房地产解决问题者
介绍
有许多区域你可能投资。自从我15 岁我寻找了最快速, 多数有效的方式积累很多财富, 以最少相当数量风险。我现在是58 。当寻找这条路对真相, 我很多时间花费了在坚硬敲学校。坚硬敲学校是一所非常有趣但痛苦的学校出席。这并且是最昂贵的方式学会某事, 但当您毕业您有PHD 在什么做和不做与您的时间和金钱。学校I 出席是: 投资在企业作为外股, 拥有我自己的企业, 工作为其它家庭成员在我的情况我的父亲, 公开地买换了股票和证券, 便士采矿股票, 商品贸易, 投资在金子和银, 房地产私有借, 不动产开发, 房地产改造里, 买回赎权的取消物产。我并且工作了作为一个房地产问题solver/matchmaker, 带来业务责任人与企业买家一起, 和匹配房地产所有者与房地产买家。
写关于所有这些活动会采取百科全书, 因此我们对您能跑在坚硬敲房地产学校的这情况将限制这篇杂文。我将提出我的解答以指定的情况。有一可能解答和我邀请您搞到其它可能的解答超过如同您读。如果您得到一些价值从有希望地将降低您的学费对坚硬敲房地产学校的我的经验。感觉自由对电子邮件我您的评论、供选择解答或故事。, 请, 告诉我, 它是所有不错为我出版他们。
我的房地产哲学
作为方式自我介绍, 我认为您也许发现什么教训我学到了, 在所有这些岁月房地产以后, 感兴趣。买房地产代替股票、债券、共同基金, 或商品。当您选一个优胜者在这些non-real 庄园区域的当中一个中您能挣5-10 次您的金钱。当您错误, 在这些non-real 庄园区域的当中一个, 您中能实际上疏松90% 您的金钱。在房地产, 如果您不是贪婪没有设法变得富有快在一年, 您能做100 乘您的金钱, 在上部。下降风险只根据多么恰当您看所有可能性在时间之前。如果您, 下降风险被减少到唯一保留时间改正差错。如果您冲进来和不探索所有商业投机的可能性, 您能实际上疏松100% 您的金钱。依我所见100 次赢利上部好比10 次赢利。
我的哲学在房地产归属改变了在最近15 年。我过去常认为, 卖在市场的上面是聪明的移动和买在崩溃。现在我感到那买价格下降是仍然聪明的移动但从未卖是方式去。为了举行对物产在下来市场上您要求适当的计划生存崩溃。这我叫一个后门或紧急办法。这是有计划和知道什么您将做如果一切变错误与您原始的计划。当您有一个备用计划, 您很少需要它。这是我的哲学的依据。以这理解, 您也许更加清楚看为什么我做了什么我做了在这些情况。
故事和文章:
范围房地产投资是一个最复杂因为这是法律和房地产的组合。它是一个最有趣因为时运被做和丢失在这个区域, 并且数字是很极大的。最后这是弯曲处可能做很多金钱和许多次逃脱它的区域。以下一些故事(案件历史) 我处理了和一些文章我写关于欺骗在房地产。终于, 我包括一篇文章在回赎权的取消和房地产基本总之, 为您的兴趣。我希望您享用他们。
故事:
故事# 1:
这是上旬2000 年3月并且我接到了一个电话从凯文。他说, 他听说我从一些共同的朋友。他想推测在买HUD 房子(物产政府阻止了) 。他想买他们, 修理他们和然后卖他们在赢利。他听见, 我买了许多回赎权的取消在70 年代和80 年代并且他是希望我能劝告他。我们见面了为午餐并且他讲我他的传记。这次交谈的重要部份是, 他买了上14 个单位公寓在街市San Bernardino, 横跨街道, 从最粗砺的高中的当中一个在加利福尼亚。
在会议以前, 我推测, 他有多付了大约$75,000 为大厦, 他已经浪费$200,000 设法改造它, 并且它仍然是$100,000 从被完成。他买了它1.5 年前并且他的费用的一大部份是兴趣在所有他的贷款, 与这个项目有关。他是现在打破了, 和在深刻的麻烦, 但在他的头脑里, 非常需要的金钱来临。
它是有趣注意何处他得到金钱投资在这个项目。4 年更加早期他由他的父亲给了金钱买公寓。他被给了足够的金钱那他只需要非常小$150,000 房地产贷款购买一个大厦在花费他一共计$525,000 的帕萨迪纳。为了买San Bernardino 修复项目, 他重新贷款第一信托书在帕萨迪纳大厦和第一次跳贷款平衡到$385,000 。当那金钱去他借用了$74,000 作为第二份信托书在帕萨迪纳和San Bernardino 物产。顺便说一句, 那笔贷款花费了他15% 兴趣和$15,000 在前面费得到金钱。在我们分开了之前, 我告诉了他, 他非常犯了一个费用错误在买San Bernardino 。我解释, 从天他买了这是肯定的赌注项目会未通过的大厦。我必须然后劝告他, 我不会借他任何金钱在San Bernardino, 保存他的靶垛。
在下2 个月期间我接受了周期性电话, 告诉我资金上升的进展。那些更新的当中一个我被告诉, 现有的第2 个信托书贷款人说他也许给凯文加的$100,000 他需要完成项目。同时, 凯文并且相信他发现了也许重新贷款San Bernardino 所有贷款的一家银行。困难以银行贷款是, 评估费是$3,000, 并且它必须事先被支付, 甚而申请贷款。凯文再要求我金钱。我再拒绝投入更好的金钱在他的黑洞下。
然后我收到电话从凯文的一个早晨, "如果我不付$2,000 付款对第2 个信托书囤户, 他将开始回赎权的取消在2 天。凯文并且告诉了我"第2 个信托书贷款人说, 他会买帕萨迪纳公寓什么我支付了它, 4 年前, $525,000 。" 提议有一个规定对它。凯文必须首先带来贷款潮流。依我所见, 如果凯文能带来贷款潮流, 为什么会他甚而麻烦卖物产为批发价? 我不能相信什么我听见。
在听见所有这之后我决定, 是我停止说没有的时间并且帮助。什么凯文认为他要是房地产贷款为很多金钱。真相是, 那金钱不是解答对他的问题。问题必须不同的比什么凯文相信, 是为什么问题坚持了。真正的情况不是更多borrowing 。更多borrowing 意味更多金钱在流失下。
经验教了我, "如果问题是什么凯文认为它是, 这不会是问题。" 这个词组意味什么? 商人要回一个财政集合。他认为, 以某一短期资助他能从集合恢复和在上面回来。在看以后, 我们的商人通常将发现金钱, 但足够奇怪地问题不解决。如果问题改正了自己, 那么商人正确关于是什么问题, 并且问题会去。通常金钱不帮助, 但是商人不了解那。他没意识到, 问题不是金钱首先。如果它是, 问题现在会去。让继续解释。最后金钱被借用现在去并且问题坚持, 因此我们的商人出去发现更多金钱第一次解决没有解决与金钱他借用的问题, 。什么发生第二次? 同样事。金钱被用完并且问题仍然继续。
我们的商人研究错误问题。问题不是金钱, 或问题会去。凯文认为问题是金钱。它不是。他已经倾吐$300,000 入San Bernardino 大厦, 在出现的$209,000 笔第1 笔信托书贷款顶部当他买了大厦。在他被完成了之前, 他花费了$500,000 在需要$100,000 完成的大厦, 只是是只价值$475,000, 在它被完成了之后。
我能做什么? 使用什么好阁下给了我。30 年经验, 关于离开问题那我创造了我是年轻和无经验的。是战争战略。我使凯文同意移交二物产的总管理对我。知道, 我处理物产并且从事什么我相信是正确问题, 我感到舒适关于贷款金钱在这个成交。如果我无法信任自己解决这个问题, 能我信任? 我开始了由贷款凯文$25,000 进行需要的修理对帕萨迪纳大厦, 支付财产税和带来第一笔和第二笔贷款当前在帕萨迪纳物产唯一。没什么将被花费此时, 在San Bernardino 大厦上。
即然我控制了帕萨迪纳公寓, 我发现了什么修理大厦需要。名单是因此长期需要一个人三个月, 全时, 充分地处理。我然后做了一个非常详细的市场调查和坚定什么市场会支付在租。我要求他们要做在他们的公寓愉快的房客一切名单。我然后做了一切房客被请求并且我然后提高了他们的租30% 。在大厦是充分的之后, 我提高了租另外15% 。大厦的价值上升并且我接受了一个提议为$725,000 。这是$200,000 更比它的价值6 个月更加早期。我投入了它入信托财产, 并且我然后意识到我能提高租有些。我再提高了租在信托财产和迫使买家支付另外$25,000 大厦。带来价格到$750,000 。$225,000 赢利是需要的帮助包括金钱丢失在San Bernardino 。
作者的笔记: 信托财产失败了并且大厦被保留了直到这次更新, 2004 年12月5 日。大厦现在是在信托财产为$1,583,000
我做了什么关于San Bernardino? 我与seller/lender 联系和问他如果他会希望我拉扯治安警卫在大厦外面和让他有它在回赎权的取消。他没有想要它, 即使他假装他是愿意做那。他提供我$25,000 在刺激使我亲自借金钱必要为大厦的完成, 因此他不会必须收回它。3 个月他设法使我投入金钱入大厦, 以想法一旦我投入了我的金钱我不会轻易地胜过它。真正的故事是, 我不会投入一角钱入那个黑洞直到我推测怎么做它恢复至少$100,000 凯文的丢失的钱。我请求$70,000 折扣在笔记, 和提供支付他。我们谈判了二个月。当我准备好完成成交, 卖主卖了他的笔记对别人为唯一$30,000 折扣。我没有能挣我要的金钱因为新持票人现在想要100% 利益和校长适当。这投掷了活动扳手入我谈判。所有这时候, 我有一个买家站立在翼买大厦从凯文当我谈判。我然后被迫使卖物产对这买家和凯文只稍微恢复他的投资。贷款人和我是两个演奏高的铁砧啤牌赛。我丢失了这个圆。如果我能得到结局被减少, 凯文象"销售会接受了金钱一个大厚片从" 。这是什么我称演奏"胡扯" 在一个非常大独占委员会。
作者的笔记: 买家, 认为他打算投入$125,000 完成改造, 被通报我, 在一年以后, 他花费$300,000 完成大厦。公寓价值迅速地增加在这时期, 因此凯文的项目增加按价值买家同时去深和深入建筑费。买家做了好在最后。如果市场死了, 他会丢失$200,000 在这个大厦在凯文已经丢失时运之后。它是所有关于时间, 是吗?
凯文获悉, 金钱单独不是答复对他的问题; 他需要灵魔, 把他的火鸡变成天鹅。
故事#2
珍妮特是女儿我的最老和最富裕的朋友和客户的当中一个。我们一起做着房地产成交自1975 年以来。1994 年珍妮特和她的丈夫开始了购买困厄的房地产在菲尼斯亚利桑那, 是8 年前当这是事做。这现在是Dec 2000 年。市场看上去减速和做了在2001 年以后9月11 日。珍妮特从她的父亲连续地借用金钱, 每当事得到了太困难。她卖了一切在菲尼斯和以后买了物产在北加利福尼亚。然后, 在我一年被带来了之前, 1999 年她开始买房地产在堪萨斯城。一个天珍妮特的父亲告诉我和请求我的帮忙。他贷款了他的女儿$200,000 并且认为一切她拥有了上部。(贷款更多比市场价值) 。这由事实进一步复杂化了如果她卖了她的物产, 支付她的父亲, 资本收益税会吃任一现金, 从销售。在所有顶部这, 珍妮特继续请求更多金钱保持付款在有消极现金流动, 没有足够的租金收益的物产。
他雇用我帮助他的女儿和同意支付我的费。我会工作与这40 年年纪孩子, 会使她返回她的父亲$200,000 和完全会使自己债务自由。珍妮特和我见面了。她精采。她知道什么她做着, 只要采摘好房地产成交。她拥有了, 在我们的会议之时, 10 物产位于2 个不同状态, 并且有$500,000 在产权。如果我们能得到它, 在她的父亲有之前冲程事会是伟大的。珍妮特赞成安排, 愉快地, 如果我会是她的顾问, 不是他的。她的父亲同意资助任何金钱被请求了只要我批准了它。并且我必须是那个要求珍妮特的父亲金钱, 因为翻倒在更远和女儿之间得到不堪忍受。
这是什么我们。需要的修理名单被创造了为每个11 物产。出价被接受了并且工作被定购被完成在30 天之内。这没有将需要几个月。它必须立刻做因此我们能进入步骤二。步骤2 将投入市场全部昂贵的北加利福尼亚物产。向我的怀疑, 珍妮特想移动她的家庭, 向一个新城市, 在所有这个和她的父亲中间同意让她做它。她发现老奔跑下来安置, 她感觉被低估了。那意味, 她的老住所被投入了入小组物产对出售。出售是什么我们计划做。一切将被投入在市场, 和被卖以最佳的价格被得到, 但被卖不管怎么样。物产在堪萨斯将被修理和充分地被租赁。能被卖在的物产什么我们认为是充分的零售, 并且把放在市场上。计划是当一切被卖了, 父亲会得到报酬; 贷款在残余的物产会付清并且现金的平衡会被投入入银行。因为所有堪萨斯成交看来是一种好投资, 珍妮特能现在继续买更多堪萨斯物产, (她只是消费$25,000 在各个成交) 但为所有现金。租进来会引起足够的收入使她的家庭居住没有必须请求金钱从爸爸或接触她的投资储备金。那是计划。
我忘记了一件前件事。由于许多物产被买了几年前在1031 交换(免税交换), 资本收益税打算吃现金收益。那是珍妮特跌倒入的陷井的当中一个。她感到她不能卖没有买替换。当然由不清算在重新开始之前, 她从未会离开债务与她的房地产贷款人或她的父亲。解答, 为了这个问题比你会认为简单。
首先, 父亲做了1031 交换与珍妮特为大赢利房子的当中一个。父亲下来卖了珍妮特他的个人住所为没有金钱。现在珍妮特租赁了她的父亲他居住的房子。非常为资本收益税在$150,000 赢利在那一大销售。第二大赢利是在房子里珍妮特当前居住。那是免税根据当前的法律。因为其它房子被卖有更小的赢利, 它被决定, 商业决策离开债务比避免重要缴纳所有税。
作者的笔记: 那是计划。如此发生了什么事？珍妮特决定她没有想卖破烂物在堪萨斯和射击我。她拒绝支付她的父亲后面并且2004 年自12月他未看一角钱。父亲扣除了什么她欠他从她的继承, 将被投入入信任由她的兄弟执行为孙的目的。房地产在加利福尼亚扶摇直上在9/11/01 恐怖分子攻击和她的物产以后所有被加倍按价值。
总结: 大家认为, 他们的问题不是confrontable 和因此unsolvable 。我发现某人除我自己之外能解决我的联合国confrontable 问题在10 分钟之内并且我能做同样为他们。这不是问题更加聪明, 或体验, 虽然经验帮助得很多当搞到容易的解答, 迅速。真正地是, 我们全部是愿意面对别人的问题容易比我们自己。当我们是愿意面对我们自己的问题正面, 解答开始神奇地出现。什么我是帮助人作为他们的山和把他们变成molehills 。molehills 容易地然后被铺平。
教训学会: 首先, 不要认为您比通过这样在您之前的人民聪明; 您不是。其次, 市场永远从未上升, 未执行好象他们将。第三, 如果您为最坏不准备着, 它将杀害您。如果您准备着, 它只将伤害一小。您将生存和将来富有在最后。
Willard Michlin 是投资者、企业经纪、加利福尼亚不动产经纪人、会计、财政困厄顾问、知名的政府发言人和Administrative/Business 顾问。他可能与联系在他的Ventura, 加利福尼亚办公室由叫805-529-9854 或由电子邮件在 broker@kismetbusinessbrokers.com
参见其它文章由Willard 在 http://www.kismetgroup.com
文章来源: Messaggiamo.Com
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