δάνειο «μυστικά 15 κατασκευής εσωτερικών» στην οικοδόμηση του νέου σπιτιού σας.
1. Ποια δάνεια κατασκευής είναι διαθέσιμα και ποιου ενός θα έπρεπε να εφαρμόσετε για;
Οι τραπεζικές εργασίες στεγαστικού δανείου και το Διαδίκτυο έχουν αλλάξει τη βιομηχανία δανείου υποθηκών και κατασκευής για πάντα. Οι σημερινές επιλογές δανείου κατασκευής περιλαμβάνουν το 30 έτος σταθερό, το ΒΡΑΧΙΟΝΑ 15 ετών σταθερών, 1 έτους, 3/1 ΒΡΑΧΙΟΝΑΣ, 5/1 ΒΡΑΧΙΟΝΑΣ, 7/1 ΒΡΑΧΙΟΝΑΣ, 10/1 ΒΡΑΧΙΟΝΑΣ και δεν ξεχνούν τα δημοφιλή δάνεια ενδιαφέροντος μόνο.
Το δάνειο κατασκευής του παρελθόντος ήταν ένα βραχυπρόθεσμο δάνειο 1 έτους ότι ο πελάτης θα έπρεπε να αναχρηματοδοτήσει σε ένα νέο δάνειο μόλις ολοκληρωνόταν η κατασκευή.
Αυτή η διαδικασία δύο χρόνου κόστισε στον πελάτη δύο σύνολα δαπανών κλεισίματος και θα έπρεπε να επαναποκτήσετε το δικαίωμα για το νέο δάνειο μόλις ολοκληρωνόταν το σπίτι.
Το δημοφιλέστερο δάνειο κατασκευής είναι σήμερα ο «ένας χρόνος στενός» αλλά δεν είναι όλος δημιουργημένος ίσος. Ακριβώς όπως οποιοδήποτε προϊόν υπάρχουν τα καλύτερα δάνεια, καλά δάνεια και ειλικρινή κακά δάνεια.
Με τη σημερινή τεχνολογία έχετε τώρα τη δυνατότητα να λάβετε ένα δάνειο κατασκευής από τις καλύτερες τράπεζες στη χώρα και να υπογράψετε τα έγγραφα δανείου σας στο τοπικό γραφείο σας επιχείρησης ή μεταβιβάσεων τίτλου. Αυτό το όφελος επιτρέπει σε σας για να έχει το ανταγωνιστικότερο δάνειο κατασκευής διαθέσιμο.
Το δάνειο για το οποίο πρέπει να υποβάλετε αίτηση είναι απλό ζητήστε το χαμηλότερο ποσοστό, ένας χρόνος κοντά μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο ότι σκέφτεστε ότι θα ζείτε εκεί.
2. Ποιοι δανειστές/τράπεζες έχουν τα καλύτερα δάνεια κατασκευής και τι πρέπει να εφαρμόσετε;
Υπάρχει αφθονία των τραπεζών πρόθυμων να δανείσουν τα χρήματα για τις υποθήκες, την αναχρηματοδότηση, τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης και κάθε άλλο τύπο δανείου. Αλλά εάν προγραμματίζετε στην οικοδόμηση ενός νέου σπιτιού, πού παίρνετε το καλύτερο δάνειο κατασκευής με την ανταγωνιστικότερη τιμολόγηση;
Το πιο σημαντικό τι είναι ένα καλό δάνειο κατασκευής;
Ένα χαρακτηριστικό δάνειο κατασκευής είναι σήμερα μια κατασκευή στο μόνιμο δάνειο που μπορεί ή δεν να σας επιτρέψει κλειδαριά-στα σημερινά χαμηλά επιτόκια έως ότου ολοκληρώνεται το σπίτι. Εάν επιλέγετε ένα δάνειο που δεν επιτρέπει σε σας για να κλειδώσει στο upfront, το επιτόκιο μπορεί να καταλήξει υψηλότερο μαζί με τη μηνιαία πληρωμή σας.
Το σημαντικότερο πράγμα κατά την έρευνα για ένα καλό δάνειο κατασκευής είναι να βρεθεί ένας πεπειραμένος ειδικός δανείου κατασκευής που ξέρει ποιες τράπεζες είναι το καλύτερο.
Οι καλύτερες τράπεζες μπορούν να σας προσφέρουν ένα χαμηλό ποσοστό τώρα, upfront, προτού να αρχίσετε το νέο σπίτι σας.
3. Θα έπρεπε να πάτε άμεσα στην τοπική τράπεζά σας ή σε έναν μεσίτη δανείου για το δάνειό σας;
Οι περισσότερες τράπεζες προσφέρουν τα δάνεια, και η μετάβαση σε τα είναι όπως τις αγορές σε έναν έμπορο της Ford. Το μόνο πράγμα που μπορείτε να πάρετε στον έμπορο της Ford είναι η Ford. Αλλά τι εάν θέλετε τις επιλογές;
Μονόδρομο να πάρει τις διαφορετικές επιλογές πρόκειται να πάει σε κάθε τράπεζα στην πόλη. Ή μπορείτε να καλέσετε έναν πεπειραμένο μεσίτη δανείου κατασκευής που έχει κάνει όλη την εργασία για σας και έχει άμεση πρόσβαση στις εκατοντάδες των τραπεζών σε εθνικό επίπεδο.
Ένας μεσίτης είναι αντιπρόσωπος για τις εκατοντάδες των τραπεζών. Αν και ο μεσίτης χρησιμεύει ως ο μεσάζων, οι υπηρεσίες του/της δεν θα κοστίσουν εσείς τίποτα επιπλέον. Αυτός είναι επειδή οι μεσίτες παίρνουν τα δάνεια στα χονδρικά ποσοστά, και τα περνούν εμπρός στους πελάτες τους στις τιμές λιανικής πώλησης, ακριβώς όπως διάφορα.
Η διαφορά μεταξύ χονδρικού και της λιανικής πώλησης είναι πώς οι μεσίτες κάνουν τα χρήματα. Επομένως, παίρνετε το ίδιο ποσοστό από έναν μεσίτη σαν πήγατε άμεσα στο δανειστή οι ίδιοι.
Στην πραγματικότητα, επειδή ή ο όγκος τους, πολλοί μεσίτες είναι σε θέση να προσφέρει τις διαπραγματεύσεις πελατών τους καλύτερα από μπορείτε να φτάσετε με την ομιλία στις τράπεζες σε σας είστε κύριος.
Με έναν πεπειραμένο μεσίτη δανείου κατασκευής μπορείτε να ψωνίσετε δωδεκάδες των ανταγωνιστικότερων τραπεζών σε εθνικό επίπεδο, εργασία με τη χονδρική τιμολόγηση και μπορείτε να διαπραγματευτείτε στα ποσοστά και την τιμολόγηση.
4. Θα έπρεπε να κλειδώσετε στο δάνειο κατασκευής σας προτού να αρχίσετε ή να αφήσετε το επιπλέον σώμα επιτοκίου;
Εάν τα ποσοστά διευθύνουν πρός τα πάνω, κλειδαριά. Εάν τα ποσοστά είναι σταθερά, χαλαρώστε. Εάν τα ποσοστά διευθύνονται προς τα κάτω, επιπλέον σώμα.
Αμέσως τα επιτόκια είναι σε έναν όλα χρόνο χαμηλά και μπορούν μόνο να ανεβούν στο κοντινό μέλλον έτσι σιγουρεύονται το δάνειο κατασκευής ότι σας είναι κλειδωμένο στα σημερινά ποσοστά συμφέροντος με τη δυνατότητα να επιπλεύσει προς τα κάτω.
Οι άπειροι ανώτεροι υπάλληλοι δανείου θα προσφέρουν στους πελάτες τους ένα προσελκύοντας χαμηλό διευθετήσιμο ποσοστό κατά τη διάρκεια της κατασκευής χωρίς ένα upfront κλειδαριά-μέσα και ο πελάτης μπορεί να καταλήξει να πρέπει να κλειδώσει στα υψηλότερα επιτόκια όταν ολοκληρώνεται το σπίτι.
Ή ο πελάτης πωλείται σε ένα υψηλότερο ποσοστό κατά τη διάρκεια της κατασκευής με ένα επιπλέον σώμα κάτω από την επιλογή αφότου χτίζεται το σπίτι. Πάλι, το ποσοστό θα μπορούσε να είναι πολύ υψηλότερο όταν ολοκληρώνεται το σπίτι.
Εν τω μεταξύ ο ανώτερος υπάλληλος δανείου έχει πληρωθεί και έχει κινηθεί προς το επόμενο δάνειο. Ο μόνος χρόνος θέλετε αυτόν τον τύπο δανείου είναι εάν είναι το μόνο δάνειο που είστε κατάλληλος τον ξέν.
Οι περισσότεροι ανώτεροι υπάλληλοι δανείου δεν εξηγούν αυτό στους πελάτες τους έως ότου είναι πάρα πολύ αργά (κλείνοντας).
Πάντα ρωτήστε. Είναι το ποσοστό δανείου κατασκευής που κλειδώνεται upfront ή να επιπλεύσει κατά τη διάρκεια της περιόδου δανείου κατασκευής; Κατόπιν ρωτήστε, είναι το ποσοστό κατά τη διάρκεια του δανείου κατασκευής το ίδιο ποσοστό όταν μετατρέπει το δάνειο στην περίοδο υποθηκών.
5. Ποια εμπειρία ο ανώτερος υπάλληλος δανείου κατασκευής σας έχει και πειράζει;
Όταν τα χρήματα η κατάπληξή του πόσο γρήγορα οποιοσδήποτε ανώτερος υπάλληλος δανείου γίνεται στιγμιαίος εμπειρογνώμονας στα δάνεια κατασκευής. Πρέπει να λάβετε υπόψη ότι όλοι οι ανώτεροι υπάλληλοι δανείου είναι salespeople. Ναι, ξέρω ότι έχουν τους φανταχτερούς τίτλους όπως τον ανώτερο υπάλληλο ή τον αντιπρόεδρο δανείου αλλά ο τίτλος δεν είναι παρά ένα φανταχτερό όνομα για τον πωλητή δανείου.
Salespeople δανείου έχουν συνήθως έναν τη κύριο σκοπό στο μυαλό κατά βοήθεια σας με το αίτημα δανείου σας και αυτή είναι η επιτροπή. Επ'ευκαιρία το φανταχτερό όνομα για την επιτροπή στην επιχείρηση δανείου καλείται μια αμοιβή δανείου, σημεία ή παραγωγή ασφάλιστρο (YSP).
Τώρα μην με πάρτε λανθασμένο, υπάρχουν πολλοί καλοί τίμιοι άνθρωποι πωλήσεων (ανώτεροι υπάλληλοι δανείου) που εργάζονται πολύ σκληρά στην παροχή σας η καλύτερα υπηρεσία και τα ποσοστά. Αυτό που είναι σημαντικό διακρίνει το αγαθό από τον κακό.
Οι ακόλουθες ερωτήσεις επιτρέπουν σε σας για να ανακαλύψουν γρήγορα εάν ο ανώτερος υπάλληλος δανείου σας είναι πεπειραμένος στα δάνεια κατασκευής.
1. Πόσο καιρό έχετε κάνει τα δάνεια κατασκευής; 5 έτη ή περισσότερος είναι καλύτερα.
2. Ποιο είναι το δάνειο για να κοστίσει (LTC) απαιτημένος για τα δάνεια κατασκευής; Αυτό είναι δικαιοσύνη μετρητών όπως κάτω - πληρωμή στο έδαφος. Αυτό μπορεί να κυμανθεί από 5 ως 20%.
3. Τι είναι καλύτερος; Η απόδειξη ή σύρει το σύστημα εκταμίευσης και γιατί; Σύρετε είναι τώρα ο δημοφιλέστερος επειδή ο πελάτης έχει τον έλεγχο των χρημάτων.
Εάν ο ανώτερος υπάλληλος δανείου (πρόσωπο πωλήσεων) μπορεί να απαντήσει σε αυτές τις ερωτήσεις χωρίς το πρόβλημα έπειτα έχουν περάσει μια αρκετά καλά καθοριστική εξέταση.
Εάν θέλετε πραγματικά να ρίξετε μια καμπύλη σε τους, ρωτήστε τον ανώτερο υπάλληλο δανείου εάν έχουν χτίσει πάντα ένα σπίτι οι ίδιοι και ποιος τύπος δανείου κατασκευής πήραν.
Εάν βρίσκετε ότι ένας ανώτερος υπάλληλος δανείου που έχει περάσει από την εμπειρία ένα σπίτι οι ίδιοι έπειτα οι πιθανότητες είναι έχετε βρεί έναν πεπειραμένο ανώτερο υπάλληλο δανείου.
6. Όντας κατάλληλος για το δάνειο κατασκευής σας, ακριβώς πώς γίνεται;
Το πρώτο πράγμα ο ανώτερος υπάλληλος δανείου που σας θέλει να δει είναι η ολοκληρωμένη αίτηση δανείου σας. Η εφαρμογή δανείου αποκαλούμενη (1003) θα πει μια ιστορία της οικονομικής εικόνας σας.
Η ολοκληρωμένη εφαρμογή δανείου θα πει στον ανώτερο υπάλληλο δανείου πολλά πράγματα συμπεριλαμβανομένου,
1. Ποιο τύπο δανείου θέλετε.
2. Πόσα χρήματα χρειάζεστε.
3. Ο αριθμός κοινωνικής ασφάλισης σας.
4. Οι τρέχοντες εργοδότες σας.
5. Ένας κατάλογος όλου εσείς προτερήματα (χρήματα) και στοιχεία του παθητικού (λογαριασμοί).
6. Πόσα χρήματα κάνετε.
7. Πόσης ακίνητης περιουσίας είστε κύριος.
Μόλις έχει ο ανώτερος υπάλληλος δανείου την αίτηση δανείου σας στη διάθεση μπορούν να καθορίσουν εάν μπορείτε να είστε κατάλληλος για ένα δάνειο.
Ένα από τα πρώτα στοιχεία που τραβιούνται είναι η πιστωτική έκθεσή σας. Η πιστωτική έκθεση πρόκειται να πει 3 κύρια σημαντικά πράγματα.
1. Παρουσιάστε τρέχον πιστωτικό αποτέλεσμά σας. Το πιστωτικό αποτέλεσμα μπορεί να κυμανθεί από 500 έως 800.
2. Παρουσιάστε πλήρη κατάλογο ολικών των μηνιαίων στοιχείων του παθητικού σας (λογαριασμοί).
3. Παρουσιάστε όλα προηγούμενα πιστωτικά προβλήματα συμπεριλαμβανομένων των πτωχεύσεων, αποκλεισμοί και καθυστέρηση πληρωμής.
Με αυτές τις πληροφορίες ο ανώτερος υπάλληλος δανείου θα κάνει μια ανάλυση για να καθορίσει εάν μπορείτε να είστε κατάλληλος για το ποσό δανείου που ψάχνετε.
Αυτή η ανάλυση καθορίζει μια αναλογία αποκαλούμενη (εισόδημα στην αναλογία χρέους) και ανάλογα με τις τράπεζες που ασφαλίζουν τις οδηγίες αυτή η αναλογία θα κυμανθεί συνήθως από 36% ως 45%.
Το εισόδημα στην αναλογία χρέους είναι το ποσοστό των μηνιαίων πληρωμών χρέους (συμπεριλαμβανομένης της νέων πληρωμής υποθηκών, των φόρων και της ασφάλειάς σας). Αυτή η αναλογία δεν πρέπει να υπερβεί 36% 45% του μηνιαίου εισοδήματός σας.
Μερικές τράπεζες θα επιτρέψουν σε σας για να υπερβούν αυτήν την αναλογία εάν να έχοντας μια άριστη πιστωτική ιστορία και ένα άριστο πιστωτικό αποτέλεσμα.
Το ρεύμα και η δημοφιλέστερη μέθοδος για ένα δάνειο είναι σήμερα το δηλωμένο εισοδηματικό δάνειο.
Το δηλωμένο εισόδημα επιτρέπει σε σας για να είναι κατάλληλος χωρίς επαλήθευση του εισοδήματός σας στις φορολογικές επιστροφές σας, W 2 ή να πληρώσει το στέλεχος. Το μόνο πράγμα που η τράπεζα ελέγχει κατά υποβάλλοντας αίτηση για ένα δηλωμένο εισοδηματικό δάνειο είναι το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, υγρά προτερήματα και ότι απασχολείστε.
7. Πόσο να μην ληφθεί από το παλαιότερο τέχνασμα στο βιβλίο «δόλωμα και διακόπτης»;
Η δανείζοντας επιχείρηση υποθηκών είναι πασίγνωστη για να δελεάσει και την αλλαγή.
Να δελεάσουν και η αλλαγή είναι πότε ένας ανώτερος υπάλληλος ή μια διαφήμιση δανείου σας προσφέρει ένα πράγμα και προσπαθεί έπειτα σας πωλεί κάτι άλλο.
Τα χαρακτηριστικά σημάδια να δελεάσουν και της αλλαγής είναι προφανή, μερικά βασικά παραδείγματα είναι:
1. Πέρα από το τηλέφωνο, σας προσφέρεται ένα πολύ χαμηλότερο ποσοστό από οποιοδήποτε άλλοδήποτε απόσπασμα και μόλις στείλετε στην αίτησή σας το ποσοστό που αναφερθήκατε έχετε εξαφανιστεί ξαφνικά.
2. Σας προσφέρεται ένα δάνειο κατασκευής χωρίς το σημείο και καμίας αμοιβής δανείου. Αυτό που δεν έχετε την υποχρέωση για είναι ότι πληρώνετε για το με ένα υψηλότερο επιτόκιο και οι δαπάνες χτίζονται στο δάνειο.
3. Έχετε την υποχρέωση ότι δεν θα έχετε οποιεσδήποτε πληρωμές ενώ χτίζετε. Αυτό που δεν έχετε την υποχρέωση για είναι ότι όλα τα δάνεια κατασκευής έχουν αυτήν την επιλογή και έχει καλέσει τις «επιφυλάξεις ενδιαφέροντος» και οι πληρωμές προστίθενται στο ποσό δανείου.
Θυμηθείτε τρία σημαντικά γεγονότα και θα είστε πάντα στη καλή φόρμα.
1. Εάν ηχεί πάρα πολύ καλό για να είναι αληθινό υπάρχει συνήθως ένας λόγος.
2. Πάντα πάρτε το απόσπασμά σας εγγράφως, (ζητήστε μια εκτίμηση καλής πίστης).
3. Εάν ικανοποιείτε με το πρόγραμμα δανείου ποσοστού και κατασκευής ότι αναφέρεστε, ζητήστε να το κλειδώσετε στο upfront.
Στο flipside, είναι πολύ σημαντικό να συνειδητοποιηθεί ότι τα περισσότερα προϊόντα δανείου πηγαίνουν χαρακτηριστικά μαζί με τις τραπεζικές οδηγίες. Αυτές οι οδηγίες παρέχονται στους ανώτερους υπαλλήλους δανείου για να συμπέσουν με τα προσόντα του πελάτη.
Παραδείγματος χάριν, εάν έχετε ένα πολύ υψηλό πιστωτικό αποτέλεσμα (FICO) με το έδαφος ελεύθερο και σαφές, έχετε περισσότερες επιλογές δανείου από το πρόσωπο με ένα πολύ χαμηλό αποτέλεσμα (FICO) και καμία δικαιοσύνη εδάφους.
8. Τώρα για το μεγαλύτερο μυστικό όλοι, έτοιμο; Όλες οι τράπεζες έχουν πρόσβαση στα ίδια ποσοστά και το μόνο λόγο που ο καθένας καταλήγει με ένα διαφορετικό ποσοστό συσχετίζεται άμεσα με πόσοι ανώτερο υπάλληλο και τράπεζα δανείου σας πρόκειται να ωφεληθεί από σας.
Πρέπει πιθανώς να διαβάσετε εκείνο το ένα πάλι.
Ο ανώτερος υπάλληλος δανείου σας παίρνει πληρωμένος όπως όλους τους ανθρώπους πωλήσεων καθενός από:
1. Μισθός συν την επιτροπή
2. Η Επιτροπή μόνο.
Δεν πειράζει εάν μπαίνετε άμεσα μέσα μια τράπεζα ή συνεργάζεστε με έναν μεσίτη, βασικά ο καθένας παίρνει πληρωμένος το ίδιο πράγμα.
Εάν μπαίνετε άμεσα μέσα μια τράπεζα ο ανώτερος υπάλληλος δανείου παίρνει πιθανότατα έναν βασικό μισθό και ένα ποσοστό της αμοιβής αρχικής σύνταξης δανείου (τα σημεία και η παραγωγή διαδίδουν τα ασφάλιστρα). Εάν συνεργάζεστε με έναν μεσίτη ο μεσίτης εργάζεται συνήθως στην ευθεία επιτροπή (τα σημεία και η παραγωγή διαδίδουν τα ασφάλιστρα).
Να γίνει μεσίτης επιτρέπει στον ανώτερο υπάλληλο δανείου τη δυνατότητα να προσφέρει στους πελάτες τους τα καλύτερα δάνεια με τις περισσότερες επιλογές.
Με καταπλήσσει πάντα όταν βλέπω τις τηλεοπτικές διαφημίσεις ή ακούω τους ραδιο αντιπροσώπους $395, μηές δαπάνες κλεισίματος. Αναρωτιέμαι πάντα εάν οι άνθρωποι καταλαβαίνουν πώς μπορούν να κάνουν αυτός.
Εντάξει, είναι εδώ πώς γίνεται.
Το εσωτερικό μυστικό είναι ότι σε αντάλλαγμα αυτού του χαμηλού ή μηδενός που κλείνει κοστίζει τους δανειστές θα πραγματοποιήσει τα κέρδη τους και θα καλύψει τις δαπάνες του δανείου με τη χρέωση σας ενός υψηλότερου επιτοκίου.
Αυτό το υψηλότερο επιτόκιο πληρώνει τι καλούν στη βιομηχανία μας (YSP) παραγωγή ασφάλιστρο.
Με τη χρέωση σας ενός υψηλότερου επιτοκίου κατά τη διάρκεια της ζωής του δανείου η τράπεζα μπορεί εύκολα να αντέξει οικονομικά τους αντιπροσώπους, οι επιτροπές, μισθοδοτική κατάσταση, και να καλύψει τις δαπάνες του δανείου ακόμα πραγματοποιώντας ένα κέρδος. Επίσης η υπηρεσία είναι συνήθως πολύ φτωχή και απρόσωπη.
Έτσι την επόμενη φορά βλέπετε τη διαφήμιση χωρίς το κλείσιμο των δαπανών που ξέρετε ακριβώς πώς το κάνουν.
Τόσο παρακαλώ θυμηθείτε ότι δεν υπάρχει κανένα τέτοιο πράγμα όπως ένα ελεύθερο μεσημεριανό γεύμα σε οποιαδήποτε επιχείρηση. Η επιχείρηση δεν θα ήταν επιχείρηση εάν δεν υπήρξε κανένα κέρδος. Το σημαντικότερο πράγμα είναι ότι θέλετε το καλύτερο δάνειο διαθέσιμο σε μια δίκαιη τιμή με έναν πεπειραμένο ανώτερο υπάλληλο δανείου.
9. Τι οι επιφυλάξεις ενδιαφέροντος και τα κεφάλαια πιθανότητας κάνουν στις δαπάνες κλεισίματός σας;
Τα δύο πράγματα οι περισσότεροι πελάτες όχι παράγοντας στο κόστος του κτηρίου το νέο σπίτι που τους είναι επιφυλάξεις ενδιαφέροντος και κεφάλαια πιθανότητας.
Οι επιφυλάξεις ενδιαφέροντος προστίθενται στο ποσό δανείου σας για να κάνουν τη μηνιαία πληρωμή στο δάνειό σας. Ναι, διαβάζετε ότι σωστά, δεν θα ειναι απαραίτητο να κάνετε μια μηνιαία πληρωμή δανείου κατασκευής ενώ το σπίτι σας χτίζεται.
Οι πληρωμές γίνονται από αυτόν τον απολογισμό επιφύλαξης ενδιαφέροντος και όχι, αυτό δεν είναι ελεύθερο. Αυτή η επιφύλαξη προστίθεται στο ποσό δανείου κατασκευής σας.
Οι επιφυλάξεις ενδιαφέροντος σχεδιάστηκαν προς όφελος του πελάτη. Οι περισσότεροι άνθρωποι που χτίζουν ένα νέο σπίτι είτε πληρώνουν το μίσθωμα είτε έχουν μια υπάρχουσα πληρωμή υποθηκών ενώ το σπίτι τους χτίζεται.
Το τελευταίο πράγμα που ένας πελάτης χρειάζεται είναι μια άλλη μηνιαία πληρωμή χτίζοντας. Έτσι, οι τράπεζες δημιούργησαν τον απολογισμό επιφύλαξης ενδιαφέροντος με να προσθέσουν επάνω τις κατ' εκτίμηση πληρωμές ενδιαφέροντος κατά τη διάρκεια μιας περιόδου 12 μηνών και προσθέτουν αυτό στο ποσό δανείου.
Εάν δεν θέλετε τις επιφυλάξεις ενδιαφέροντος που προστίθενται στο ποσό δανείου κατασκευής σας μπορείτε να ζητήσετε να κάνετε τη μηνιαία πληρωμή δανείου κατασκευής σας.
Τα κεφάλαια πιθανότητας προστίθενται στο ποσό δανείου ακριβώς σε περίπτωση που χρειάζεστε περισσότερα χρήματα για να χτίσετε το νέο σπίτι σας.
Με όλες τις καλές προθέσεις τα δάνεια κατασκευής τείνουν να έχουν κοστίσει πέρα από τα τρεξίματα. Η τράπεζα προσθέτει 5% 10% της διακοπής δαπανών και προσθέτει αυτό το ποσό στο ποσό δανείου ακριβώς σε περίπτωση που έχετε κοστίσει πέρα από τα τρεξίματα ή την ανάγκη καλύτερες συσκευές.
Εάν δεν χρειάζεστε ή δεν χρησιμοποιείτε αυτό το πρόσθετο κεφάλαιο πιθανότητας έπειτα δεν θα προστεθεί στην υποθήκη σας με την ολοκλήρωση του νέου σπιτιού σας.
Έτσι όταν υποβάλλετε αίτηση για ένα δάνειο κατασκευής ζητήστε από τον ανώτερο υπάλληλο δανείου σας για να σας παρέχετε ένα αντίγραφο του κατ' εκτίμηση προϋπολογισμού δανείου κατασκευής.
Ο προϋπολογισμός δημιουργείται από τις δαπάνες σας και περιλαμβάνει κάθε κόστος μέσα στο δάνειο συμπεριλαμβανομένων των ισορροπιών εδάφους, των δαπανών κλεισίματος, των επιφυλάξεων τόκου, της πιθανότητας και των αμοιβών τραπεζών.
10. Τι είναι δάνειο που εκτιμούν (LTV) και δάνειο στο κόστος (LTC); Γιατί είναι πιθανώς ο περισσότερος σοβαρός παράγοντας να πάρει εγκεκριμένο για ένα δάνειο κατασκευής εκτός από το εισόδημα και την πίστωσή σας.
Αρχικά οι περισσότερες τράπεζες ενδιαφέρονται για το δάνειο στην αξιολογημένη αξία (LTV) αλλά οι τράπεζες ενδιαφέρονται πραγματικά για πόσα μετρητά έχετε στο πρόγραμμα (LTC).
Εάν αγοράζατε ένα σπίτι αντί χτίζοντας θα έπρεπε κανονικά να βάλετε 20% της τιμής αγοράς ως κάτω - πληρωμή.
Δεδομένου ότι χτίζετε ένα σπίτι η δικαιοσύνη μετρητών σας έρχεται συνήθως υπό μορφή πόσων μετρητών καταγράφετε στο έδαφός σας.
Η δικαιοσύνη μετρητών είναι βασιλιάς κατά ισχύουσα για ένα δάνειο κατασκευής.
Παραδείγματος χάριν, εάν αγοράσατε ένα $200.000 κομμάτι γης και το έδαφος είναι κύρια ελεύθερα και σαφή εσείς έχουν πολλή δικαιοσύνη μετρητών.
Με αυτήν την πολλή δικαιοσύνη μετρητών πιθανότατα δεν θα ειναι απαραίτητο να φέρετε σε οποιαδήποτε πρόσθετα μετρητά.
Ή εάν αγοράσατε ένα κομμάτι γης πάνω από 12 μήνες πριν για $100.000 και της τώρα αξίας $200.000 η τράπεζα θα χρησιμοποιήσει την τρέχουσα αξία επειδή την αγοράσατε πάνω από 12 μήνες πριν.
Και στις δύο περιπτώσεις έχετε φέρει τη δικαιοσύνη μετρητών $200.000 στον πίνακα.
Τώρα εάν αγοράσατε ακριβώς ένα κομμάτι γης για $200.000 και καταγράφετε μόνο $20.000 οι περισσότερες τράπεζες θα θελήσουν να δουν τα μετρητά 10% 20% στο συνολικό πρόγραμμα.
Άλλη όντας κατάλληλη δικαιοσύνη μετρητών που μπορεί να μετρηθεί είναι καθόλου προπληρωμένη όπως τα σχέδια, η βαθμολόγηση, οι άδειες κ.λπ. Αυτοί προπληρωμένοι μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τη δικαιοσύνη μετρητών ή μπορείτε να επιστραφείτε από το δάνειο κατασκευής στο κλείσιμο.
11. Θα έπρεπε να μισθώσετε έναν οικοδόμο ή να είστε οικοδόμος ιδιοκτητών;
Θέλετε πραγματικά να είστε ιδιοκτήτης-οικοδόμος; Ο στόχος οικοδόμος ιδιοκτητών είναι κυρίως να κερδηθούν χρήματα. Μερικοί άνθρωποι μπορούν να κερδίσουν αρκετά κομμάτι των χρημάτων εάν γίνονται σωστά.
Μερικοί άνθρωποι δεν προορίζονται να είναι οικοδόμος ιδιοκτητών.
Τα πιθανά προβλήματα κατά τη δράση ως οικοδόμος ιδιοκτητών είναι:
1. Κόστος κατασκευής πέρα από τα τρεξίματα.
2. Οι καλύτερες τράπεζες με τα καλύτερα ποσοστά απαιτούν έναν οικοδόμο ή έναν επόπτη.
3. Διαχειριζόμενοι ανάδοχοι για να τελειώσει εγκαίρως ή για να παρουσιάσει για την εργασία.
4. Μείωση της προσωπικής αποταμίευσής σας.
5. Η ανάγκη να δανειστούν περισσότερα χρήματα.
6. Ποινικές ρήτρες επέκτασης δανείου.
7. Λαμβάνείτε από τους αδίστακτους αναδόχους.
8. Η ανάγκη να αναχρηματοδοτηθεί το δάνειο κατασκευής σας.
9. Αποκλεισμός.
Θα μπορούσα να πάω και για τις ιστορίες φρίκης που λαμβάνω νέα από τους οικοδόμους ιδιοκτητών που δεν πήραν ένα δάνειο κατασκευής και ενέργησαν ως ο οικοδόμος ιδιοκτητών τους.
Εάν δεν έχετε χτίσει ποτέ ένα σπίτι πριν από και πρέπει απολύτως να ενεργήσετε ως οικοδόμος ιδιοκτητών παρακαλώ πάρτε τις συμβουλές μου και μισθώστε έναν αξιόπιστο οικοδόμο για να εποπτεύσετε σας και την οικοδόμηση του νέου σπιτιού σας, έναντι πολύ μικρότερης αμοιβής από την κανονική αμοιβή τους.
Ο οικοδόμος/ο επόπτης θα σας βοηθήσει με τη διακοπή δαπανών και θα διαχειριστεί την υπεργολαβία ως αναγκαία βάση. Εάν ένας από τους αναδόχους σας ξεφεύγει από τον έλεγχο ή χρειάζεστε τη βοήθεια οποιουδήποτε είδους, μπορείτε να καλέσετε τον επόπτη για τη βοήθεια.
Η εργασία σας είναι να σιγουρευτεί ότι μισθώνετε τους σωστούς ανθρώπους για να ολοκληρώσετε το σπίτι σας. Μπορεί να κάνει τη διαφορά μεταξύ της ευτυχίας και της δυστυχίας.
Για εκείνους σας που έχουν την εμπειρία στην οικοδόμηση των σπιτιών αλλά δεν έχουν μια άδεια να ρωτήσει για το πρόγραμμα οικοδόμων ιδιοκτητών μας. Για να είστε κατάλληλος θα χρειαστείτε μια περίληψη που παρουσιάζει εμπειρία σας.
Εάν αποφασίζετε ότι στη μίσθωση ενός οικοδόμου για να κάνει όλα σιγουρευτείτε μισθώνετε έναν αξιόπιστο οικοδόμο ή έναν επόπτη με μια καλές φήμη και μια αφθονία των αναφορών.
Ρωτήστε τους φίλους σας εάν ξέρουν έναν καλό οικοδόμο και όταν αρχίζετε να ακούτε ότι το ίδιο όνομα επανειλημμένως εσείς ξέρει έχετε βρεί έναν καλό. Ρωτήστε το χτίζοντας επιθεωρητή για έναν κατάλογο αξιόπιστων οικοδόμων.
Το περισσότερο σημαντικό σημείο είναι κατάστημα γύρω έως ότου βρίσκετε έναν οικοδόμο με το πιό αξιόπιστο και τίμιο υπόβαθρο.
Εάν πληρώνετε λίγο περισσότερων για έναν τίμιο και αξιόπιστο οικοδόμο ή ο επόπτης εσείς θα είναι πολύ ευγνώμων πριν από, κατά τη διάρκεια και μετά από το σπίτι σας ολοκληρώνεται
12. Πώς ο οικοδόμος σας καθορίζει πόσο σπίτι σας θα κοστίσει για να χτίσει;
Η κατ' εκτίμηση διακοπή δαπανών του σπιτιού σας είναι πιθανώς μια από τις σημαντικότερες μορφές στη συσκευασία δανείου κατασκευής. Αυτό είναι η κατανομή κάθε ιδιαίτερων δαπανών της κατασκευής του σπιτιού. Το ίδρυμα, η ξυλεία, η διαμόρφωση, τα υδραυλικά, θερμαίνοντας, ηλεκτρικός, η ζωγραφική, και κέρδος του οικοδόμου, κ.λπ.
Ο οικοδόμος συμπληρώνει συνήθως αυτό το έντυπο για να σας παρουσιάσει ακριβώς τι θα κοστίσει για να χτίσει το νέο σπίτι σας. Το σημαντικότερο πράγμα που θυμάται εδώ είναι ότι δεν θέλετε στο underbid οποιοδήποτε στοιχείο γραμμών και δεν θέλετε στο overbid οποιοδήποτε στοιχείο γραμμών. Θέλετε τους ακριβείς αριθμούς από τις πραγματικές προσφορές (όχι εικασίες) και μια πιθανότητα 5% για τις υπερβάσεις κόστους.
Οι καλοί οικοδόμοι θα στείλουν τα σχέδια σπιτιών στους αναδόχους τους για τη συγκεκριμένη προσφορά σε κάθε κύριο στοιχείο ή μπορούν να υπολογίσουν το σπίτι οι ίδιοι. Ο οικοδόμος θα στείλει ένα σύνολο σχεδίων στον ανάδοχο ιδρύματος, ένα σύνολο σχεδίων στο framer, ένα σύνολο σχεδίων στον υδραυλικό, κ.λπ., κ.λπ.
Όταν όλοι οι αριθμοί μπαίνουν, ο οικοδόμος θα συμπληρώσει τη διακοπή δαπανών και θα βρεί ένα συνολικό κόστος να χτίσει το νέο σπίτι σας.
Οι κακοί οικοδόμοι θα χρησιμοποιήσουν τη WAG μέθοδο το κόστος το νέο σπίτι σας. Η WAG μέθοδος αντιπροσωπεύει τις «άγριες εικασίες γαιδάρων». Αυτή η μέθοδος είναι η πιό επικίνδυνη δεδομένου ότι μπορεί να οδηγήσει σε κάτω και πέρα από την προσφορά.
Η τελευταία μέθοδος τελειώνει απλά διογκώνει κάθε ενιαίο στοιχείο γραμμών στη διακοπή δαπανών. Αυτό είναι η πιό κερδοφόρα μέθοδος για τον οικοδόμο και το ακριβότερο στον πελάτη.
Γί αυτό θέλετε να βρείτε έναν τίμιο, αξιόπιστο οικοδόμο με μια καλή φήμη στην κοινότητά σας. Μόλις ολοκληρωθεί η διακοπή δαπανών και προγραμματίζετε στη μίσθωση αυτού του οικοδόμου για να σας χτίσετε νέο σπίτι θα πρέπει να δακτυλογραφήσετε επάνω μια σύμβαση. Η σύμβαση πρέπει να είναι ίση με το προστιθέμενο σύνολο της διακοπής δαπανών.
Οι περισσότεροι οικοδόμοι θα παράσχουν τη σύμβαση αλλά σιγουρεύονται ότι την διαβάζετε προσεκτικά και ότι προσθέτετε τις απαιτήσεις σας επίσης. Υπάρχουν δύο τύποι συμβάσεων
1. Σταθερή σύμβαση: Αυτή η σύμβαση είναι απλή και απλή. Πάρτε το σύνολο της διακοπής δαπανών και βάλτε εκείνο τον σταθερό αριθμό στη σύμβαση. Ο οικοδόμος θα παράσχει έναν κατάλογο ευθυνών.
2. Κόστος συν τη σύμβαση. Αυτός ο τύπος σύμβασης είναι συνήθως για τα μεγάλα προγράμματα δανείου κατασκευής.
Α. Ο πελάτης θέλει να κάνει πολλές αλλαγές στο σπίτι τους ως του που χτίζεται.
Β. Η περίοδος δανείου κατασκευής για να χτίσει το σπίτι είναι 18 μήνες έτσι οι δαπάνες κατασκευής μπορούν να αλλάξουν δραστικά. Ο οικοδόμος προτιμά αυτήν την σύμβαση για να προστατεύσει τις δαπάνες και τα κέρδη.
13. Πώς ο οικοδόμος σας παίρνει πληρωμένος ενώ το σπίτι σας χτίζεται;
Υπάρχουν δύο μέθοδοι ότι η χρήση τραπεζών για να σιγουρευτεί τον οικοδόμο σας παίρνει πληρωμένη χτίζοντας το σπίτι σας.
Το σύστημα αποζημιώσεων αποδείξεων ήταν γύρω από για αρκετό διάστημα. Δεδομένου ότι συνηθισμένοι θα έχετε μερικούς οικοδόμους που εξοικειώνονται πολύ με αυτήν την μέθοδο πληρωμής και δεν συμπαθείτε την αλλαγή.
Οι περισσότεροι οικοδόμοι ενδιαφέρονται πραγματικά μόνο για πόσο γρήγορα μπορούν να πληρωθούν και πόσο συχνά μπορούν να πληρωθούν.
Οι περισσότερες τράπεζες διαπιστώνουν ότι το σύστημα αποδείξεων είναι απλά πάρα πολλή γραφική εργασία για να εξετάσει άλλα. Στον οικοδόμο δίνεται ένα μεγάλο βιβλίο των αποδείξεων που μοιάζει με ένα βιβλίο ελέγχου και όταν θέλουν να πάρουν πληρωμένες ή να πρέπει να πληρώσουν έναν ανάδοχο πρέπει να συμπληρώσουν μια μορφή αποδείξεων. Αυτή η μορφή αποδείξεων είναι ένα αίτημα για την πληρωμή και εφ' όσον έχει υπογράψει ο ανάδοχος την απελευθέρωση εμπράγματου ασφάλειας η τράπεζα θα καταβάλει το ποσό ζητούμενο.
Η τράπεζα επίσης θα ζητήσει από μια επιθεώρηση σε όλο το δάνειο κατασκευής για να σιγουρευτεί ότι η εργασία ολοκληρώνεται.
Το draw σύστημα αποζημιώσεων γίνεται τα πρότυπα για τη χρηματοδότηση δανείου κατασκευής για τις περισσότερες τράπεζες.
Η κύρια διαφορά είναι ότι η τράπεζα βάζει την ευθύνη λογιστικής σε σας ή τον ανάδοχό σας. Η τράπεζα χρησιμοποιεί τη διακοπή δαπανών σας καθώς ο οδηγός για σύρει. Μερικές τράπεζες χρησιμοποιούν τα συγκεκριμένα προγράμματα 4 έως 7 σύρουν βασισμένος στα ολοκληρωμένα κύρια σημεία οικοδόμησης, όπως το ίδρυμα ή η διαμόρφωση.
Σύρετε τα συστήματα επιτρέπει επίσης ότι η επιλογή της λήψης επισύρει την προσοχή σε μηνιαία βάση, συλλέγοντας τη μερική πληρωμή για την εργασία και τα υλικά στοιχεία που έχουν ολοκληρωθεί.
Προτιμώ προσωπικά ότι σύρετε το σύστημα αποζημιώσεων επειδή:
1. Απαιτεί τη λιγότερη εργασία.
2. Παρέχει περισσότερο έλεγχο και για τον πελάτη και για τον οικοδόμο.
3. Τα κεφάλαια συνδέονται με καλώδιο άμεσα στον τραπεζικό λογαριασμό σας.
3. Είναι ευκολότερο να χρησιμοποιήσει από το σύστημα αποδείξεων.
4. Μερικές τράπεζες πρέπει τώρα να σύρουν on-line τα αιτήματα.
14. Ποιος τύπος ασφάλειας δανείου κατασκευής απαιτείται και ποιος πρέπει για να τον πάρει;
Η πραγματικότητα της ασφάλειας δανείου κατασκευής. Υπάρχουν τρεις τύποι ασφαλειών που απαιτούνται για να χτίσουν. Όλες οι τράπεζες απαιτούν τις πρώτες δύο ασφάλειες, την πορεία της κατασκευής και τη γενική ευθύνη. Η αποζημίωση του εργάτη απαιτείται μόνο εάν ο οικοδόμος σας έχει τους υπαλλήλους.
1. Πορεία της ασφάλειας κατασκευής. Αυτή η πολιτική είναι μια όλα πολιτική κινδύνου για να περιλάβει, να βάλει φωτιά, εκτεταμένη κάλυψη, κίνδυνος του οικοδόμου, κόστος αντικατάστασης, βανδαλισμός και κακόβουλη ασφαλιστική κάλυψη αναστάτωσης.
2. Γενική ασφάλεια ευθύνης. Εσείς ή ο οικοδόμος σας μπορείτε να παρέχετε αυτήν την πολιτική. Αυτή η πολιτική είναι περιεκτική γενική πολιτική ή μια ευρεία επικύρωση ευθύνης μορφής. Το ελάχιστο ποσό των $300.000 για κάθε περιστατικό απαιτείται. Εάν ο οικοδόμος παρέχει την ασφάλεια γενική πολιτική $1.000.000 ή μια ευρεία επικύρωση ευθύνης μορφής απαιτείται.
3. Ασφάλεια αποζημιώσεων εργάτη. Εάν ο οικοδόμος σας είναι κύριος της επιχείρησής του και έχει τους υπαλλήλους που βοηθούν να χτίσουν το σπίτι σας, η αποζημίωση του εργάτη απαιτείται.
Εάν ο οικοδόμος εκτελεί με υπεργολαβία απλά έξω την εργασία και να μην έχε τους υπαλλήλους αυτό καθ' εαυτό, θα πρέπει να γράψουν μια επιστολή αναγνωρίζοντας ότι δεν έχουν τους υπαλλήλους και δεν πρέπει για να έχουν WCI.
15. Ο ανώτερος υπάλληλος δανείου σας έχει κτίσει το δάνειο κατασκευής σας κατάλληλα και γιατί αυτό είναι τόσο σημαντικός;
Παίρνω τα δάνεια όλη την ώρα από τους πελάτες που πήγαν σε έναν άλλο δανειστή ή μεσίτη και είτε γύρισαν κάτω είτε τους προσφέρθηκε το α κάτω από το μέσο δάνειο κατασκευής.
Ο λόγος ήταν επειδή το δάνειο δεν ήταν δομημένο κατάλληλα προτού να σταλεί στην τράπεζα. Η δόμηση ενός δανείου κατάλληλα απλά σιγουρεύεται ότι ταιριάζετε με το αίτημα δανείου του πελάτη τις τράπεζες που ασφαλίζουν τις οδηγίες.
Πρόσφατα έλαβα ένα αίτημα δανείου κατασκευής από έναν πελάτη που κάτω από μια μεγάλη Εθνική Τράπεζα γύρισε. Ο ανώτερος υπάλληλος δανείου είχε υπολογίσει το εισόδημα ανακριβώς και είχε υποβάλει το δάνειο ως πλήρη τεκμηρίωση.
Ο πελάτης ήταν κύριος της επιχείρησής του και είχε πολλές μειώσεις φόρου στις φορολογικές επιστροφές του. Ο τρόπος που οι τράπεζες είναι κατάλληλες τους πελάτες δεδομένου ότι η πλήρης τεκμηρίωση είναι πολύ συντηρητική και το δάνειο γύρισαν κάτω.
Πήραμε το δάνειο, βρήκαμε τα προβλήματα upfront και υποβάλαμε το δάνειο ως δηλωμένο εισόδημα.
Ο πελάτης εγκρίθηκε και έχτισε ένα όμορφο σπίτι Rancho στη Σάντα Φε ΠΕΡΙΠΟΥ.
Η δόμηση των δανείων κατασκευής για την έγκριση είναι ζωτικώς σημαντική και είναι το τελευταίο πράγμα στα μυαλά των περισσότερων πελατών. Κάθε φορά που λαμβάνω ένα δάνειο από έναν πελάτη με μια κακή εμπειρία δανείου είναι πάντα επειδή ο ανώτερος υπάλληλος δανείου δεν ειδικεύτηκε στα δάνεια κατασκευής και δεν έκτισε το δάνειο αναλόγως.
Άλλα κοινά ΠΣΔ-δομημένα σενάρια δανείου περιλαμβάνουν:
1. Χαμηλή δικαιοσύνη μετρητών.
2. Εσφαλμένα ολοκληρωμένη αξιολόγηση.
3. Ανεξήγητη πίστωση μειωτική.
4. Εισόδημα που υπολογίζεται ανακριβώς.
5. Κακός συνδυασμός του αιτήματος δανείου πελατών στο σωστό δανειστή.
6. Σαφής και απλή ανικανότητα
Το παλαιό ρητό; παίρνετε τι πληρώνετε για; είναι ιδιαίτερα αληθινός κατά το λήψη της χρηματοδότησης στην οικοδόμηση του νέου σπιτιού σας.
Περίπου ο συντάκτης:
Το Rick Gomez ειδικεύεται στα δάνεια κατασκευής στην κατάσταση Καλιφόρνιας. Μπορείτε να μεταφορτώσετε μια πλήρη συσκευασία εφαρμογής δανείου κατασκευής και έναν κατάλογο των καλύτερων τραπεζών στο http://www.californiaconstructionloans.com
Αρθρο Πηγη: Messaggiamo.Com
Related:
» Rocket Spanish!» The Woman Men Adore...
» 500 Lovemaking Tips & Secrets
» All Types Of Wedding Speeches
Webmaster παίρνει τον κώδικα HTML
Προσθεστε αυτο το αρθρο στον ιστοτοπο σας τωρα!
Webmaster υποβάλλει τα άρθρα σας
Εγγραφή που απαιτείται καμία! Συμπληρώστε τη μορφή και το άρθρο σας είναι στον κατάλογο Messaggiamo.Com
