Une vue d'ensemble des servitudes
L'assurance titres est généralement associée à un acheteur de l'assurance du prêteur ou d'un intérêt particulier de l'immobilier. Le droit à l'utilisation d'une servitude est souvent considéré comme moins important que le titre de l'inutilisé l'assuré colis. Une servitude, cependant, peut considérablement affecter la valeur de la parcelle assurée. Questions relatives à la validité ou l'utilisation d'une servitude mai suite à un différend entre voisins qui exigent mai resolve.In litige prolongé à la lumière de la potentialité de tels désagréments, le praticien est bien avisé de connaître des servitudes liées à la propriété d'être assuré. L'analyse qui suit est conçu comme un bref aperçu général et de certaines des questions un praticien de la rencontre quand un titre est demandé d'assurer une servitude ou d'une pièce de biens immobiliers affectés par une servitude. Bien sûr, chaque produit Afin aura son propre ensemble de circonstances exigeant une attention particulière par le titre examiner.THE BASICSAn est une servitude de non-droit de possession du propriétaire d'une parcelle de terrain à utiliser le territoire d'un autre. Cet droit d'utilisation à l'autre du terrain est limitée à un but particulier et de mai sont en outre limité quant à la forme d'utilisation. 1 L'analyse de cette définition soulève certains points importants. Une servitude est un intérêt dans la terre et pas seulement un contrat de droit. La non-fonctionnalité de la possession d'une servitude différencie des frais de titres de propriété. Une servitude de non titulaire mai occuper et de posséder la terre grevée par la servitude, il ou elle mai seulement utiliser aux fins et selon les modalités fixées par les termes et conditions de la servitude. La distinction significative entre une servitude et d'un domaine en fief simple est que la servitude décrit le droit à l'usage de la terre qui est spécifique ou un caractère restrictif, tandis que le titre de la taxe est la délivrance du titre de la terre elle-même. 3 Cette différence est importante parce que le propriétaire reçoit une redevance de fond et de procédure pas disponible pour les droits de servitude holders.Easements sont également distinguées de baux. Un bail est un droit à la possession exclusive du bien d'autrui pendant une durée déterminée. La principale différence ici est entre les possession et d'utilisation. Dans Baseball Publishing Co. c. Bruton, la Cour suprême du Massachusetts a conclu que la "location" d'un mur dans le but de maintenir un projet de loi bord était en fait une servitude de brut en raison de la mur a été laissé en la possession du propriétaire, qui maintient toujours le droit d'utiliser le mur à des fins qui ne sont pas spécifiquement accordés ou interdite par le "bail". servitudes sont également distingués de licences. Beaucoup des litiges dans ce domaine, y compris Baseball Publishing, commence avec une partie en faisant valoir que le droit en question est un bail irrévocable intérêt à la terre et l'autre partie fait valoir que l'arrangement est une licence révocable, personnelle, un droit, alors que l'intérêt peut être une servitude. En conséquence, le même arrangement a été trouvé pour constituer un bail, dans certains cas, une licence dans d'autres, et dans d'autres cas encore, une easement.CLASSIFICATION DE EASEMENTSWhile la distinction entre les servitudes, les baux, les licences et les frais de successions mai un peu trouble, la différenciation entre les types de servitudes est peu clair. Les servitudes sont généralement séparés en servitude dans les accessoires et les servitudes brut. Une servitude s'y est créé au profit de la propriétaire d'une autre parcelle, connu comme le principal immeuble. Cette servitude sera courir sur une autre voie appelée servant d'habitation. La servitude, il faut donc s'y fois dominant et servant d'habitation. Un propriétaire de la terre doit être hypothéqué en faveur de la succession de l'autre. Une servitude accessoires fonctionne avec la terre. Si la dominante immeuble est vendu, la servitude de passage sera le bénéficiaire de la subvention, même si elle n'est pas spécifiquement mentionné dans le document de cession. 6 De même, si l'immeuble servant est vendu, le bénéficiaire a soumis à la servitude. Une servitude de brut ne nécessite pas son titulaire de posséder ou de posséder d'autres terres. Il ya un servant succession, mais pas dominante. Pour cette raison, une servitude en brut a été décrite comme une manière irrévocable sur les terres d'un autre. Qu'il s'agisse d'une servitude ou d'accessoires est en brut est déterminé par l'examen de l'octroi de la servitude de détecter l'intention des parties et de la circonstances au moment de la cession. Bien que l'acte de cession n'est pas nécessaire d'inclure le mot «accessoires», les tribunaux ont souvent présumé que la servitude est dépendant plutôt que brut. Il ya un préférence pour la construction des servitudes sur les servitudes en dépendant gross.This préférence pour les servitudes accessoires peuvent être résolus par un examen de la terre en cause. Si la servitude ne profite pas au propriétaire d'un lopin de terre, il n'ya pas de position dominante et des voies de la servitude est en gross.8 servitudes d'utilité sont généralement en brut. Une servitude accessoires ne peuvent être convertis en une servitude de brut. Le servitude de la classification restera en vigueur tout au long de son usage.CREATION D'UN EASEMENTMost les servitudes sont créées par exprimer subvention figurant dans une convention ou une servitude par acte ou de réserve dans un acte notarié. L'express subvention, toutefois, n'est pas toujours nécessaire de créer une servitude de mai easement.An être acquis par prescription et, par implication, ainsi que par exprimer subvention. Que ce soit par la prescription d'une servitude ou d'accessoires est en brut est déterminée par l'utilisation de l'servant succession. Si la prescription a été utiliser pour le bénéfice des détenteurs d'une parcelle de terre, la servitude est dépendant. Si ce n'est pas pour de telles prestations, il est brut. Implied servitudes mai être jugées nécessaires pour l'utilisation de la propriété dominante. Il est donc clair, elles sont accessoires aux servitudes dominant parcel.TITLE ASSURANCE ISSUESA titre assureur sera confrontée à deux grands préoccupations concernant les servitudes: si la servitude peut être assuré d'une position dominante et si les voies d'une servitude peut être levée à titre d'exception à la couverture assurée par le titre pour une politique servant les tract.If Titre de l'entreprise est invité à assurer une servitude pour la première fois, les questions suivantes seront posées: A. Est-ce que la servitude accessoires? B. Qu'est-ce que la terre est a bénéficié de la servitude? C. Si le dominant et servant immeubles détenus par les différentes parties au moment de la création de servitudes? D. A été exécuté par la servitude ou consenti par l'ensemble des lienholders de l'immeuble servant? E. Comment a été créé la servitude, et a été de créer le document correctement rédigé, l'exécution et reconnu? F. Est-ce que le document créant la servitude de l'état de sa fin? G. Est-ce que le document d'examen? H. Est-ce que la servitude décrit précisément servitude ou un droit exclusif mai autres propriétaires utiliser ainsi? L. A un événement qui a eu lieu fin mai ont de la servitude? Si l'examinateur est convaincu que la validité de servitude a été établie, la prochaine étape est de vérifier la persistance de l'existence physique de la servitude. L'examinateur examinera un rapport d'inspection ou une enquête de la servitude de colis afin de confirmer que la servitude est ouvert et en cours d'utilisation. Dans certains domaines, un Titre de la société mai en fait d'envoyer un employé à inspecter la propriété. Dès réception de l'étude ou rapport d'inspection, l'examinateur à vérifier qu'il n'existe pas de barrières ou d'obstacles qui interférer avec l'objectif de la servitude. Un sondage du spectacle de la servitude dans sa description écrite et à la représentation sur le plat. Si la servitude a été enregistrée, la chaîne de titre doit couvrir la servitude parcel.The examinateur décidera également si des événements se sont produits depuis la création de la servitude de mai qui ont abouti à son licenciement. Si l'immeuble a été dominant resubdivided, split en plusieurs colis ou l'objet d'un changement d'utilisation, le souscripteur examinera la situation afin de déterminer la servitude du viability.Tax SalesIf une servitude a son propre numéro fiscal distinct de l'servant immeuble, une taxe de recherche devrait être ordonné pour vérifier qu'il n'ya pas de délits touchant la servitude. Si une servitude se trouve dans un paquet fiscal touchant l'ensemble servant d'habitation, toutefois, l'impôt des arriérés n'aura pas d'incidence sur la servitude. Pour toutes les servitudes d'être créé à la clôture, toutefois, tous les arriérés d'impôt sur le servant d'habitation doivent être payées ou remboursées avant la clôture. Un acte d'impôt ne sont pas d'éteindre ou d'affecter toute servitude qui a été créé sur plus que des biens immobiliers avant l'heure de la taxe de vente, à moins que la totalité de la taxe vendu parcelle ne comptait que la servitude de colis lui-même. 35 ILCS 200/22-70 (1992). MergerThe plus subtil moyen de détruire une servitude est l'application de la doctrine de la fusion. Le risque que le titre de la position dominante et immeubles servant a fusionné est une possibilité dangereuses qui doivent être adressée par l'examinateur. La doctrine de la fusion que si la propriété de la position dominante et immeubles servant est dévolu dans la même partie, de la servitude sur les immeubles servant s'insérera dans le titre des frais de l'immeuble dominant et donc d'être détruits. Par exemple, un propriétaire de lot 1 et a une servitude sur le lot 2 pour attenante entrée et la sortie. Si A achète le lot 2, la servitude sur le lot 2 de la fusion en un titre et la taxe seront détruites. A la taxe de propriété du lot 2 donne une bien plus grande en superficie que la propriété de la servitude, donc le plus petit droit fusionne dans la plus grande. Si un véhicule Lot 2 à C, la servitude doit être recréé par un nouveau grant.The examinateur le titre de la recherche à la fois les dominants et immeubles servant à la recherche de l'incidence de la propriété commune des deux appartements en un seul parti. Si ces points communs de la propriété se trouve, une nouvelle servitude doit être créé, même si la propriété commune, ont été séparés plus tard dans la chaîne de l'Illinois title.In une récente affaire, la cour d'appel a déclaré que la fusion se produit quand une dominante de la succession et servant les successions sont détenus par la même personne, ce qui l'extinction d'une servitude en vertu de l'unité et la possession du titre, étant donné que l'on n'a pas besoin d'une servitude sur sa propre propriété. Propriétaire à la fois de la position dominante et servant les successions doit être identique à la durée, la qualité, et toutes les autres circonstances de droit. En Ellis V. McClung, l'Illinois, la Cour d'appel a jugé que si la preuve n'a pas montrent que la propriété a bénéficié et les biens soumis à l'ensemble des servitudes a été détenue par les mêmes parties dans des circonstances identiques, les servitudes n'ont pas été éteints par la doctrine de la fusion. Ces circonstances, notamment la durée et la qualité du titre. 10AbandonmentAn servitude créée par un don, acte ou d'une réserve peuvent être détruits ou perdus par le propriétaire de l'abandon volontaire. Il n'y a pas d'obligation d'utilisation ou jouir d'une servitude en tant que condition de conserver le droit de la servitude. Par conséquent, afin de constituer un abandon, il doit être soit un acte qui montre l'affirmative et sans équivoque l'intention de renoncer à la servitude, ou un manquement à agir. Cette situation implique que le propriétaire, ni les revendications ni conserve un intérêt dans la servitude. Le principal propriétaire doit clairement renoncer à la possession ou l'usage de la servitude. Le est l'abandon complet du moment où l'intention d'abandonner et de l'abandon de la possession ou l'utilisation s'unir. 11Destruction par l'accord: AbrogationAn mai servitude être résilié par un accord entre les propriétaires de la dominant et servant les successions. Cet accord est souvent connu comme un accord car il abrogation abroge ou met fin à la servitude. Si l'examinateur accord rencontre une abrogation de la chaîne de titre qui met fin à la servitude d'être assuré, la servitude est uninsurable.Waiver d'un EasementIf un client demande que soit levée une servitude comme une exception sur le titre d'engagement pour un immeuble servant, le titre société exige en général qu'un accord valablement exécuté abrogation être enregistré. Cet accord doit être signé par toutes les parties ayant un intérêt dans l'immeuble dominant. Dans certains cas, les parties nécessaires de recherche doivent être classés afin de déterminer la liste des parties qui doivent participer à l'abrogation des articles intègre agreement.This Chicago Title Insurance Company Guides de souscription et de l'examen des manuels, comme et un Septembre, 1997 article sur les servitudes de Jeffrey Rezwin et Mary Scmuttenmaer de Chicago Title Insurance Company. Ces documents sont incorporés sans citation.1. W. Burby Manuel de la loi du Real Property S23 (3ème édition, 1965) .2. La loi de servitudes et de licences dans le Land, Bruce et Ely, p. 1-2 (1988) .3. Park County Rod and Gun Club c. Ministère de la Voirie, 163 Montana 372377; 517 p. 2d 353355 (1973) .4. Baseball Publishing c. Bruton, 302 Mass 54, 56, 18 NE 2d 362.364 (1938) .5. R. Powell, Le droit des biens immobiliers, P. 430 (1987) .6. Taylor c. LANAHAN, 73, Ill App. 3d 829, 832, 399 NE 2d 425, 428 (1977) .7. La loi de servitudes et de licences dans le Land, Bruce et Ely, p. 2-5. (1988) .8. La loi de servitudes et de licences dans le Land, Bruce et Ely, p. 2-6 et 2-7 (1988) .9. Curtin c. Franchetti, 156 Connecticut 387, 389, 242 A. 2d 725, 727 (1968) .10. Ellis c. McClung 291 Ill. App. 3d 448, 459.460 (1997) .11. Illinois Service des biens immobiliers, des ventes et les transferts, la section 30:48 (1988). Neda Dabestani-Ryba est un agent immobilier agréé, dans le Maryland. Elle est membre du le président du Cercle des professionnels de l'immobilier haut. On peut la joindre au (800) 536-3806 ou visitez son site Web pour plus d'informations: Nos http://neda.dabestani.pcragent.com/ Prudential Carruthers est un
Source D'Article: Messaggiamo.Com
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