi da cominciare con ed allora $30 all'ora e 10% della quantità sotto il prezzo elencato che potevo verificarsi per il mio compratore. Se ci fosse finanziare in questione inoltre sono stato pagato per trovare ed ottenere il finanziamento migliore).
Quello è cambiato drammaticamente. Come agente del compratore, una firma sul contratto dell'agente del compratore dal mio compratore comincia la transazione. La stessa tassa di commissione originale che sarebbe stata pagata dal venditore è solitamente spaccata e mezza va pagare l'agente del compratore. In alcuni casi l'agente vendente non installa alcuna tassa all'agente dei compratori, o una tassa molto ridotta, quali quelle agenzie che fanno pubblicità alle commissioni di 2% o di 3% o di 4% ai venditori, ecc. In quel caso il compratore prende appena la commissione mancante ed allo stabilimento un altro 4% o 5% esce dalla transazione e va a noi come agente del compratore. In altre parole ci è una garanzia da noi che stiamo lavorando SOLTANTO per voi il compratore e nello scambio li garantite una commissione di 5% - di quale solitamente già è preso la cura, o almeno parte di esso, nella commissione del venditore.
Posso disegnare questa divisione delle tasse fuori per voi su carta se necessario quando veniamo a contatto di la prima volta. Linea inferiore; non pagate altro ed ottenete la rappresentazione migliore assoluta.
La disposizione dell'agenzia del compratore comincia con l'intervista iniziale, continua con una selezione iniziale delle proprietà a studiare ed osservare ed allora a contrarre le trattative. Ciò culmina con lo stabilimento ed il trasferimento finali dei fondi monetari per la proprietà. Il compratore può scegliere avere un agente specificamente commesso a rappresentare i suoi interessi.
La parte grande per il compratore è che he/she ottiene il beneficio delle decadi di esperienza e di conoscenza professionale, tutti i nostri collegamenti e di reputazione con quei collegamenti e non paga niente fino alla fine di finale della transazione. Dove altrimenti potete ottenere il servizio professionale migliore e non pagare niente fino a che non sia completo e soddisfacente. La volontà il vostro medico, avvocato, ragioniere, mason o carpentiere fa quella... NO. , se vi contraete con noi in primo luogo. Altrimenti rappresentiamo il venditore alla vostra spesa! Ciò è vero per tutti i realtors da legge. Quale gradite?
Le leggi del bene immobile recentemente in virtualmente ogni dichiarano stanno riscrivende per ammettere e suggerire che il compratore ha suo proprio rappresentante specifico. Se siete il compratore ed avete agente del compratore, il vostro agente proverà ad ottenere voi l'affare migliore possibile, anche se quello non è nell'interesse del venditore.
Legalmente: "l'agenzia del compratore" è un rapporto dove l'agente di bene immobile sta funzionando PER voi con la responsabilità fiduciaria (responsabilità finanziaria e legale). L'agente allora è limitato legalmente soltanto al compratore e deve la suoi interi lealtà ed allegiance al compratore da solo.
Nel passato e perfino oggi la maggior parte del tempo, tutti gli agenti di bene immobile ed i mediatori rappresentano il venditore da solo; per ottenere il prezzo più elevato per il venditore. In effetti gli agenti del venditore NON POSSONO rilevare completamente tutti che conoscano circa una proprietà al compratore mentre cercano il prezzo più elevato. Il rapporto di un mediatore e di un agente è stabilito per iscritto con il venditore quando la proprietà è elencata per la vendita "nell'accordo dell'elenco".
Nel Delaware siamo tenuti a dare ogni persona che lavoriamo con; compratore o venditore; una spiegazione scritta per quanto riguarda condizione dell'agenzia. Abbiamo scritto professionalmente gli opuscoli che spiegano l'agenzia "del venditore" ed è di fronte "all'agenzia del compratore". Questa rilevazione dell'agenzia deve essere spiegata, nella scrittura, al primo contatto significativo dell'agente con il compratore o il venditore.
Gli agenti nel nostro ufficio comunicano con tantissimi compratori interurbani sopra il telefono. Dobbiamo, quando infine veniamo a contatto di in persona, rileviamo e determiniamo quale posizione prenderemo con la persona che stiamo parlando con. Alcuni agenti funzionano principalmente come agenti del venditore; alcuni funzionano principalmente come agenti del compratore ed alcuni funzionano come agente doppio (dove fungiamo da rappresentante pieno sia al compratore che al venditore). Senza riguardo al ruolo che l'agente lo prende -- dovrebbe completamente e completamente sapere da tutti gli agenti, compratori e venditori in causa -- e dovrebbe essere nella scrittura.
Ora mettiamo questo di andata ancora:
Agente Del Venditore: ha il dovere completo e completo e solo per ottenere l'affare migliore per il venditore. L'agente del venditore è permesso SOLTANTO dare al compratore i fatti materiali circa la proprietà. È consueto affinchè un mediatore e un agente di cooperazione sia un subagent all'agenzia del venditore stabilita dalla mediazione che ha il contratto scritto con il venditore a vendita la proprietà.
Agente Del Compratore: ha il dovere completo, completo e solo per ottenere l'affare migliore per il compratore. L'agente del compratore può trasportare c'è ne e tutte le informazioni ottenuti di tutto il modo, compreso le indagini approfondite circa il venditore o la proprietà.
Agente Doppio: deve essere legalmente e finanziariamente leale ad entrambi i partiti. L'agenzia doppia accade quando un'agenzia del bene immobile è contratta per vendere una sede. Quello significa che hanno l'elenco e un agente da quella stessa mediazione, funzionamento come rappresentante del compratore, mostra quell'elenco. L'agenzia doppia deve essere rilevata e accosentita a per iscritto da tutti i partiti. Qualche gente ritiene che l'agenzia doppia è potenzialmente un conflitto degli interessi. Può essere a meno che l'agente sia completamente onesto a tutti i partiti ed è completamente informate di ed in accordo con quel rapporto. Qui, l'intero scopo dell'agente doppio è ottenere l'affare migliore, in tutti che sia componenti, per sia il compratore che il venditore.
Ci sono, in generale, due personalità importanti degli agenti del compratore. In primo luogo è l'agente che soltanto e sempre rappresenta i compratori. L'altro è l'agente che prende ogni transazione ed ogni cliente in considerazione prima di prendere quella decisione. Un agente che lavora solitamente mentre agente del compratore, per esempio, non può desiderare rappresentare un compratore particolare come agente di quel compratore per un motivo o un altro. Il motivo è solitamente uno di una certa differenza di personalità. Come lo metto quando parla con un compratore quale desidero rappresentare "sarò il vostro gladiator. Farò la battaglia a vostro favore ed a scapito di e contro gli interessi di, il venditore e l'agente del venditore."
L'agente del compratore deve ancora essere onesto, ma non deve essere giusto. Per esempio, se l'agente del compratore può scoprire che il venditore è nella difficoltà finanziaria o personale grande e che il venditore ha una piccola ipoteca sulla proprietà o che ci è una certa scadenza imminente per vendere la proprietà, allora l'agente del compratore dirà al compratore. Useranno insieme quelle informazioni per ottenerli molto per il compratore alla spesa del venditore... che è possibile.
Se fossi un compratore, neppure non studierei la possibilità di fare una transazione del bene immobile senza agente del compratore per comportarsi a mio favore. Suggerisco che siete saggi da fare lo stesso. Se ci sono trattative dettagliate e vaste che devono essere fatte; quali i termini unici e difficili che devono allora essere negoziati (essendo il compratore) chiederei che il compratore ed il venditore accosentono per averli come agente doppio. Qualunque la vostra scelta, esso dovrebbe essere per iscritto con il vostro agente e deve essere conosciuta a tutte le parti in causa.
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La fonte per questo articolo è: http://www.kate-jody.com/essays/buyersagent.html
Fonte dell'articolo: Messaggiamo.Com
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