3 Estrategias Para La Característica Que compra Sin El Dinero Abajo
Cada uno ha oído una historia o ha leído sobre alguien que compró una característica sin pagar una sola moneda de diez centavos como señal. ¿Pero cómo este trabajo?
Hay varios métodos "clásicos" usados comúnmente para comprar las propiedades inmobiliarias sin el dinero abajo. Hay una variedad infinita de situaciones en una transacción de las propiedades inmobiliarias que podría conducir a un reparto sin la señal. Pero para el motivo de la realidad, me centraré en los que se vean lo más comúnmente posible en el mercado actual.
1. Vendedor en segundo lugar - el comprador obtiene una nueva primera hipoteca para la mayoría pero no todo el precio de compra total. El vendedor financia el resto.
Precio de compra: $100.000
Préstamo de los compradores: $90.000 (el 90% LTV) (nueva primera hipoteca)
Los vendedores financian $10.000 (en la forma de una nueva segunda hipoteca)
El comprador ha pedido prestado 100% del precio de compra. Así, el comprador le el have100% que financiaba, y ninguna señal pagó. Esto no es una estrategia difícil a emplear si el vendedor tiene bastante equidad, está dispuesta a llevar a cabo un segundo, y el prestamista de primera hipoteca aprueba.
Una cosa que no se menciona en la mayoría de los artículos acerca de esta estrategia es el requisito para la aprobación del prestamista. El prestamista que está haciendo el préstamo del 90% tendrá que acordar permitir que el vendedor tome detrás una segunda hipoteca. En los casos donde el comprador tiene crédito mejor, esto está generalmente MUY BIEN con el prestamista. Pero si el comprador tiene una cuenta más baja del crédito, el prestamista puede no aprobar de esto. Si su cuenta del crédito está en el lado más bajo, pero usted tiene buena renta documentada, usted puede inmóvil calificar.
Adjunto miente la edición fundamental que las marcas él tan difícil de escribir sobre sus opciones del financiamiento y qué a esperar: El hecho es que los prestamistas que están haciendo las primeras hipotecas en una característica pueden cambiar las reglas o hacer nuevas reglas en el centro de un reparto. Por lo tanto cada reparto es diferente. Cada crédito y la renta de comprador son diferentes y los prestamistas varían en sus requisitos que subscriben.
Es una blanco móvil. Tan mientras que puede ser dicho que usted puede conseguir un préstamo del 100% para comprar una característica, hay generalmente requisitos específicos del crédito, requisitos de la renta, etc. Hace este juego algo imprevisible.
Hable con su prestamista delante del tiempo y descubra si las opciones creativas del financiamiento tales como un vendedor serían permitidas en segundo lugar. Se cerciora de usted tener un prestamista que se utilice al trabajo en préstamos de la característica de la inversión. Algunas compañías de hipoteca tienen solamente programas para los inquilinos del dueño. Usted necesita ir a un prestamista que se especialice en los préstamos para los inversionistas.
2. Otra manera común de obtener un préstamo de la señal de no es utilizar uno del mucho punto bajo o de ningunos programas de la señal que existen. Muchos de éstos se piensan para los inquilinos del dueño, pero algunos están disponibles para los inversionistas. Una vez más es importante hablar con el prestamista adecuado.
Si usted tiene una característica de la inversión que usted desee vender, considere el tomar detrás de una segunda hipoteca para 5-10%. Esto no es una cantidad enorme, y puede ayudarle a vender su característica más rápidamente.
Cuando viene a encontrar a un vendedor que le ayude a crear un dinero de no abajo reparta, considere la compra de un inversionista que esté dispuesto a ser flexible. Algunos inversionistas están dispuestos a hacer el financiamiento creativo simplemente porque entienden que les ayuda a vender casas. Nunca lastima para hacer una oferta que incluya a vendedor en segundo lugar. Usted nunca sabe hasta que usted pide.
Hay algunos puntos a recordar al comprar la característica de la inversión sin el dinero abajo. Un punto dominante es la comparación de cuotas a la renta prevista. Cuando usted es el financiamiento 100% del precio de compra, sus pagos serán más altos. Si usted tiene un pago de segunda hipoteca a agregar a una primera hipoteca, su pago puede ser incluso más alto. Sea seguro que su renta cubrirá la cuota entera. 3. Más común entre inversionistas profesionales está comprando características al por mayor, usando el dinero duro para comprar y el rehab.
Cuando se hace el rehab, usted consigue una nueva hipoteca que pague apagado el préstamo duro del dinero. Puesto que esto es una refinanciación, usted puede tomar efectivo de la característica. Usted puede tener que traer un poco de dinero al cierre en el préstamo duro del dinero, pero usted lo consigue todo trasero cuando usted financia de nuevo, usted termina tan para arriba sin el dinero fuera del bolsillo. Esto se convierte en no solamente un reparto de "ninguna señal", pero también una "parte posteriora del efectivo en" el reparto de cierre.
Trabaja como esto:
Precio de compra $100.000
Reparaciones $15.000
Préstamo duro $115.000 del dinero
La compra y la reparación, entonces consiguen nuevo préstamo para pagar apagado el dinero duro.
El nuevo préstamo se basa en el 90% después de valor de la reparación.
Por nuestro ejemplo, el ARV es $150.000
el 90% de $150.000 es $135.000.
Nuevo préstamo para $135.000. Reste el préstamo duro del dinero pagan apagado de $115.000 hojas $20.000.
Usted mantiene los $20.000 adicionales el efectivo, impuesto libre puesto que es un préstamo, alquila su casa hacia fuera y deja a arrendatario pagar la parte posteriora del préstamo. Su beneficio bruto es la equidad $20.000 el efectivo y $15.000. Beneficio bruto total $35.000. No demasiado malo por meses de un par trabaje.
La señal por la definición significa específicamente el dinero que se utiliza "para pagar abajo" del precio de compra total. Esto no incluye el dinero para los costes de cierre, los puntos, el interés, y otros artículos tales como seguro. Pero si usted está comprando características al por mayor, las está fijando y las está financiando de nuevo para sacar efectivo, usted debe poder a la paga todos sus costos y tener un beneficio agradable en el final del día. (la subsistencia justa algo de ese cobra adentro la reserva para las emergencias)
Si usted hace 3 casas por año, y usted produce neto solamente $25.000 totales, después de pagar todos los costos en cada uno de las 3 casas, usted es efectivo inmóvil y equidad de la red $75.000 en cerca de 6 a 8 meses. Más, si usted está alquilando estas características, usted también está creando corrientes adicionales de la renta con flujo de liquidez mensual tan bien como acumulando equidad en cada característica.
Esto es una estrategia sólida para alcanzar un huevo de jerarquía del retiro y una renta para la vida en curso en menos de 10 años. Si usted mira alrededor los inversionistas de las propiedades inmobiliarias que son ricos, la mayoría extensa posee la característica de alquiler, sea residencial o comercial.
Entienden el concepto de comprar en un descuento, entonces llevando a cabo sus características por años. Consiguen al punto donde sus tenencias valen doble o triplican el precio pagado. Éste es el dinero libre que usted puede ganar simplemente comprando y llevando a cabo largo plazo.
Allí están vendiendo al por mayor a compañías en cada ciudad importante que se especializan en la venta de las características superiores del fijador que caben con la estrategia número 3 en este artículo.
Busque sus muestras en el lado del camino, su ads en el papel, o el ads en el tipo económico local papeles del níquel de las compras. La mayoría de los repartos requieren alguno fuera de efectivo del bolsillo, incluso si es solamente temporal, hasta que usted financia de nuevo.
No verdad ninguna oportunidad de la señal son bastante raro actualmente, con tipos de interés en los puntos bajos históricos. Si van los tipos de interés respaldo, (y ellos voluntad), veremos un financiamiento más creativo y más oportunidades de "ninguna señal" en el futuro.
Si usted está en la Atlanta, el área de GA, o el deseo para comprar la característica en el área de Atlanta, usted puede entrarme en contacto con en service@realestatewholesaling.com que tengo características, la tierra, las fuentes que financian y los servicios de la gerencia de la característica para los inversionistas de Atlanta.
Donna Robinson es un inversionista, un consultor, y autor de las propiedades inmobiliarias. Sus artículos son leídos por millares de suscriptores cada mes. Usted puede leer más de sus artículos en su Web site o suscribir a su boletín de noticias libre en http://www.RealEstateInvestorHelp.com
Artículo Fuente: Messaggiamo.Com
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