15 笔建筑贷款"里面秘密" 对修建您的新家。
1 。哪建筑是贷款可利用的并且你您应该申请哪些?
房屋贷款银行业务和互联网永远改变了抵押和建筑贷款业。今天建筑贷款选择包括30 年固定的, 15 年固定的, 1 年胳膊, 3/1 胳膊, 5/1 胳膊, 7/1 胳膊, 10/1 胳膊, 不忘记普遍的兴趣唯一贷款。
过去的建筑贷款是短期1 笔年贷款, 顾客会必须重新贷款入一笔新贷款建筑曾经被完成。
这二次处理费用顾客二套关闭的费用和您会必须在新贷款re 合格一旦家被完成了。
最普遍的建筑贷款今天是"一次接近" 但不是所有是被创造的均等。象任一个产品有最佳的贷款、好贷款和完全坏贷款。
以今天技术您现在有能力获得建筑贷款从最佳的银行在国家和签署您的贷款文件在您的地方所有权公司或信托财产办公室。这个好处允许您有最竞争的建筑贷款可利用。
您应该申请的贷款简单; 请求最低的率, 一次关闭您认为的一个具体时期您将在生存那里。
2. 哪lenders/banks 有最佳的建筑贷款并且您需要申请什么?
有大量银行愿借金钱为抵押, 重新贷款的, 家庭产权贷款和其他类型贷款。但如果您计划在修建一个新家, 您何处得到最佳的建筑贷款以竞争的价格形成?
什么更加重要地是一笔好建筑贷款?
一笔典型的建筑贷款现今是建筑对也许或不能允许您对封锁行动今天低利率的永久贷款直到家被完成。如果您选择贷款不允许您锁在upfront, 利率也许结果更高与您的月度付款一起。
最重要的事当寻找一笔好建筑贷款将找到知道的一名老练的建筑贷款专家哪家银行是最佳。
最佳的银行可能现在提供您低率, upfront, 在您开始修建您的新家之前。
3. 如果您会去直接地您的当地银行或一个贷款经纪人为您的贷款?
多数银行提供贷款, 并且去他们是象购物在福特经销商。您能批评福特经销商的唯一的事是福特。但您若想要选择呢?
单程得到不同的选择将去购物对每家银行在镇里。或您能告诉做了所有家庭作业为您和在全国范围内有直接存取对上百银行的一个老练的建筑贷款经纪人。
经纪是一个代表为上百银行。虽然经纪担当中间人, 他们的服务不会花费您任何额外。那是因为经纪得到贷款以批发率, 并且通过他们对他们的客户以零售价, 象其他业务。
区别在批发与零售之间是怎么经纪挣金钱。所以, 您得到同样率从经纪好象您去直接地贷款人你自己。
实际上, 因为或他们的容量, 许多经纪能提供他们的客户更好的成交比您能得到谈话与银行在您拥有。
与一个老练的建筑贷款经纪人您在全国范围内购物许多最竞争的银行, 工作与批发定价和能谈判在率和定价。
4. 如果您会锁在您的建筑贷款在您开始修造或让利率浮游物之前?
如果率朝向得向上, 锁。如果率是稳定的, 放松。如果率朝向得向下, 漂浮。
利率是在所有时间低落, 现在可能只进来在不远的将来因此确定您的建筑贷款是锁着的入今天最大兴趣率以能力漂浮向下。
无经验的信贷员将提供他们的顾客诱惑的低可调整的率在建筑期间没有upfront 封锁行动并且顾客也许结束必须锁入更高的利率当家被完成。
或顾客被卖在一种更高的速率在建筑期间以浮游物下来选择在家被修建之后。再, 率能是更高的当家被完成。
同时信贷员被支付了和行动了向下笔贷款。当您要之时这类型贷款是如果这是您合格为的唯一的贷款。
多数信贷员不解释这对他们的顾客直到是太晚(关闭) 。
总要求。建筑贷款利率是锁着的upfront 或漂浮在建筑贷款期间吗? 然后要求, 是率在建筑贷款期间同样率当贷款转换成抵押期间。
5. 您的建筑信贷员有什么经验并且它事关吗?
当它来到金钱它使多么惊奇任一位信贷员快速地成为一位立即专家在建筑贷款。您必须记住, 所有信贷员是推销员。是, 我知道他们有花梢标题象信贷员或副总统但标题是没什么但一个花梢名字对于贷款推销员。
贷款推销员通常有一个主要目标在头脑里当帮助您与您的贷款请求和那是委员会。顺便说一句, 花梢名字对于委员会在贷款业务叫做贷款手续费、点或出产量传播保险费(YSP) 。
现在不得到我错误, 有很多诚实的销售好人(信贷员) 那工作非常坚硬在提供您最佳的服务和率。什么重要与坏区别好。
以下问题允许您迅速发现如果您的信贷员是老练的在建筑贷款。
1. 多久您做着建筑贷款? 5 年或更多是最佳。
2. 什么是贷款花费(LTC) 要求为建筑贷款吗? 这是现金产权譬如首款在土地。这可能范围从5 到20% 。
3. 什么是更好? 证件或凹道支出系统和为什么? 凹道现在最普遍因为顾客有金钱的控制。
如果信贷员(销售人) 能回答这些问题没有问题然后他们通过了一个相当好石蕊试验。
如果您真正地想要投掷曲线在他们, 问信贷员如果他们曾经修建了家并且什么样的建筑贷款他们得到了。
如果您找到审阅修建家的经验然后的一位信贷员可能性是您找到一位老练的信贷员。
6. 合格在您的建筑贷款, 它确切地怎么样?
您的信贷员想要看的第一事是您的完整借款申请。借款申请称(1003) 将讲您的财政图片故事。
完整借款申请将告诉信贷员许多事包括,
1. 什么样的贷款您想要。
2. 多少金钱您需要。
3. 您的社会安全号。
4. 您的当前雇主。
5. 所有名单您财产(金钱) 并且责任(票据) 。
6. 多少金钱您挣。
7. 多少房地产您拥有。
一旦信贷员有您的借款申请在手中他们能确定是否您能在贷款合格。
第一项目的当中一个被拉扯是您的信用报告。信用报告告诉3 件主要重要事。
1. 显示您当前的信用评分。信用评分可能范围从500 到800 。
2. 显示所有您的月度责任(票据) 一张完全名单。
3. 显示所有通过信用问题包括破产、回赎权的取消和逾期付款。
以这信息信贷员将做分析确定如果您能在您寻找的贷款额合格。
这分析确定一个比率称(收入对债务比率) 并且根据银行认购指南这个比率通常范围从36% 到45% 。
收入对债务比率是月度债务付款的百分比(包括您的新抵押付款、税和保险) 。这个比率不应该超出36% 到45% 您的月度收入。
一些银行将允许您超出这个比率如果您有优秀信用卡记载和优秀信用评分。
潮流和最普遍的方法合格在贷款今天是陈述的收入贷款。
陈述的收入允许您合格没有核实您的收入在您的纳税申报, W 2 或薪水残余部分。唯一的事银行核实申请一笔陈述的收入贷款是您的信用评分, 流动资产并且那您被雇用。
7. 多么由最旧的把戏不采取在书"诱饵和开关"?
抵押借的事务是臭名远扬的为引诱和交换。
引诱和交换是信贷员或广告提供您一件事和然后审判对出售您其他。
引诱和交换的典型的标志是显然的, 一些基本的例子是:
1. 在电话, 您比其他行情和一旦被提供更低的率您送了在您的应用率您被引述了突然消失了。
2. 您被提供建筑贷款没有点和没有贷款手续费的。什么您不告诉是, 您支付它以更高的利率并且费用被建立入贷款。
3. 您被告诉, 您不会有任何付款当您修造。什么您不告诉是, 所有建筑贷款有这个选择并且这叫做"兴趣预留" 并且付款增加来贷款额。
记住三个重要事实和您总处于良好状态。
1. 如果它听起来太好以至于不能是真实的有通常原因。
2. 总得到您的报价在文字, (请求良好信誉诚意估计) 。
3. 如果您满意对率和建筑贷款节目您被引述, 要求锁它在upfront 。
在flipside, 它是非常重要意识到, 多数贷款制品典型地匹配手拉手银行业务指南。这些指南被提供对信贷员与顾客的资格相符。
例如, 如果您有非常高的(FICO) 信用评分与土地自由和清楚, 您比人有更多贷款选择以一个非常低(FICO) 比分和没有土地产权。
8. 现在为所有的最大的秘密, 准备好? 所有银行得以进入对同样率的并且大家以另外率结束的唯一的原因直接地与多少有关您的信贷员和银行从您赢利。
您应该再大概读那一个。
您的信贷员得到报酬象所有销售居于或者:
1. 薪金加上委员会
2. 委员会唯一。
它不事关如果您走直接地入银行或工作与经纪, 大家基本上得到报酬同样。
如果您走直接地入银行信贷员很可能得到基本薪俸和贷款起因费的百分比(点和出产量传播保险费) 。如果您服务与经纪经纪通常从事平直委任(点和出产量传播保险费) 。
成为经纪给信贷员能力提供他们的顾客最佳的贷款以多数选择。
它总使我惊奇当我看电视商务或听见广播广告给$395 做广告, 零关闭花费。我总想知道如果人们了解怎么他们能做那。
好, 这怎么它完成。
里面秘密是那以交换这低落或零关闭花费贷款人将获得他们的利润和包括贷款的费用将由充电您更高的利率。
这更高的利率支付什么他们叫在我们的产业a (YSP) 出产量传播保险费。
由充电您更高的利率在贷款的生活期间银行可能容易地买得起商务, 委员会, 工资单, 和包括贷款的费用当仍然获得利润。并且服务通常是非常穷和客观的。
如此当下次您看做广告没有关闭的费用您确切地将懂得怎么他们做着它。
如此喜欢记得, 没有如此事象自由午餐在任一事务。事务不会是事务如果没有赢利。最重要的事是, 您想要最佳的贷款可利用以公平的价格与一位老练的信贷员。
9. 兴趣储备和意外开支做着什么在您关闭的费用?
多数顾客不析因入大厦的费用他们的新家是兴趣储备和意外开支的二件事。
兴趣储备增加来您的贷款额付月度付款在您的贷款。是, 您正确地读那, 您不会必须付月度建筑贷款付款当您的家被修建。
付款由这兴趣准备金帐户付并且没有, 它不是自由的。这种储备增加来您的建筑贷款额。
兴趣储备被设计了为顾客的目的。多数人民修建一个新家是或者支付的租或有现有的抵押付款当他们的家被修建。
最后事用户需求是其它月度付款当修造。如此, 银行创造了兴趣准备金帐户由把估计的利息支付加起来在一个12 个月期间和增加这来贷款额。
如果您不想要兴趣储备增加来您的建筑贷款额您能要求付您自己的月度建筑贷款付款。
意外开支增加来贷款额如果您需要更多金钱修建您的新家。
以所有好意图建筑贷款倾向于花费了结束奔跑。银行加5% 到10% 成本细分和增加这数额来贷款额如果您花费了结束奔跑或需要更好的器具。
如果您不需要或不使用这额外意外开支然后它不会增加来您的抵押在您的新家的完成。
如此当您申请建筑贷款要求您的信贷员提供您估计的建筑贷款预算的拷贝。
预算被创造从您的费用和包括每费用在贷款之内包括土地平衡、关闭的费用、兴趣储备、意外情况和银行费。
10. 什么是贷款重视(LTV) 并且贷款花费(LTC)? 为什么它大概最重要析因在得到批准为建筑贷款除您的收入和信用以外。
最初地多数银行与贷款有关对被估价的价值(LTV) 但银行与多少现金更真正地有关您有在项目(LTC) 。
如果您买家代替大厦您通常会必须投入20% 购买价作为首款。
因为您修建家您的现金产权通常来以多少现金的形式您放下在您的土地。
现金产权是国王当申请建筑贷款。
例如, 如果您买了土地和土地一个$200,000 个片断是拥有的自由的并且清楚您有很多现金产权。
以这现金产权您很可能不会必须带来任何另外的现金。
或如果您买了土地片断12 个月前为$100,000 和它的现在价值$200,000 银行将使用当前值因为您买了它12 个月前。
在两个案件您带来了$200,000 现金产权给桌。
现在如果您买了土地片断为$200,000 并且您只放下$20,000 家多数银行将想要看10% 到20% 现金入总项目。
可能计数的其它合格的现金产权是任何预付譬如计划, 分级, 许可证等。这预付可能被使用为现金产权或您可能被偿还从建筑贷款在关闭。
11. 如果您会聘用建造者或是所有者建造者?
您真正地想要是所有者建造者吗? 目标的是所有者建造者主要是存金钱。某些人民能存相当金钱如果正确地做。
某些人民不被认为是所有者建造者。
可能的问题当作为所有者建造者是:
1. 建筑费奔跑。
2. 最佳的银行以最佳费率要求一位建造者或监督员。
3. 处理的承包商准时完成或出现为工作。
4. 耗尽您的个人储款。
5. 需要借用更多金钱。
6. 贷款引伸惩罚。
7. 由肆无忌惮的承包商被采取。
8. 需要重新贷款您的建筑贷款。
9. 回赎权的取消。
我能忙于不停我听见从所有者建造者没有得到建筑贷款和作为他们的所有者建造者的恐怖故事。
如果您从未修建了家在和绝对需要作为所有者建造者请采取我的忠告和聘用一位名声好的建造者监督您和您的新家大厦之前, 为更小的费比他们的正常费。
builder/supervisor 将帮助您以成本细分和将处理转包在作为需要的依据。如果您的承包商的当中一个不可收拾或您需要任何种类帮助, 您能告诉监督员为协助。
您的工作将确定您雇用正确的人民完成您的家。它可能产生变化在幸福和苦难之间。
那些您有经验在大厦家但不要安排一个执照询问我们的所有者建造者节目。合格您将需要简历显示您的经验。
如果您决定聘用建造者做一切确定您聘用一位名声好的建造者或监督员以一好名誉和大量参考。
问您的朋友如果他们知道一位好建造者和当您开始多次听见同样名字您知道您发现了一好一个。要求房屋检查员名声好的建造者名单。
最重要的点是购物直到您发现一位建造者以最名声好和最诚实的背景。
如果您支付一少许更多一位诚实和名声好的建造者或监督员您将是非常感激的前面, 在期间和在您的家被完成之后
12. 您的建造者怎么确定多少您的家将花费对修造?
您的家估计的成本细分大概是最重要的形式的当中一个在建筑贷款包裹。这是各特殊建筑费故障家的。基础, 木材, 构筑, 测量深度, 加热, 电子, 绘, 和建造者的赢利, 等。
建造者通常完成这个形式确切地显示您什么它将花费对修造您的新家。最重要的事记住这里是, 您不想要低价售出任何行项目并且您不想要overbid 任何行项目。您想要准确数字从真正的出价(不是猜测) 并且一个5% 意外情况为费用超出量。
好建造者将派出房子计划对他们的承包商为具体出价在各个主要项目或能估计家。建造者将寄发一套计划到基础承包商, 一套计划到策划者, 一套计划到水管工, 等, 等。
当所有数字进来, 建造者将填好成本细分和将产生总成本修建您的新家。
坏建造者将使用估计修建您的新家的费用摇摆方法。摇摆方法立场为"野生驴子猜测" 。这个方法是最危险的因为它可能导致下面和结束出价。
最后方法出价是对简单地膨胀每一行项目在成本细分。这是最有益的方法为建造者和最昂贵对顾客。
这就是为什么您想要发现一位诚实, 名声好的建造者以好名誉在您的社区。一旦成本细分被完成和您计划在聘用这位建造者修造您您将需要键入合同的新家。合同需要合计成本细分的增加的共计。
多数建造者将提供合同只是确定您仔细地读它并且那您增加您的要求。有二类型合同
1. 固定的合同: 这个合同是简单和直接的。采取成本细分的共计和投入那个固定的数字入合同。建造者将提供责任名单。
2. 费用加上合同。这类型合同通常是为大建筑贷款项目。
A 。顾客想要做对他们的家的很多变动如同它被修造。
B 。建筑贷款期间修建家是18 个月因此建筑费可能猛烈地改变。建造者更喜欢这个合同保护费用和赢利。
13. 您的建造者怎么得到报酬当您的家被修建?
有银行用途确定您的建造者得到报酬当修建您的家的二个方法。
证件退款系统是相当一会儿。和平常一样您将有通晓非常付款这个方法的一些建造者, 不喜欢变动。
多数建造者与怎样他们能快速地是有偿的并且多频繁真正地只有关他们能是有偿的。
多数银行发现证件系统是简单地许多文书工作处理再。建造者被给看起来象支票簿并且证件的一本大书当他们想要得到报酬或需要支付承包商他们需要填好表格证件。这个证件形式是一个付款要求并且只要承包商签署了先得权发行银行将支付数额请求了。
银行并且将请求检查在建筑贷款过程中确信, 工作被完成。
凹道退款系统成为标准为建筑贷款资助为多数银行。
主要区别是, 银行投入会计责任在您或您的承包商。银行使用您的成本细分当指南为画。一些银行用途具体日程表4 到7 画根据完整建筑里程碑, 譬如基础或构筑。
凹道系统并且允许选择采取每月画, 收集部份付款为被完成了的工作和材料项目。
我亲自更喜欢凹道退款系统因为:
1. 它要求较少工作。
2. 为顾客和建造者提供更多控制。
3. 资金架线直接地入您的银行帐户。
3. 它比证件系统是容易使用。
4. 一些银行现在有网上凹道请求。
14. 什么样的建筑贷款保险必需并且谁要求得到它?
建筑贷款保险的现实。有三类型保险必要修造。所有银行要求第一二建筑保险、路线和一般责任。工作员的报偿只必需如果您的建造者有雇员。
1. 建筑保险路线。这项政策是所有风险政策包括, 射击, 延长的覆盖面、建造者的风险、重置成本、故意破坏和恶意淘气保险责任范围。
2. 一般责任保险。您或您的建造者能提供这项政策。这项政策是全面一般政策或宽广的形式责任背书。最低量$300,000 为各发生必需。如果建造者提供保险一般政策$1,000,000 或宽广的形式责任背书必需。
3. 工作员的报偿保险。如果您的建造者拥有他自己的公司和有帮助修建您的家的雇员, 工作员的报偿必需。
如果建造者简单地转包在工作之外, 没有雇员就其本身而言, 他们将需要写信承认, 他们没有雇员和不必须有WCI 。
15. 您的信贷员构造了您的建筑贷款适当地和为什么它很重要?
我一直得到贷款从去其他贷款人或经纪和或被转动得下来或被提供a 在平均建筑贷款之下的顾客。
原因是因为贷款适当地未被构造在它被送了入银行之前。构造贷款简单地适当地确信, 您匹配顾客的贷款请求对银行认购指南。
最近我收到了建筑贷款请求从由一家大国家银行转动下来的顾客。信贷员不正确地计算了收入和递交了贷款作为充分的文献。
顾客拥有了他自己的事务和有很多税收减免在他的纳税申报。方式银行合格顾客因为充分的文献是非常保守的并且贷款下来被转动了得。
我们采取了贷款, 发现了问题upfront 和递交了贷款作为陈述的收入。
顾客是批准和修建了一个美好的家在牧场Santa Fe 加州。
构造建筑贷款为获得批准非常重要和是最后事在多数顾客的头脑。□时刻我接受一笔贷款从一名顾客以它总是的坏贷款经验因为信贷员没有专门研究在建筑贷款, 相应地没有构造贷款。
其它共同的mis 被构造的贷款情节有:
1. 低现金产权。
2. 不正当地完整评估。
3. 未经说明的信用贬抑。
4. 收入不正确地被计算。
5. 顾客贷款请求配错对正确贷款人。
6. 简单和简单的无能力
老认为的?you 得到什么您支付? 是特别真实的当获得财务在修建您的新家。
关于作者:
Rick ・Gomez 专门研究在建筑贷款在加利福尼亚州。您能下载一个完全建筑借款申请包裹和最佳的银行名单在 http://www.californiaconstructionloans.com
文章来源: Messaggiamo.Com
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