Immobiliers : Acheteurs agent, agent de vendeurs et agent duel (défini et expliqué)
Il y a une pratique relativement nouvelle et pas toujours bien comprise dans des ventes de immobiliers ; ce s'appelle l'agence d'acheteur ou l'agent de l'acheteur. Jusque récemment les agents immobiliers et les agents ont habituellement représenté le vendeur, en opposition à l'acheteur, pendant la transaction de immobiliers. Même l'agent immobilier qui vous a conduit par la maison à la maison ne travaillait pas vraiment sur votre nom. À côté de loi, l'agent a été exigé pour travailler au côté du vendeur afin d'obtenir le prix le plus élevé et les meilleures limites pour le vendeur -- période ! Quelques agents fonctionnent toujours de cette façon.
En dernières années, d'abord la loi et maintenant la pratique de la représentation a changé. Nous avons un ensemble entièrement différent d'options et d'accords quand nous achetons les immobiliers. Ces options étaient précédemment seulement disponibles et utilisées par de grandes compagnies ou individus riches. Dans le passé, l'acheteur obtiendrait le représentant d'un acheteur en payant des honoraires vers le haut d'avant et habituellement à l'heure, jusqu'à ce que la transaction ait été complète.
Il y a vingt cinq ans, comme agent personnel pour les clients et les compagnies riches, j'ai chargé et ai travaillé une moyenne de 20 heures par semaine pour $30 par heure, plus des dépenses, plus 10% de la transaction (ou quand j'étais l'agent de l'acheteur, des honoraires de $2.000 arrêtoirs à commencer et puis $30 par heure et 10% de la quantité au-dessous du prix énuméré que je pouvais obtenir pour mon acheteur. S'il y avait financement impliqué j'également ai été payé pour trouver et obtenir le meilleur financement).
Cela a changé nettement. En tant qu'agent d'un acheteur, une signature sur le contrat de l'agent d'un acheteur de mon acheteur commence la transaction. Habituellement la même marge d'intermédiaire originale qui aurait été payée par le vendeur est fendue et demi va payer l'agent de l'acheteur. Dans certains cas l'agent de vente n'installe aucun honoraire à l'agent d'acheteurs, ou des honoraires très réduits, tels que ces agences qui annoncent des commissions de 2% ou de 3% ou de 4% aux vendeurs, etc... Dans ce cas l'acheteur prend juste la commission absente et au règlement encore 4% ou 5% sort de la transaction et va à nous comme agent de l'acheteur. Il y a en d'autres termes une garantie de nous que nous travaillons SEULEMENT pour vous l'acheteur et dans l'échange vous nous garantissez une commission de 5% - ce qu'habituellement est déjà pris en compte, ou au moins une partie d'elle, dans la commission du vendeur.
Je peux extraire cette division des honoraires pour vous sur le papier si besoin en est quand nous nous réunissons la première fois. Résultat inférieur ; vous ne payez pas davantage et vous obtenez la meilleure représentation absolue.
L'arrangement de l'agence de l'acheteur commence par l'entrevue initiale, continue par un premier choix des propriétés à étudier et regarder et puis des négociations contractuelles. Ceci culmine avec le règlement et le transfert finals des fonds pour la propriété. L'acheteur peut choisir d'avoir un agent spécifiquement commis à représenter ses meilleurs intérêts.
La grande pièce pour l'acheteur est que he/she obtient l'avantage des décennies de l'expérience et des connaissances professionnelles, de tous nos raccordements et de la réputation avec ces raccordements, et ne paye rien jusqu'à la fin de finale de la transaction. Là où autrement pouvez vous obtenir le meilleur service professionnel et ne payer rien jusqu'à ce qu'il soit complet et satisfaisant. La volonté votre médecin, avocat, comptable, maçon ou charpentier font cela... NON. Nous , si vous vous contractez avec nous d'abord. Autrement nous représentons le vendeur à vos frais ! C'est vrai de tous les agents immobiliers par loi. Que aimez-vous ?
Des lois de immobiliers récemment dans pratiquement chaque état sont récrites pour admettre et suggérer que l'acheteur aient son propre représentant spécifique. Si vous êtes l'acheteur et avez l'agent d'un acheteur, votre agent essayera d'obtenir vous la meilleure affaire possible, même si ce n'est pas dans le meilleur intérêt du vendeur.
Légalement : l'"agence de l'acheteur" est un rapport où l'agent immobilier fonctionne POUR vous avec la responsabilité fiduciaire (responsabilité financière et légale). L'agent alors est légalement lié seulement à l'acheteur et doit son fidélité et allégeance entières seul à l'acheteur.
Dans le passé, et égalisez la plupart du temps aujourd'hui, de tous agents immobiliers et sponsorisez représente seul le vendeur ; pour obtenir le prix le plus élevé du vendeur. En fait les agents du vendeur PEUVENT ne pas révéler entièrement tous ce que ils connaissent une propriété à l'acheteur pendant qu'ils cherchent le prix le plus élevé. Le rapport d'un sponsoriser et d'un agent est établi par écrit avec le vendeur quand la propriété est énumérée en vente dans l'"accord de liste".
Au Delaware nous sommes requis de donner chaque personne que nous travaillons avec ; acheteur ou vendeur ; une explication écrite concernant le statut d'agence. Nous avons professionnellement écrit les brochures qui expliquent l'"agence du vendeur" et elle est vis-à-vis de l'"agence de l'acheteur". Cette révélation d'agence doit être expliquée, dans l'écriture, au premier contact significatif de l'agent avec l'acheteur ou le vendeur.
Les agents dans notre bureau parlent avec un grand nombre d'acheteurs de fond par téléphone. Nous devons, quand nous finalement nous réunissons chez la personne, révélons et déterminons quelle position nous prendrons avec la personne que nous parlons avec. Quelques agents fonctionnent la plupart du temps comme agents du vendeur ; certains fonctionnent la plupart du temps comme agents de l'acheteur et les autres fonctionnent comme agent duel (où nous agissons en tant que plein représentant à l'acheteur et au vendeur). Indépendamment du rôle que l'agent le prend -- devrait savoir entièrement et complètement par tous les agents, acheteurs et vendeurs impliqués -- et il devrait être dans l'écriture.
Maintenant mettons encore cet vers l'avant :
L'Agent Du Vendeur : a le plein et complet et unique devoir pour obtenir la meilleure affaire pour le vendeur. On permet SEULEMENT à l'l'agent du vendeur de donner à l'acheteur des faits matériels sur la propriété. Il est usuel pour une coopération sponsorisent et agent pour être un subagent à l'agence du vendeur établie par le courtage qui a le contrat écrit avec le vendeur à la vente la propriété.
L'Agent De l'Acheteur : a le plein, complet et unique devoir pour obtenir la meilleure affaire pour l'acheteur. L'agent de l'acheteur en peut donner et toute l'information obtenus de n'importe quelle mode, y compris des investigations détaillées au sujet du vendeur ou de la propriété.
Agent Duel : doit être légalement et financièrement fidèle aux deux parties. L'agence duelle se produit quand une agence de immobiliers est contractée pour vendre une maison. Cela signifie qu'ils ont la liste, et un agent de ce même courtage, fonctionnement en tant que représentant d'un acheteur, montre cette liste. L'agence duelle doit être révélée et par écrit convenu par toutes les parties. Quelques personnes estiment que l'agence duelle est potentiellement un conflit d'intérêts. Elle peut être à moins que l'agent soit entièrement honnête à toutes les parties et elles se rendent entièrement compte de et en accord avec ce rapport. Ici, le but entier de l'agent duel est d'obtenir la meilleure affaire, dans tous que c'est des composants, pour l'acheteur et le vendeur.
Il y a, en général, deux personnalités principales des agents de l'acheteur. Est d'abord l'agent que représente seulement et toujours des acheteurs. L'autre est l'agent qui tient compte de chaque transaction et de chaque client avant de prendre cette décision. Un agent qui travaille habituellement pendant que l'agent d'un acheteur, par exemple, ne peut pas vouloir représenter un acheteur particulier en tant qu'agent de cet acheteur pour une raison ou une autre. La raison est habituellement une d'une certaine différence de personnalité. Comme je la mets, quand parlant avec un acheteur que je souhaite représenter "je serai votre gladiateur. Je ferai la bataille en votre nom, et aux dépens et contre des intérêts de, du vendeur et de l'agent du vendeur."
L'agent de l'acheteur doit encore être honnête, mais il n'a pas besoin d'être juste. Par exemple, si l'agent de l'acheteur peut découvrir que le vendeur a de grands ennuis financiers ou personnels et que le vendeur a une petite hypothèque sur la propriété ou qu'il y a une certaine date-limite imminente pour vendre la propriété, alors l'agent de l'acheteur indiquera l'acheteur. Ensemble ils emploieront cette information pour les obtenir beaucoup pour l'acheteur aux frais du vendeur... qui sont possibles.
Si j'étais un acheteur, je ne considérerais pas même faire une transaction de immobiliers sans agent d'un acheteur pour agir en mon nom. Je propose que vous soyez sage de faire la même chose. S'il y a des négociations détaillées et étendues qui doivent être faites ; comme les limites uniques et difficiles qui doivent être négociées alors (étant l'acheteur) je demanderais que l'acheteur et le vendeur acceptent de m'avoir comme agent duel. Celui qui votre choix, il devrait être par écrit avec votre agent et doive être connu à toutes les parties concernées.
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Source D'Article: Messaggiamo.Com
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