Mejoras caseras del préstamo en forma de participación en el capital
Hay una conformidad más de regla en la manera, cortesía de Z del acto casero de la protección al consumidor del préstamo en forma de participación en el capital. Esta caída ejerce la actividad bancaria tendrá que aplicar las nuevas reglas caseras del acceso del préstamo en forma de participación en el capital que el tablero de reserva federal fue requerido publicar bajo acto.
La reserva federal lanzó la versión final de la regulación de la equidad casera el 5 de junio. Las reglas fueron hechas el 7 de junio eficaz. Sin embargo, la conformidad es opcional hasta el 7 de noviembre porque el congreso dio a instituciones cinco meses después del acabamiento al comienzo. Sin embargo, no hay hora como el presente.
Esta columna se dedica a las preguntas mas comunes de los banqueros sobre las demandas de esta regla complicada. Usted debe, por supuesto, comprobar la regulación y consultar el asesor legal antes de actuar en estas sugerencias.
Diseño de producto
Q. Esto es una regulación del acceso. ¿Hace ese medio que, mientras que debemos proporcionar porciones de los clientes de información sobre productos de la equidad casera, estamos libres de diseñarlos pues nosotros vimos ajuste?
A. No. La regulación deja muchas materias del diseño a los prestamistas y proporciona opciones en un número de otras áreas. Al mismo tiempo, sin embargo, crea tres restricciones absolutas en diseño:
(1) si usted ofrece un programa de tipo variable, usted debe utilizar una tarifa baja más allá de su control. La información sobre esa tarifa debe estar generalmente - disponible para el público. Los ejemplos incluyen la tasa preferencial según lo publicado en Wall Street Journal o las tarifas en seguridades gubernamentales de los E.E.U.U.
(2) Lenders puede terminar el plan y no acelerar generalmente el equilibrio antes de la expiración programada del préstamo. Hay tres excepciones: fraude o mala representación del cliente; falta de cumplir términos de reembolso; o acción o inacción que afecta al contrario a colateral.
(3) Lenders puede no cambiar unilateral cualesquiera pero términos insignificantes de un plan de la equidad casera, con las excepciones siguientes:
* Usted puede realizar los cambios proporcionados para en el contrato, mientras el acontecimiento que acciona y los cambios resultantes se indiquen específicamente en el contrato.
* Usted puede substituir un nuevo índice si el índice original llega a ser inasequible. Esto está conforme a dos condiciones: las fluctuaciones históricas del nuevo deben ser substancialmente similares la vieja y debe producir una tarifa similar a ésa en efecto cuando el viejo índice llegó a ser inasequible.
* Usted puede prohibir otros avances o reducir el límite crediticio en cuatro circunstancias: si el valor de la vivienda baja perceptiblemente debajo de valor valorado original; si usted tiene una creencia razonable, basada en evidencia, que ha habido un cambio adverso material en la capacidad del cliente de compensar; si los defectos de cliente en cualquie obligación material que él haya convenido bajo plan; o si acción gubernamental--por ejemplo un techo reducido de la usura--imposibilita la imposición de la tarifa de porcentaje anual convenida en (ABRIL) o afecta al contrario a la prioridad del interés de seguridad de su banco.
Si usted impone las restricciones basadas en estas cuatro situaciones, usted debe invertir su acción si y cuando se elimina el problema. Preparación de accesos tempranos
Q. ¿Cuáles son los requisitos de acceso tempranos básicos?
A. El corazón de esta regulación es un nuevo requisito que den los clientes accesos detallados y a folleto general acerca de planes de la equidad casera cuando con tal que con un formulario de inscripción. Las únicas excepciones están para los usos contenidos en compartimientos o tomados por el teléfono o a través de los terceros. En estos casos, el prestamista puede enviar o entregar los accesos y el folleto al cliente dentro de tres días laborales después de recibir el uso.
Q. ¿Estos accesos tienen que estar en una forma que el cliente puede guardar?
A. No cuando se proporcionan el uso. Esto significa que usted tiene la opción para imprimir simplemente los accesos en el formulario de inscripción. Si usted lo hace así pues, sin embargo, usted debe incluir una declaración que sugiere que el cliente hace una copia.
Q. Se deben los accesos presentar temprano en cualquier formato particular
A. Sí. Usted debe estar seguro que ciertos términos requeridos están agrupados juntos y segregados de la otra información. Estos términos incluyen el siguiente (asumiendo son aplicables); los primeros cuatro deben preceder todos los otros:
* El cliente debe guardar una copia del acceso.
* En caulquier momento límite dentro de el cual el cliente debe aplicarse para recibir los términos descritos. Alternativamente, incluya una declaración que los términos puedan cambiar. Además, el prestamista debe indicar que el cliente tiene la derecha a un reembolso de cualquier honorario si algunos términos cambian y si, consecuentemente, el cliente decide no entrar en el plan.
* Una advertencia que el prestamista está adquiriendo un interés de seguridad en la vivienda del cliente y que el cliente podría perder su hogar si él omite.
* Un advisory que, bajo ciertas circunstancias, el prestamista puede terminar el plan y acelerar cualquier balance pendiente de pago; prohíba otros avances; reduzca el límite crediticio; o cambie de otra manera el plan, en la manera prevista en el acuerdo de préstamo.
* Una discusión de las condiciones de pago del plan. Esto debe incluir: la longitud del período del drenaje y de cualquie período del reembolso; una explicación de cómo el pago mínimo es resuelto, la sincronización de pagos, y de si la fabricación solamente de pagos mínimos no compensaría lo que sea del equilibrio principal; y el hecho de que el plan permita la conversión del equilibrio a un préstamo a plazo fijo.
Usted debe también incluir un ejemplo, basado en un balance pendiente de pago $10.000 y un ABRIL reciente, demostrando el pago periódico mínimo, el pago de globo, y el tiempo necesario para compensar el préstamo $10.000 que hace solamente mínimo y los pagos de globo, sin avances adicionales.
* Para los préstamos de la tarifa fija, el ABRIL debe ser uno que era en efecto en el plazo de los 12 meses anteriores. Para los planes de tipo variable, la tabla histórica satisface este requisito.
* Una descripción y una itemización de los honorarios de préstamo que el prestamista carga abrirse, utilizar, o mantener la cuenta. Éstos se pueden indicar como cantidades o porcentajes del dólar. Usted debe también dar una estimación total del dólar de los honorarios impuestos por los terceros e invitar al cliente que pida una información más específica.
* El hecho de que la amortización negativa pueda ocurrir y que aumenta el equilibrio principal y reduce la equidad del cliente.
* Cuaesquiera límites en el número y el tamaño de las extensiones del crédito dentro cualquier momento el período y cualquier equilibrio o drenaje mínimo gobierna, indicados como cantidad del dólar.
* Una declaración que el cliente debe consultar a un consejero de impuesto con respecto a la deductibilidad del interés y de las cargas.
Q. ¿Si ofrecemos una variedad de planes de la equidad casera, nos requieren tener un aviso separado del acceso para cada uno?
A. No. El banco puede elegir idear un acceso separado del plan para cada producto de la equidad casera o utilizar un acceso más genérico para cubrir todos.
Si usted utiliza accesos individuales, usted debe informar a clientes que deben investigar sobre otras opciones.
Si usted utiliza un solo acceso genérico, le requieren explicar cualesquiera acoplamientos o relación que afectan a la disponibilidad de ciertos términos. Por ejemplo, si usted dice a cliente que sus préstamos en forma de participación en el capital caseros están disponibles con ciertos planes de pago, y si la oportunidad del cliente de seleccionar estos planes de pago varía basado en otros términos de préstamo, estas restricciones tendrían que ser explicadas.
Un ejemplo de tales acoplamientos: Diga las ofertas de un banco dos planes, uno con un término de cinco años y el otro con un término de diez años. El banco permite pagos del interés-solamente bajo plan quinquenal, pero requiere pagos del interés y del principal bajo plan de diez años. Un acceso genérico tendría que precisar tal diferencia.
Q. ¿De dónde conseguimos el folleto que se debe dar hacia fuera?
A. Usted puede utilizar el folleto modelo proporcionado por el tablero de reserva federal o desarrollar su el propio que es “substancialmente similar.” Si usted quiere utilizar la versión del Fed, usted puede obtener un número limitado de copias originales de su Reserve Bank federal y reimprimirlas in extenso. Usted podría también reimprimir el folleto de Fed con el nombre y la insignia de banco.
Q. Los accesos que van sobre formularios de inscripción parecen bastante directos. Pero preveo las dificultades que envían los avisos requeridos hacia fuera en el plazo de tres días para los usos de tercera persona, y de compartimiento del parte movible del teléfono. ¿Es esto que va a ser una gerencia áreas problemáticas?
A. Indudablemente. Usted necesita tener un sistema y un entrenamiento para manejar estos usos. El personal debe ser ordenado observarlos en un registro especial que identifica el aspirante, la época del recibo, y la fuente del uso. Usted entonces necesita generar los accesos requeridos y registrar la fecha que fueron enviados.
Q. Debemos divulgar las circunstancias en las cuales podemos cambiar los términos del plan y lo que pueden ser los cambios. Éstos podían crecer absolutamente muy largos. ¿Deben todos ser incluidos en los accesos tempranos?
A. No. Usted puede incluirlos todos si usted quiere a; si usted hace, usted no necesita agruparlos con los otros accesos tempranos. Sin embargo, si usted prefiere, usted puede divulgar simplemente que el prestatario puede obtener una lista de las condiciones bajo las cuales el prestamista podría tomar estas medidas.
En cualquier caso, los accesos segregados deben indicar que el prestamista tiene la derecha de terminar, de acelerar, de prohibir nuevos avances, de reducir la línea de crédito, o de realizar otra cambios. Usted debe también indicar los honorarios para la terminación.
Extremidad de la gerencia: Señale qué empleados tienen la autoridad para terminar o para cambiar los términos del plan. Entonces cerciórese de a estos empleados para entender las reglas. La toma de decisión descentralizada de permiso podía llevar a los problemas de las relaciones legales y de cliente.
Q. Las líneas de la equidad casera de nuestro banco se pueden alcanzar con un de la tarjeta de crédito. ¿Tenemos que incorporar los nuevos accesos tempranos de la tarjeta de crédito (ABA BJ, junio, P. 14) en ésos para nuestro plan de la equidad casera?
A. No. Las nuevas reglas de la tarjeta de crédito de la reserva federal excluyeron específicamente tales planes.
Accesos iniciales
Q. ¿Cuál es la diferencia entre “los accesos tempranos” de los accesos y de la “inicial”?
A. Los accesos tempranos son los que está agregados por esta regulación--los que se deben proporcionar el uso. Los accesos iniciales son los accesos principales del Verdad-en-Préstamos en los cuales se han requerido siempre o antes de la consumación del préstamo.
Q. ¿La nueva regla afecta a los accesos iniciales que debemos hacer?
A. Sí. Usted debe incluir en los accesos iniciales los términos tempranos del acceso que no duplican términos iniciales ya-requeridos. Además, los accesos iniciales deben incluir la lista completa de las condiciones bajo las cuales el banco puede terminar o modificar el plan, incorporando, por supuesto, las restricciones descritas anterior. No es suficiente aquí decir simplemente al cliente que él puede obtener tal lista, en contraste con los requisitos de acceso tempranos.
Acuerdo de préstamo
Q. ¿La regulación requiere el cambio de nuestros acuerdos de préstamo estándar?
A. Muy probablemente. Según lo explicado anterior, usted debe asegurar que el acuerdo utiliza a público - índice disponible más allá de su control; que permite solamente la terminación temprana dentro de las circunstancias permitió por la regulación; y que cualquier disposición para los términos cambiantes explica específicamente el acontecimiento que acciona y el cambio resultante. Un ejemplo de estes último: Para un plan de la preferir-tarifa del empleado, el contrato debe proporcionar que una tarifa más alta especificada se aplicará si el empleo del prestatario del prestamista termina.
Publicidad
Q. ¿La regulación cambia nuestra capacidad de hacer publicidad de estos préstamos?
A. Sí. La regla agrega nuevo “accionar llama” a las provisiones publicitarias de la regulación Z. “que acciona términos” es términos que usted no puede utilizar en un anuncio sin tener que divulgar la información adicional. Para los préstamos en forma de participación en el capital caseros, los nuevos términos que accionan son todos los términos requeridos en los accesos iniciales (excepto el interés de seguridad), así como cualquier condiciones de pago. Usted no puede hacer las declaraciones positivas o negativas (tales como “ninguÌn honorario anual”) sobre estos artículos sin incluir, en el mismo anuncio, una declaración clara y visible del siguiente:
* Cualquie honorario de préstamo se compute que como un porcentaje del límite crediticio y una estimación de otros honorarios para abrir el plan, indicados como una sola cantidad o gama.
* Cualquie tarifa periódica usada para computar la carga de las finanzas, expresada como ABRIL.
* El ABRIL máximo, si es un plan de tipo variable. Q. Ha habido problemas en el pasado referente la publicidad de las ventajas de impuesto de los préstamos en forma de participación en el capital caseros. ¿Se tratan éstos?
A. Sí. Si usted hace publicidad que el interés puede ser deducible de los impuestos, usted debe asegurar que el anuncio no es engañoso. El Fed sugiere, por ejemplo, que usted también agregue que el cliente debe consultar a un consejero de impuesto para determinar el impacto en sus propias circunstancias.
Q. ¿Hay otras reglas publicitarias?
A. Sí. Si su anuncio menciona una tarifa inicial descontada, usted debe indicar cuánto tiempo esa tarifa estará en efecto y exhibirá un “razonablemente actual” undiscounted ABRIL con la prominencia igual. Si usted hace publicidad de un pago mínimo, usted debe también divulgar que un pago de globo resultará de él, si ése es el caso. Finalmente, usted no puede referir a un plan de la equidad casera como “dinero libre” o utilizar ninguna otra términos engañosa. Otras ediciones
Q. Nos requieren consolidar honorarios a los clientes que se retiran de un uso porque los términos cambian. ¿Qué está implicada en la dirección de esto?
A. Usted debe consolidar todos los honorarios, incluyendo cargas del informe de crédito y de la valoración, si el cliente decide no tomar el préstamo porque los términos cambiaron entre el uso y la consumación. La única excepción es si el ABRIL ha cambiado de acuerdo con una característica de tipo variable correctamente divulgada.
Q. Los terceros, tales como corredores de préstamo, distribuyen algunos de nuestros formularios de inscripción. ¿Se afectan?
A. Los terceros se obligan para proporcionar el folleto de la equidad casera y, si los tienen, los accesos tempranos del prestamista. Sin embargo, no obligan al prestamista a suministrarlos cualquiera. Sin embargo, es probablemente una buena idea suministrar por lo menos el folleto.
Q. ¿Una vez que hemos puesto la maquinaria de la conformidad para esta regulación en lugar, qué problemas podemos encontrar en permanecer en conformidad?
A. Para los planes de tipo variable, un problema será la necesidad de poner al día su ejemplo histórico $10.000 cada año. Esto necesita demostrar cómo la tarifa puesta en un índice habría movido cada año por los 15 años anteriores (que no comienzan en 1977, como se requiere para las hipotecas de tarifa ajustable a capital fijo). El ejemplo histórico se debe poner al día cada año. Un segundo problema del mantenimiento, por supuesto, será la necesidad de revisar todos sus accesos siempre que los términos del programa se cambien para las nuevas cuentas o cuando usted ofrece nuevos programas. Cuando sucede esto, usted necesita repasar todos los pasos tomados para elaborar el plan inicial de la conformidad.
Marc Sylvester es espera basado en Edison, NJ. Él lleva a cabo maestría en el sector de las actividades bancarias y de las finanzas y es un conultant a las casas de negocio principales.
http://www.imdollar.com/home-equity-loan/
http://www.imdollar.com
Artículo Fuente: Messaggiamo.Com
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