Solver di problema del bene immobile
Introduzione
Ci sono molte zone una possono investire dentro. Da quando avevo 15 anni io hanno cercato il più veloce, la maggior parte del senso efficace accumulare la ricchezza molto, con la meno quantità di rischio. Ora sono 58. Mentre cercavo questa strada alla verità, ho speso il tempo molto nella scuola dei colpi duri. La scuola dei colpi duri è una scuola molto interessante ma dolorosa assistere. È inoltre il senso più costoso imparare qualcosa, ma quando vi laureate avete un PHD in che cosa da fare e non fare con il vostri tempo e soldi. Le scuole I assistito a erano: Investendo nei commerci come socio silenzioso, possedendo i miei propri commerci, funzionando per un'altra famiglia membro- nel mio caso il mio padre, comprando pubblicamente ha commerciato gli stock e le sicurezze, stock estraenti del penny, commercio dei prodotti, investendo in oro ed argento, prestito riservato del bene immobile, sviluppo di bene immobile, ritocco del bene immobile, comprante le proprietà di preclusione. Inoltre ho lavorato come problema solver/matchmaker del bene immobile, portante i proprietari di affari insieme ai compratori di affari e corrispondente sui proprietari del bene immobile con i compratori del bene immobile.
Scrivendo circa tutte queste attività prenderebbe un'enciclopedia, in modo da limiteremo questo saggio ai generi di situazioni che potete funzionare attraverso nella scuola del bene immobile dei colpi duri. Presenterò la mia soluzione con la data situazione. Ci sono più di un soluzione ed io possibili li invitano a fornire altre soluzioni possibili come leggete. Se ottenete un certo valore dalle mie esperienze che eventualmente abbasseranno le vostre tasse scolastiche alla scuola del bene immobile dei colpi duri. Ritengalo libero al E-mail le vostra osservazioni, soluzione alternata o storia. , per favore, lascilo sapere che ha tutto il ragione affinchè me le pubblichi.
La Mia Filosofia Del Bene immobile
Come senso di introduzione, ho pensato che potrte trovare che lezioni ho imparato, dopo tutti questi anni del bene immobile, interessanti. Compri il bene immobile anziché gli stock, i legami, i fondi di investimento mutualistici, o i prodotti. Quando selezionate un vincitore in una di queste zone non-reali della proprietà potete rendere a 5-10 volte i vostri soldi. Quando siete errati, in una di queste zone non-reali della proprietà, potete realmente slacciare fino a 90% dei vostri soldi. Nel bene immobile, se non siete provare greedy-not-non a diventare ricchi rapido- in un anno, potete fare 100 volte i vostri soldi, sul lato. Il rischio downside è basato soltanto su come avete guardato tutte le possibilità davanti a tempo. Se, il rischio downside è ridotto soltanto al momento della tenuta di riparare un errore. Se scorrete veloce dentro e non esplorate tutte le possibilità di impresa di affari, potete realmente slacciare 100% dei vostri soldi. Nella mia mente un lato di 100 profitti di volte è migliore di 10 volte profittano di.
La mia filosofia sulla proprietà di bene immobile è cambiato durante i 15 anni ultimi. Ho usato pensare che vendere alla parte superiore del mercato fosse il movimento astuto e comprare nell'arresto. Ora ritengo che quello che compra quando i prezzi sono giù è ancora un movimento astuto ma mai non vendere è il senso andare. Per tenere sopra ad una proprietà giù in un mercato richiedete la progettazione adeguata per sopravvivere l'arresto. Ciò denomino un portello posteriore o un piano d'emergenza. Ciò è ha un programma e conoscere che cosa farete se tutto va male con voi programma originale. Quando avete un programma di riserva, lo avete bisogno raramente. Ciò è la base della mia filosofia. Con questa comprensione, potreste vedere più chiaro perchè ho fatto che cosa ho fatto in queste situazioni.
Le storia e l'articolo:
La zona di investimento del bene immobile è una dei più complesse perché è una combinazione di legge e del bene immobile. È una degli la più interessanti perché le fortune sono fatte e perse in questa zona ed i numeri sono così enormi. È infine una zona dove i truffatori possono fare i soldi molto e molte volte ottenere via con esso. Segue alcune storia (dati storici di caso) che mi sono occupato di ed alcuni articoli ho scritto a proposito della frode nel bene immobile. Per concludere, ho incluso un articolo sui principi fondamentali dei preclusioni e del bene immobile in generale, per il vostro interesse. Spero che li godiate.
Le Storia:
Storia # 1:
Era l'inizio di marzo del 2000 ed ho ricevuto una chiamata da Kevin. Ha detto che aveva sentito parlare di me da alcuni amici reciproci. Ha desiderato speculare nell'acquisto delle case di HUD (proprietà che il governo aveva precluso sopra). Ha desiderato comprarlo, le ripara in su ed allora le vende ad un profitto. Si era sentito che avevo comprato molti preclusioni negli anni 70 e negli anni 80 ed era sperando io potrebbe raccomandarlo. Abbiamo venuto a contatto di per pranzo e mi ha detto la sua storia di vita. La parte importante di questa conversazione è che aveva comprato imbarcato sulla costruzione di appartamento delle 14 unità nel San del centro Bernardino, attraverso la via, da una delle High Schooi più di massima nella California.
Per la fine della riunione, avevo calcolato verso l'esterno quello che ha avuto overpaid circa $75.000 per la costruzione, già aveva sprecato $200.000 che provano a ritoccarla ed era ancora $100.000 via dalla rifinitura. La aveva comprata 1.5 anno fa e una grande parte dei suoi costi era l'interesse su tutti i suoi prestiti, relativi a questo progetto. Era ora si è rotto e nella difficoltà profonda, ma nella sua mente, i soldi male necessari stavano venendo.
È interessante notare dove ha convinto i soldi per investire in questo progetto. 4 anni più in anticipo è stato dato i soldi per comprare una costruzione di appartamento dal suo padre. Lo è stato dato ad abbastanza soldi quei soltanto ha avuto bisogno di $150.000 prestiti di bene immobile molto piccolo di comprare una costruzione a Pasadena che gli ha costato un totale di $525.000. Per comprare il progetto del rehab di San Bernardino, in primo luogo ha rifinanziato il primo atto di fiducia sull'edificio de Pasadena ed ha saltato l'equilibrio di prestito a $385.000. Quando quei soldi sono stati andati ha preso in prestito $74.000 come secondo atto di fiducia sia sulle proprietà di San che de Pasadena Bernardino. A proposito, quel prestito gli ha costato l'interesse e $15.000 di 15% in tasse anteriori alte ottenere i soldi. Prima che separiamo, gli ho detto che facesse molto un errore di spesa nell'acquisto del San Bernardino. Ho spiegato che dal giorno ha comprato la costruzione che era una scommessa sicura che il progetto verrebbe a mancare. Allora ho dovuto dirgli che non lo prestassi alcuni soldi sul San Bernardino, di conservare la sua estremità.
Sopra i 2 mesi prossimi ho ricevuto le telefonate periodiche, dicentei il progresso dell'innalzamento del fondo monetario. Uno di quegli aggiornamenti mi sono detto a che il secondo prestatore esistente di atto di fiducia stesse dicendo che potrebbe dare a Kevin i $100.000 che aggiunti ha dovuto rifinire il progetto. Allo stesso tempo, Kevin inoltre ha creduto che avesse trovato una banca che potrebbe rifinanziare tutti i prestiti del San Bernardino. La difficoltà con il prestito della banca era che la tassa di valutazione era $3.000 ed ha dovuto essere pagata in anticipo, persino per fare domanda per appena il prestito. Kevin mi ha chiesto ancora soldi. Ho rifiutato ancora di mettere i soldi migliori giù il suo foro nero.
Allora una mattina che ho ottenuto una chiamata da Kevin, "se non effettuo il pagamento $2.000 al secondo supporto di atto di fiducia, lui inizierà il preclusione in 2 giorni. Kevin inoltre mi ha detto "il secondo prestatore di atto di fiducia detto che comprasse la costruzione di appartamento de Pasadena per che cosa avevo pagato esso, 4 anni fa, $525.000." L'offerta ha avuta una stipulazione ad esso. Kevin ha dovuto portare la corrente di prestito in primo luogo. Nella mia mente, se Kevin potesse portare la corrente di prestito, perchè lui persino si preoccupano di vendere la proprietà per un prezzo all'ingrosso? Non potrei credere che cosa stavo sentendosi.
Dopo che sentendo tutto il questo decida che è tempo che smetto di dire no ed aiuto. Che Kevin ha pensato che desideri era un prestito di bene immobile per soldi molto. La verità è, quei soldi non era la soluzione al suo problema. Il problema ha dovuto essere differente che che Kevin ha creduto, che è perchè il problema ha persisto. La situazione reale non era più borrowing. Più borrowing ha significato più soldi giù lo scolo.
L'esperienza lo ha insegnato, "se il problema fosse che cosa Kevin ha pensato che fosse, non sarebbe un problema." Che cosa questa frase significa? Un uomo d'affari ha un insieme finanziario indietro. Pensa che con un certo termine corto che costituisce un fondo per possa recuperare dall'insieme indietro e rinviare alla parte superiore. Dopo avere osservato intorno, il nostro uomo d'affari troverà solitamente i soldi, ma abbastanza sconosciuto il problema non risolve. Se il problema si correggesse, quindi l'uomo d'affari era di destra circa che cosa il problema era ed il problema sarebbe andato. I soldi non aiutano solitamente, ma l'uomo d'affari non capisce quello. Non si rende conto che il problema non era soldi in primo luogo. Se fosse, il problema ora sarebbe andato. Lascia per continuare la spiegazione. Gli ultimi soldi presi in prestito ora sono andati ed il problema persist, in modo da il nostro uomo d'affari esce trovare più soldi per risolvere la prima volta il problema che non ha risolto con i soldi che ha preso in prestito. Che cosa accade la seconda volta? La stessa cosa. I soldi sono consumati ed ancora il problema continua.
Il nostro uomo d'affari sta lavorando al problema errato. Il problema non è soldi, o il problema sarebbe stato andato. Kevin ha pensato che il problema fosse soldi. Non era. Già aveva versato $300.000 nell'edificio di San Bernardino, in cima ai $209.000 primi prestiti di atto di fiducia che è succed quando ha comprato la costruzione. Prima che sia rifinito, ha speso oltre $500.000 in una costruzione che ha bisogno di $100.000 di rifinire, ma essere soltanto degno $475.000, dopo che fosse rifinita.
Che cosa potrei fare? Usi che cosa il buon signore mi ha dato. 30 anni di esperienza, a proposito dell'uscire dei problemi quello ho generato quando ero giovane ed inesperto. Qui era la strategia di guerra. Ho convinto Kevin per accosentire per girare l'amministrazione totale delle due proprietà a me. Sapendo che stavo controllando la proprietà e lavorando a che cosa ho creduto era il problema corretto, ho ritenuto comodo circa prestare i soldi su questo affare. Se non posso fidarsi di per risolvere questo problema, quale può io si fidano di? Ho cominciato da Kevin prestante $25.000 fare le riparazioni necessarie all'edificio de Pasadena, pago le imposte fondiarie e portare i primi e secondi prestiti correnti sulla proprietà de Pasadena soltanto. Niente doveva essere speso attualmente, sull'edificio di San Bernardino.
Ora che ho controllato la costruzione di appartamento de Pasadena, ho scoperto che riparazioni la costruzione ha avuto bisogno. La lista era così lungo ha occorr ad un uomo a tempo pieno tre mesi, completamente per maneggiarla. Allora ho fatto uno studio molto dettagliato del mercato e risoluto che cosa il mercato pagherebbe negli affitti. Ho chiesto agli inquilini una lista di tutto che desiderassero fatto in loro appartamenti per essere felici. Allora ho fatto tutto gli inquilini chiesti ed allora ho sollevato i loro affitti 30%. Dopo che la costruzione sia piena, ho sollevato gli affitti un altro 15%. Il valore della costruzione è andato in su ed ho ricevuto un'offerta per $725.000. Ciò era $200.000 più del relativo valore più in anticipo 6 mesi. La ho messa nell'impegno ed allora mi sono reso conto che potrei sollevare gli affitti un po'di più. Ho sollevato ancora gli affitti in impegno ed ho forzato il compratore pagare gli altri $25.000 la costruzione. Portando il prezzo a $750.000. Che $225.000 profitti erano necessari contribuire a coprire i soldi che sono persi nel San Bernardino.
Nota Dell'Autore: L'impegno ha fallito e la costruzione è stata mantenuta fino a questo aggiornamento, 5 dicembre 2004. La costruzione è ora in impegno per $1.583.000
Che cosa ho fatto circa il San Bernardino? Mi sono messo in contatto con il seller/lender e gli ho chiesto se lo volesse tirare la protezione di sicurezza dalla costruzione e lo lasciasse averlo indietro nel preclusione. Non lo ha desiderato indietro, anche se ha finto che fosse disposto a fare quello. Mi ha offerto $25.000 nei motivi per convincerlo a prestare personalmente i soldi necessari per il completamento della costruzione, in modo da non dovrebbe prenderlo indietro. Per 3 mesi ha provato a convincerlo a mettere i soldi nella costruzione, con l'idea che una volta che metterà i miei soldi dentro non cammino via da esso. La storia reale era che non metterei una moneta da dieci centesimi di dollaro in quel foro nero fino a che non calcolassi verso l'esterno come farlo recuperare almeno $100.000 dei fondi persi del Kevin. _ io chiedere per un $70.000 sconto nota, e offr per pag lui fuori. Abbiamo negoziato per due mesi. Nel momento stesso in cui ero aspetti per rifinire l'affare, il venditore ha venduto la sua nota a qualcun'altro per soltanto i $30.000 sconti. Non potevo fare i soldi che ho desiderato perché ora il nuovo supporto di nota ha desiderato 100% di interesse e del principale dovuti. Ciò ha gettato una chiave da scimmia nella mia negoziazione. Tutto questo volta, ho avuto un compratore levarsi in piedi nelle ale per comprare la costruzione da Kevin mentre stavo negoziando. Allora sono stato costretto a vendere la proprietà a questo compratore e Kevin ha recuperato soltanto una punta piccola del suo investimento. Il prestatore ed io erano entrambi che giocano un gioco della mazza dei pali di high. Ho perso questo tondo. Se potessi ottenere il profitto ridotto, Kevin ha ricevuto un grande hunk di soldi dall'"come è" la vendita. Ciò è che cosa denomino giocare "craps" su un bordo molto grande di monopolio.
Nota Dell'Autore: Il compratore, pensante stava andando mettere $125.000 per rifinire il ritocco, comunicato me, dopo un anno, che avesse speso $300.000 per rifinire la costruzione. I valori della costruzione di appartamento stavano aumentando velocemente durante questo periodo di tempo, in modo da il progetto del Kevin stava aumentando di valore allo stesso tempo che il compratore stava andando più profondo e più profondo nei costi della costruzione. Il compratore ha fatto fuori tutto il a destra alla fine. Se il mercato fosse morto, avrebbe perso $200.000 su questa costruzione dopo che Kevin già avesse perso una fortuna. È interamente circa la sincronizzazione, non è?
Kevin ha imparato che i soldi da solo non erano la risposta ai suoi problemi; ha avuto bisogno di un Genie, per trasformare nel suo tacchino uno swan.
Storia #2
Janet è la figlia di uno dei miei amici e clienti più anziani e più ricchi. Stiamo facendo insieme gli affari del bene immobile dal 1975. Janet ed il suo marito hanno iniziato il bene immobile afflitto acquisto in Arizona de Phoenix in 1994, che era di 8 anni fa quando era la cosa da fare. Ora era dicembre 2000. Il mercato sembra rallentare ed ha fatto dopo 11 settembre 2001. Janet stava prendendo in prestito continuamente i soldi dal suo padre, ogni volta che le cose hanno ottenuto troppo difficili. Più successivamente ha venduto tutto a Phoenix ed ha comprato la proprietà nella California del Nord. Allora in 1999, un anno prima che fossi portato dentro, ha cominciato comprare il bene immobile a Kansas City. Un padre del Janet di giorno lo ha denominato ed ha chiesto il mio aiuto. Aveva prestato la sua figlia $200.000 e ritenuto che tutto lei ha posseduto era inverso. (prestiti più del valore del mercato). Ciò più ulteriormente è stata complicata dal fatto che se vendesse le sue proprietà, pagare fuori il suo padre, di utile del capitale mangerebbero su tutti i contanti, dalla vendita. In cima al tutto questo, Janet ha continuato a chiedere più soldi di continuare i pagamenti sulle proprietà che hanno avute un movimento di cassa negativa e non hanno avute abbastanza reddito locativo.
Lo ha assunto per aiutare la sua figlia ed ha accosentito per pagare la mia tassa. Lavorerei con questo capretto anziano da 40 anni, la convincerei a restituirla padri $200.000 e mi renderei completamente il debito libero. Janet ed io hanno venuto a contatto di. Era brillante. Ha conosciuto che cosa stava facendo, per quanto selezionare il buon bene immobile tratta. Ha posseduto, ai tempi della nostra riunione, 10 proprietà situate in 2 differenti dichiara e ci erano $500.000 nell'equità. Se potessimo ottenerli fuori, prima che il suo padre abbia le cose del colpo sarebbero grandi. Janet ha accosentito alla disposizione, felicemente, se fossi il suo consigliere, non suo. Il suo padre ha accosentito per costituire un fondo per che cosa soldi sono stati chiesti finchè la I approvata esso. Inoltre ho dovuto essere quello per chiedere al padre del Janet i soldi, poiché il upset fra il più lontano e la figlia stava ottenendo unbearable.
Ciò è che cosa. Una lista delle riparazioni necessarie è stata generata per ciascuna della 11 proprietà. Le offerte sono state ricevute ed il lavoro è stato ordinato per essere fatto in 30 giorni. Ciò non doveva occorrere i mesi. Ha dovuto essere fatta immediatamente in modo da potremmo passare al punto due. Punto 2 era mettere sopra il mercato tutto della proprietà nordica costosa della California. Verso il mio disbelief, Janet ha desiderato spostare la sua famiglia, verso una nuova città, nel mezzo di tutto questo e suo padre accosentito la ha lasciata farla. Aveva trovato un vecchio funzionamento giù per alloggiare che ha ritenuto è stata sottovalutata. Quello ha significato che la sua vecchia residenza è stata messa nel gruppo delle proprietà a vendita. La vendita è che cosa abbiamo progettato fare. Tutto doveva essere immesso sul mercato ed essere venduto al prezzo migliore da ottenere, ma vendere con noncuranza. La proprietà in Kansas doveva essere riparata e completamente essere affittata. Le proprietà che potrebbero essere vendute a che cosa abbiamo pensato eravamo vendita al dettaglio completa, inoltre sono state immesse sul mercato. Il programma era che quando tutto è stato venduto, il padre otterrebbe pagato fuori; i prestiti sulle proprietà restanti sarebbero pagati fuori e l'equilibrio dei contanti sarebbe messo nella banca. Poiché tutti gli affari del Kansas sembrano essere un buon investimento, Janet potrebbe ora continuare a comprare più proprietà del Kansas, (stava spendendo soltanto $25.000 su ogni affare) ma per tutti i contanti. Gli affitti che entrano genererebbero abbastanza reddito affinchè la sua famiglia vivano sopra senza dovere chiedere soldi dal dad o dal contatto del suo uovo di nido di investimento. Quello era il programma.
Ho dimenticato una ultima cosa. Poiché molte delle proprietà erano state comprate gli anni fa sull'1031 scambio (scambio esente da imposte), di utile del capitale stava andando mangiare sui ricavati dei contanti. Quella era una delle prese che Janet è caduto in. Ha ritenuto che non potrebbe vendere senza comprare un rimontaggio. Naturalmente non liquidando prima del cominciare anew, non uscirebbe mai del debito con i suoi prestatori del bene immobile o il suo padre. La soluzione, dato che questo problema era più semplici di si penserebbe.
In primo luogo, il padre ha fatto uno scambio 1031 con Janet per una delle case grandi di profitto. Il padre ha venduto Janet le sue residenze personali per nessun soldi giù. Ora Janet ha affittato il suo padre la casa che vive dentro. Così tanto per di utile del capitale sui $150.000 profitti in quella vendita un grande. Il secondo profitto grande era nella casa Janet attualmente ha vissuto dentro. Quello era esente da imposte secondo le leggi correnti. Poiché le altre case vendute hanno avute più piccoli profitti, è stato deciso che la decisione economica da uscire del debito era più importante del evitando pagando tutte le tasse.
Nota Dell'Autore: Quello era il programma. Così che cosa è accaduto? Janet ha deciso che non ha desiderato vendere la roba di rifiuto in Kansas ed infornata me. Ha rifiutato di pagare il suo padre posteriore ed a partire da dicembre del 2004 non aveva visto una moneta da dieci centesimi di dollaro. Il padre ha dedotto che cosa gli deve dalla sua eredità, che saranno messe in una fiducia amministrata dal suo fratello a favore dei grandchildren. Il bene immobile nella California skyrocketed dopo 9/11/01 di attacco del terrorista e le sue proprietà interamente raddoppiati nel valore.
Sommario: Tutto pensa che il suo problema non sia confrontable e quindi unsolvable. Ho trovato che qualcuno tranne me può risolvere i miei problemi ONU-CONFRONTABLE in 10 minuti e posso fare loro lo stesso per. Non è una questione di essere più astuto, o sperimentato, benchè l'esperienza aiuti mólto quando fornisca le soluzioni facili, rapidamente. È realmente che tutti siamo disposti a confrontare qualcun'altro problemi molto più facili dei nostri propri. Quando siamo disposti a confrontare il nostro proprio problema head-on, le soluzioni cominciano a comparire miraculously. Che cosa sono introito della gente di aiuto le loro montagne e le trasformano in i molehills. I molehills allora sono appiattiti con facilità.
Lezioni da imparare: In primo luogo, non pensi che siate più astuti della gente che ha passato questo senso prima di voi; non siete. In secondo luogo, i mercati non vanno mai per sempre in su, non hanno effettuato come se. In terzo luogo, se non siete preparati per il più difettoso, li ucciderà. Se siete preparati, danneggerà soltanto un piccolo. Sopravvivrete e verrete via molto più ricco alla fine.
Willard Michlin è un investitore, un mediatore di affari, un mediatore di bene immobile della California, un ragioniere, un consulente in materia finanziario di afflizione, un altoparlante pubblico ben noto e un consulente in materia di Administrative/Business. Può mettersi in contatto con al suo Ventura, ufficio della California denominando 805-529-9854 o dal E-mail a broker@kismetbusinessbrokers.com
Veda l'altro articolo da Willard a http://www.kismetgroup.com
Fonte dell'articolo: Messaggiamo.Com
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