Propiedades Inmobiliarias: Compradores agente, agente de los vendedores y agente dual (definido y explicado)
Hay relativamente una nueva y no siempre bien entendida práctica en ventas de las propiedades inmobiliarias; se llama agencia del comprador o el agente del comprador. Hasta hace poco tiempo los realtors y los agentes representaron generalmente a vendedor, en la oposición al comprador, durante la transacción de las propiedades inmobiliarias. Incluso el agente de propiedades inmobiliarias que le condujo de hogar al hogar no trabajaba verdad en su favor. ¡Por ley, el agente fue requerido trabajar en el lado del vendedor para conseguir el precio alto más elevado y los mejores términos para el vendedor -- período! Algunos agentes todavía trabajan esta manera.
En los últimos años, primero la ley y ahora la práctica de la representación ha cambiado. Tenemos un sistema enteramente diverso de opciones y de acuerdos cuando estamos comprando las propiedades inmobiliarias. Estas opciones eran previamente solamente disponibles y utilizadas por las compañías grandes o los individuos ricos. En el pasado, el comprador conseguiría el representante de un comprador pagando un honorario encima del frente y generalmente rápidamente por hora, hasta que la transacción era completa.
Hace veinte cinco años, como agente personal para los clientes y las compañías ricos, cargué y trabajé un promedio de 20 horas a la semana para $30 por hora, más costos, más el 10% de la transacción (o cuando era el agente del comprador, un honorario de $2.000 detenedores a comenzar con y entonces $30 por hora y el 10% de la cantidad debajo del precio mencionado que podía obtener para mi comprador. Si había el financiar implicado también me pagaron para encontrar y para obtener el mejor financiamiento).
Eso ha cambiado dramáticamente. Como agente de un comprador, una firma en el contrato del agente de un comprador de mi comprador comienza la transacción. El mismo honorario de comisión original que habría sido pagado por el vendedor es generalmente partido y medio va a pagar el agente del comprador. En algunos casos el agente de venta no instala ningún honorario al agente de los compradores, o un honorario muy reducido, tal como esas agencias que anuncien a comisiones del 2% o del 3% o del 4% a los vendedores, etc. En ese caso el comprador apenas toma a comisión que falta y en el establecimiento otro 4% o 5% sale de la transacción y va a nosotros como agente del comprador. En otras palabras hay una garantía de nosotros que estamos trabajando SOLAMENTE para usted a comprador y en intercambio usted nos garantiza una comisión de el 5% - cuál generalmente se toma ya cuidado, o por lo menos parte de ella, en la comisión del vendedor.
Puedo dibujar esta división de honorarios hacia fuera para usted en el papel si la necesidad sea cuando satisfacemos la primera vez. Fondo; usted no paga más y usted consigue la mejor representación absoluta.
El arreglo de la agencia del comprador comienza con la entrevista inicial, continúa con una selección inicial de características investigando y visión y después contrayendo negociaciones. Esto culmina con el establecimiento y la transferencia finales de los fondos para la característica. El comprador puede elegir tener un agente confiado específicamente a representar sus mejores intereses.
La mayor parte para el comprador es que he/she consigue la ventaja de décadas de la experiencia y del conocimiento profesional, de todas nuestras conexiones y de la reputación con esas conexiones, y no paga nada hasta el cierre del final de la transacción. Donde no puede usted conseguir el mejor servicio profesional posible y pagar nada hasta que es completo y satisfactorio. La voluntad su doctor, abogado, contable, masón o carpintero hace eso... NO. , si usted contrae con nosotros primero. ¡Si no representamos a vendedor en su costo! Esto es verdad de todos los realtors por ley. ¿Cuál usted tiene gusto?
Los leyes de propiedades recientemente inmobiliarias en virtualmente cada estado se están reescribiendo para admitir y para sugerir que el comprador tiene su propio representante específico. Si usted es el comprador y tiene agente de un comprador, su agente intentará conseguir le el mejor reparto posible, incluso si ése no está en el mejor interés del vendedor.
Legalmente: la "agencia del comprador" es una relación donde el agente de propiedades inmobiliarias está trabajando PARA usted con la responsabilidad fiduciaria (responsabilidad financiera y legal). El agente entonces está limitado legalmente solamente al comprador y debe su lealtad y lealtad enteras al comprador solamente.
En el pasado, e iguale la mayoría del tiempo hoy, todos los agentes de propiedades inmobiliarias y los corredores representan a vendedor solamente; para conseguir el precio alto más elevado para el vendedor. En vendedor del hecho los agentes PUEDEN no divulgar completamente todos que sepan sobre una característica al comprador mientras que buscan el precio alto más elevado. La relación de un corredor y de un agente se establece en escribir con el vendedor cuando la característica se enumera para la venta en el "acuerdo del listado".
En Delaware nos requieren dar a cada persona que trabajamos con; comprador o vendedor; una explicación escrita con respecto a estado de la agencia. Hemos escrito profesionalmente los folletos que explican agencia la "del vendedor" y está enfrente de la "agencia del comprador". Este acceso de la agencia se debe explicar, en la escritura, en el primer contacto significativo del agente con el comprador o el vendedor.
Los agentes en nuestra oficina hablan con una gran cantidad de compradores interurbanos sobre el teléfono. Debemos, cuando finalmente satisfacemos en persona, divulgamos y nos determinamos qué posición tomaremos con la persona que estamos hablando con. Algunos agentes trabajan sobre todo como agentes del vendedor; algunos trabajan sobre todo como agentes del comprador y algunos trabajan como agente dual (donde actuamos como representante lleno al comprador y al vendedor). Sin importar el papel que el agente lo toma -- debe saber completamente y totalmente por todos los agentes, compradores y vendedores implicados -- y debe estar en la escritura.
Ahora pongamos este delantero otra vez:
Agente Del Vendedor: tiene el deber completo y completo y único para obtener el mejor reparto para el vendedor. El agente del vendedor se permite SOLAMENTE dar al comprador hechos materiales sobre la característica. Es acostumbrado para que un corredor y un agente de cooperación sean un subagent a la agencia del vendedor establecida por el corretaje que tiene el contrato escrito con el vendedor a la venta la característica.
Agente Del Comprador: tiene el deber completo, completo y único para obtener el mejor reparto para el comprador. El agente del comprador puede transportar cualesquiera y toda la información obtenidos en cualquier manera, incluyendo en investigaciones de la profundidad sobre el vendedor o la característica.
Agente Dual: tiene que ser legalmente y financieramente leal a ambas partes. La agencia dual ocurre cuando una agencia de las propiedades inmobiliarias se contrae para vender un hogar. Eso significa que tienen el listado, y un agente de ese mismo corretaje, funcionamiento como representante de un comprador, demuestra ese listado. La agencia dual se debe divulgar y en escribir convenido por todos los partidos. Alguna gente se siente que la agencia dual es potencialmente un conflicto de intereses. Puede ser a menos que el agente sea completamente honesto a todos los partidos y ella está completamente enterada y en del acuerdo con esa relación. Aquí, el propósito entero del agente dual es conseguir el mejor reparto posible, de todos lo que es componentes, para el comprador y el vendedor.
Hay, en general, dos personalidades importantes de los agentes del comprador. Primero está el agente que solamente y siempre representa a compradores. El otro es el agente que toma a cada transacción y a cada cliente en cuenta antes de tomar esa decisión. Un agente que trabaja generalmente mientras que el agente de un comprador, por ejemplo, no puede desear representar a un comprador particular como agente de ese comprador por una razón u otra. La razón es generalmente una de una cierta diferencia de la personalidad. Como la pongo, al hablar con un comprador a que desee representar "seré su gladiator. Haré batalla en su favor, y a expensas y contra de los intereses de, del vendedor y del agente del vendedor."
El agente del comprador debe todavía ser honesto, pero él no necesita ser justo. Por ejemplo, si el agente del comprador puede descubrir que el vendedor está en apuro financiero o personal grande y que el vendedor tiene una hipoteca pequeña en la característica o que hay un cierto plazo inminente para vender la característica, entonces el agente del comprador dirá a comprador. Junta utilizarán esa información para conseguirlo mucho para el comprador en el costo del vendedor... que sea posible.
Si fuera un comprador, incluso no consideraría el hacer de una transacción de las propiedades inmobiliarias sin el agente de un comprador para actuar en mi favor. Sugiero que usted sea sabio hacer igual. Si hay las negociaciones detalladas y extensas que necesitan ser hechas; por ejemplo los términos únicos y difíciles que deben entonces ser negociados (siendo el comprador) preguntaría que el comprador y el vendedor acuerdan tenerme como agente dual. Lo que su opción, él debe ser en escribir con su agente y se debe saber a todos los partidos implicados.
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La fuente para este artículo es: http://www.kate-jody.com/essays/buyersagent.html
Artículo Fuente: Messaggiamo.Com
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